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5年新低！全台房市交易年減15% 專家曝年保「29萬棟」關鍵

2023/08/28 23:27文/記者朱語蕎

  

今年1～7月全台建物買賣移轉棟數為164,522棟，與去年同期相比，年減15.6%，創5年來新低。（永慶房屋提供）
根據內政部最新資料顯示，今年1～7月全台建物買賣移轉棟數表現，全台交易量為164,522棟，與去年同期相比，年減15.6%，仍創5年來新低，若從累計建物買賣移轉棟數來看，今年4月以前年減幅都在24%以上，但1～5月交易量年減幅降至21.3%，上半年交易量較去年同期減少18.7%，而累計1～7月交易量與去年同期相比，已縮減至15.6%，顯示年減幅逐步收斂。

而全台建物7月買賣移轉棟數為25,580棟，較6月略減，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，7月的建物買賣移轉棟數反映的是6月至7月初的市況，房市回歸供需基本面，因民眾對於通膨常態化的預期，購屋意願仍高，但期待價格有修正空間，但屋主讓價意願低，導致買賣雙方價格認知仍有部分落差，房市買氣與6月差距不大。
另與去年7月全台建物買賣移轉棟數24,229棟相比，全台建物買賣移轉棟數年增5.6%，陳金萍指出，去年7月國內疫情逐漸趨緩，加上央行連續升息、平均地權條例修法等因素影響，衝擊民眾對房市的期待，讓市場觀望氣氛濃厚，7月房市交易量是去年相對低檔的月份，基期較低。。
陳金萍表示，中研院下修全年經濟成長率至1.56％，除了宣告今年經濟不保2外，預測值也更為保守，顯示景氣趨緩下，終端需求降溫，經濟表現難有亮眼表現。而國內景氣燈號連亮8顆藍燈，不過已有止跌跡象略為浮現，下半年有望逐漸回穩。陳金萍提醒，雖全年交易量縮態勢已確立，但2019至2022年住宅類建照核發量持續創高，尤其是2022年更高達18.1萬戶，住宅新增供給量大增，新屋完工交屋也將陸續出現，挹注交易量表現。
因此，若近期政經局勢沒有大幅變化，加上政策變數已大致底定，目前自住、長期置產需求穩定，價格還是成交關鍵，若能拉近買賣雙方價格認知差距，後續房市仍可期待，全年全台交易量仍有機會挑戰29萬棟大關。

https://estate.ltn.com.tw/article/17911

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建商保守 上半年建照、開工雙衰退

2023/08/30 05:30  

上半年住宅建照核發戶數、住宅開工戶數雙雙出現衰退。（中央社）

〔記者徐義平／台北報導〕上半年住宅建照核發戶數約七．一二萬戶、住宅開工戶數約六．七六萬戶，年減幅各約十六．九％、八．三％；房產業者指出，住宅建照核發戶數、新開工戶數雙雙衰退，顯示建商對房市後市看法轉趨保守。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，全球經濟局勢不穩定，加上「平均地權條例」新規上路，尤其是預售建案買氣變緩，是上半年住宅建照、新開工戶數均衰退的主因。

她分析，住宅建照戶數出現二位數衰退，主因是央行針對土建融、餘屋貸款的針對性管制，造成建商購地自有資金的壓力加重，只好採取減量經營策略；而前二年建照量處於歷史高檔，加上近來缺工、缺料改善，建案逐步開工，整體開工量雖不若去年，但衰退幅度低於建照量。

六都建照核發 僅新北年增31％

上半年六都住宅建照核發戶數，有五都出現年衰退，以台南市年減幅最大、約五十四．七％，其次是高雄市年減約四十一．八％，僅新北市年增幅約三十一％；陳金萍認為，這或許顯示建商對於新北市房市相對樂觀。

六都住宅開工 新北、中市增長

至於上半年六都住宅開工戶數，有四都呈現年減，以高雄市年減幅最大、約三十二．五％，其次是台北市年減二十四．六％，桃園市、台南市年減幅各約十五．六％、十四．七％；新北市、台中市是少數增長的都會區，年增幅各約十六．三％、三．四％。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1602071

