房地產不動產土木工程營造走勢 - 財經產業區 - 馬龍占星論壇

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2023/08/21 03:05:29

經濟日報大陸中心／綜合報導

大陸地產商接連爆發財務地雷。據《上觀新聞》報導，知名地產商「SOHO中國」近日發布2023年度中期業績公告指出，集團旗下尚有人民幣19.86億元（約新台幣87億元）的土地增值稅和相關滯納金未被償付，可能導致集團於2023年6月30日合計人民幣42.32億元（約新台幣186億元）的銀行借款本金出現交叉違約。

SOHO中國成立於1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和妻子SOHO中國總裁張欣共同創辦，SOHO中國主要在北京和上海市中心開發高檔商業地產，北京三里屯SOHO是其代表作之一。

公告稱，SOHO中國的一家子公司北京望京搜候房地產有限公司（簡稱北京望京公司）於2022年8月收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的相關土地增值稅人民幣17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

SOHO中國在公告中表示，於2023年6月30日，已支付土地增值稅人民幣3,060萬元，尚有人民幣19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

公告稱，土地增值稅的滯納導致集團於2023年6月30日合計人民