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打炒房發威 前8月法人買地大減53%

2023/08/31 05:30  

今年前8月桃園土地交易金額約148億元，占整體土地買氣約3成。（信義全球資產提供）

桃園軌道經濟商機發酵 交易148億、占比達3成

〔記者徐義平／台北報導〕新案買氣放緩、又碰到中央銀行土建融管制，建商買地意願下滑；根據商仲業者統計上市櫃法人買地資訊，今年前八月獵地金額累積僅四九三億元，年減幅達五十三％。

信義全球資產總經理林三智指出，受打炒房政策、央行信用管制等多重因素影響，去年下半年起，土地買氣明顯降溫；工業地買氣則因外銷訂單衰退、利空消息充斥，即便有自用需求的企業，出價也偏向保守，不會追高搶地。

根據信義全球資產統計，今年前八月，土地交易金額較高前三名的都會區，依序為桃園市的一四八億元、台中市的一一四億元及台北市八十四億元，三都合計約三四六億元，占整體買氣比重超過七成。

林三智分析，桃園市土地交易占全國比重三成，主因是軌道經濟商機發酵，包括龜山、中壢與大園等行政區都可看到建商買地足跡，加上桃園市陸續有產業進駐加持，工業地需求也較其他都會區高，例如中華汽車砸十八億元取得楊梅逾三萬坪工業地，還有國產實業花六億元買下楊梅約二○一四坪工業地，可能是為未來擴廠儲備土地。

另外，國泰人壽砸二十億元標下中壢產專區土地，將規劃興建複合式商辦大樓；林三智指出，即便整體經濟局勢前景未明，壽險業者、企業還是願意將資金放在帶有收益且保值的商用不動產上。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1602222

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建商蓋預售屋一國兩制 民眾購屋權益恐不保

記者朱漢崙／台北即時報導

2023年9月5日 週二 上午6:59

消費者向建商買房子的時候要注意了，你買預售屋時的預收款，並非全部都有銀行信託的保證，銀行對此揭開建商預售屋交付銀行信託的真相，竟發現除了北部（新竹以北地區）之外，中南部建商大多數在蓋預售屋時，未交付銀行信託，而改採建商集團的母子公司互保的方式進行，形同「一國兩制」，使北部和中南部消費者購屋安全被保障的程度大有不同。

信託公會也坦言，目前並非所有的建案都納入銀行信託的保護傘之下，至於建案多少，信託公會無法統計，要看內政部方面掌握的情況；但根據銀行業者估算，目前全國至少有半數的建案，未納入銀行信託機制來管理建商對資金是否專款專用。

由於現在建商的財務壓力越來越大，資金被挪用的道德風險也越來越大，銀行業者呼籲民眾在購屋時，要先問明建商是否有交付銀行承作不動產開發信託、或是價金信託、價金返還保證等預售屋信託。

至於上述3種信託類型，銀行主管說明異同性指出，不動產開發信託與價金信託，都有保障民眾的預收款使用的功能，差別則主要在建商找代銷中心賣預售屋的管銷費用能否從帳戶裡撥出，前者可以，但後者不行。

多家銀行私下指出，銀行在承作建商的土建融業務時，向建商要求交付信託，但在中南部，遭到拒絕的情況非常嚴重，台中的話，目前大約一半的建商沒有交付信託，南部則更是絕大多數在地建商集團都拒絕信託，而採取所謂的「同業互保」的方式；對此，8大行庫現在全部都要求建商必須交付信託才能承作其土建融業務，至於有些中小型銀行為了能取得土建融業務，因此接受建商要求，也成為民眾尋求在銀行信託保障之下購屋的破口。

但銀行示警，這種同業互保的方式：「根本不是請其他的建商作保，而是由同一集團的子公司之間，或是母子公司互相作保！」

所謂的互相作保，意思是當負責該建案興建的建商發行財務危機，導致房子蓋不下去時，負責出來作保的建商，就要負責把房子蓋完。

這種作法，表面上看起來即使沒有交付銀行信託，也不會發生「爛尾樓」問題，但銀行提醒，同一集團的建商互相作保，風險高度集中，也失去連保人的意義，尤其是現在不只中小型建商，不在少數先前在金融圈的融資槓桿過大、融資部位過高的建商集團，在多家銀行都已到達融資上限，這時財務風險也相當高，因此，屆時出來作保的這些同一集團公司，能否拿得出錢來把房子蓋完也引人質疑。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%BB%BA%E5%95%86%E8%93%8B%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B-%E5%9C%8B%E5%85%A9%E5%88%B6-%E6%B0%91%E7%9C%BE%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E6%AC%8A%E7%9B%8A%E6%81%90%E4%B8%8D%E4%BF%9D-225937178.html

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新屋供給大增 10年近120萬戶

2023/09/07 05:30  

（資料照）

近兩年首登均逾12萬戶 超過平均數

〔記者徐義平／台北報導〕內政部不動產資訊平台發布最新統計，二○一三至二○二二年的十年間，全國新增近一二○萬棟（戶）建物，且每個年度建物所有權第一次登記棟數（即戶數或宅數）均為十一萬棟起跳，二○二一、二○二二年更明顯增加，均超過十二萬棟。

房地產業者解釋，第一次登記並不是交屋，而是房子蓋好後，首次將產權登記在建商名下，之後才會交屋給購屋民眾，但可據此看出房市景氣榮枯；過去十年，平均一個年度的第一次登記棟數約十一．九五萬棟，二○二一、二○二二年各約十二．五七萬、十二．九三萬棟，對比十年平均值，分別高出五．二四％、八．二六％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，近年新成屋完工數量不小，從第一次登記棟數或使照核發量來比較，兩者差距並不大；雖然交屋後屋主可立即轉售，但為了規避房地合一稅的高稅率，多數屋主會拉長房屋持有時間，加上近幾年租金投報率佳，部份屋主乾脆由售轉租，才讓新房屋完工量高卻未形成市場明顯賣壓。

為避房地合一稅拉長持有 舒緩賣壓

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，建物第一次登記就是俗稱的建物保存登記，意即建物完工、取得使照後所辦理的不動產產權登記，可代表市場的新庫存量；一般來說，第一次登記從市場面來看，可分為地主分回、預售後準備交屋、預售餘屋、先建後售新成屋等四種，後兩者會投入未來待售市場，如果量體過大，當然會影響到預售市場推案價量。

黃舒衛分析，疫情以來，低利率帶動建築投資動能，創造出二十五年以來的新高建照核發量，加上「平均地權條例」修法上路後，禁止換約等規定將使預售銷售不如預期，供給增加、需求減少將拉高建商手中的餘屋庫存壓力，房價大漲將成過去。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1603541

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美商用不動產風險暴露 德衝擊美銀行業一成股本

2023/09/12 08:58  

辦公空間需求減弱，美國商辦大樓的價值下滑，美銀行業持有的辦公室資產，將出現風險暴露。（彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕因辦公空間需求減弱，美國商辦大樓的價值下滑，加上利率上升，美國銀行業將因對辦公市場的風險暴露，恐損失數千億美元。《彭博》報導，海曼資本管理公司創始人巴斯（Kyle Bass）週一表示，隨著時間的推移，預估美國銀行將損失200億美元（約新台幣6393億元）至2500億美元（約新台幣7.99兆元），銀行股本約為2兆美元（約新台幣63.9兆元），估算美國銀行業股本約受到10%的打擊。

巴斯表示，辦公空間是商業房地產市場中將出現虧損的主要領域，而工業和多戶住宅將保持強勁。

巴斯在2008年金融危機前成功押注次級抵押貸款而聞名。巴斯預測，美國需要拆除舊的、質量較差的辦公樓來重置市場。他並不是唯一持這種觀點的人，加拿大投資者 Vincent Chia購買土地，也是將建築物拆毀，並從土地上獲利。

利率上升和貸款條件收緊，使房地產開發商的處境變得更加困難。巴斯預計，美國
聯準會（Fed）不會大幅加息，也預估未來6到8個月內見到經濟下滑跡象。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4425325

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超標達陣 社宅明年底達22萬戶

2023/09/12 05:30  

內政部政務次長花敬群指出，20萬戶社宅明年底就可達標，甚至還會超過、達到22萬戶。（記者朱沛雄攝）

〔記者徐義平／台北報導〕總統蔡英文昨視察國家住都中心，關心二十萬戶社會住宅能否達標。對此，內政部政務次長、住都中心代理董事長花敬群指出，明年底就可達標，甚至還會超過、達到二十二萬戶。

總統蔡英文（2排右4）與內政部長林右昌（2排右3）、內政部政務次長花敬群（2排右2）等人，昨赴北市國家住都中心視察，並與包租代管房東、租客交流。（記者朱沛雄攝）

破除租屋黑市 內政部掌握逾40萬份租約 涵蓋率近5成

對於外界抨擊租屋黑市，花敬群表示，透過租金補貼、包租代管以及租賃業者實價登錄等政策，目前相當於掌握超過四十．八萬份租約，對照二○二○年人口普查估計八十七．六萬戶的租屋族，涵蓋率已超過四十六％；相較二○一六年蔡政府上任時僅二．五萬戶，涵蓋率多出十五倍之多。

直接興建 今年底可達9.5萬戶

蔡總統視察時表示，台灣社宅起步慢，但需求很強烈，因此相當關心社宅是否能達標，尤其剛剛推動時，一個月都要查好幾次進度，慢慢地社宅數量增加，便改為一個月查一次，到現在已經是二至三個月才查一次進度。

花敬群說，二十萬社宅是個巨大政策，尤其二○一七年時不到一．五萬戶，二○二○年第一階段達到直接興建四萬戶，而過去二年八個月則從四萬戶增至八．五萬戶，預計今年底可達九．五萬戶。

包租代管 有效租約逾5.8萬戶

至於包租代管推動初期，兩年半才一萬戶，之後慢慢增速，半年可以達到一萬戶，現在則是一季可以達到一萬戶，目前包租代管有效租約超過五．八萬戶。

租金補貼 今年已逾44萬件申請

至於三百億擴大租金補貼，去年首度擴大辦理，最終核定戶數為二十七．八萬戶；今年已經開放申請，截至九月十日為止，全國申請件數超過四十四萬件，補貼金額可以減輕租屋族二至四成的居住負擔。

內政部長林右昌表示，台灣住宅政策一直在推進，過去七年完成「住宅法」修訂、「租賃專法」制定，分別為社會住宅、包租代管奠定法源基礎。近期則推出三百億中央擴大租金補貼，以及中產以下自用住宅貸款戶支持專案，後者申請戶數達四十四．二萬戶，已核定四十一萬餘戶。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1604392

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土地交易熄火 去年土增稅跌破千億

2023/09/11 05:30  

2018至2022年土增稅實徵淨額與土地移轉面積

實徵淨額930億元 年減15.5％

〔記者徐義平／台北報導〕隨著房市買氣轉冷、土地交易減少，導致去年土地增值稅明顯減少。根據統計，去年全國土地移轉面積約二．七一萬公頃（逾八一六七萬坪），土增稅實徵淨額九三○億元，中斷連續三年突破一千億元紀錄，年減十五．五％。

去年移轉土地 高達82.2％為免稅地

根據統計，去年移轉的二．七萬多公頃土地，高達八十二．二％、逾二．二公頃是免稅地，應稅地僅十七．八％，其中一％為適用自用住宅稅率十％的自用地，九．八％適用稅率二十％、占比最多。

房地產業者指出，土增稅屬於交易稅，房市交投越熱，稅收更多，尤其二○二○年土增稅高達一一三○億元，僅次於二○一五年房地合一稅上路前一年的一一三五億元，為統計以來次高。不過，二○二一年土增稅便微幅下滑、年減約二．六％，但二○二二年稅收衰退更明顯，年減十五．五％。

預期升息、打炒房 建商獵地縮手

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，由於建商普遍預期今年房市買氣會因持續升息與政府打炒房等因素而走弱，因此縮手獵地；中小型建商則因土建融限貸令而放棄買地。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年土地公告現值漲幅和緩，連帶影響就是土地漲價也會變少，加上去年市場交易開始縮減，交易件數變少，都會導致土增稅金額下滑，取而代之的則是房地合一稅收增加。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，土增稅主要反映房市交投的熱度，在史上最大資金潮帶動，加上素地有限的前提下，二○二○、二○二一年有許多建商轉進既有大型建物的重建市場，包括汽車旅館、幼稚園、加油站都成為獵樓標的，推升當時土增稅稅收。

不過，二○二二年有升息循環、工料雙缺、通膨等成本面壓力，降低建商獵樓動機，加上下半年房市急速修正，拉低終端交易量能，因此土增稅成長動能失速；預期今年建築投資業投資需求觀望，即便消費端不再停滯，但土增稅稅收短期難返高峰。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1604127

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政院拍板 310萬戶減稅 囤房稅2.0 135.8萬戶加稅

2023/09/22 05:30  

行政院昨通過「囤房稅2.0」，單一自住稅率降至1％，估310萬戶受惠；非自住住家用稅率調高為2％至4.8％，採全國歸戶，135.8萬戶加稅。（記者鄭琪芳攝）

〔記者鍾麗華、鄭琪芳／台北報導〕行政院昨通過「房屋稅修正條例」修正草案（囤房稅2.0），單一自住稅率降至一％，估三一○萬戶受惠，平均每戶減稅逾七百元；非自住住家用稅率調高為二％至四．八％，採全國歸戶，並限縮低價房屋免稅，影響九十六．八萬至一三五．八萬戶，平均每戶加稅逾四千元。財政部表示，若順利修法通過，預計明年七月起實施，後年五月開徵。

非自住稅率調高 採全國歸戶

預計明年實施 後年5月開徵

根據修正草案，單一自住房屋現值一定金額以下，稅率由一．二％降至一％，自住三戶以內維持一．二％；非自住房屋稅率由一．五％至三．六％調高為二％至四．八％，各地方政府均須參考財政部公告基準訂定差別稅率，並採全數累進。

另，出租申報所得達租金標準、繼承取得共有住家用房屋，稅率降為一．五％至二．四％，以鼓勵空置房屋釋出至租賃市場等，具「空屋稅」精神。至於建商餘屋，考量應有合理銷售期間，二年以內稅率二％至三．六％，超過二年稅率二％至四．八％。

財政部並參考地價稅，增訂自住房屋設籍要件，並改按年計徵，房地持有稅課徵一致，簡化作業；同時限縮住家房屋現值十萬元以下免稅適用對象，防杜分割避稅。

財政部表示，單一自住稅率調降，估三一○萬戶受惠、稅收減少廿三億元；非自住稅率調高，約八十九萬至一二八萬戶受影響，稅收增加四十五億至五十五億元；限縮低價房屋免稅，約七．八萬戶受影響，稅收增加○．七億元；合計三一○萬戶減稅，九十六．八萬至一三五．八萬戶加稅，稅收增二十二．七億至三十二．七億元。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1606064

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中國的恆大地產無法做債務重整，看來只能進入清算程序了。那麼，是否就是各個債權人過來分食殘餘的資產呢？然後，還要經過冗長的、幾乎無止境的官司程序？不急，不急，年底到明年，還會有一大拖拉庫的中國房地產要重整、清算，或是直接宣告破產倒閉了！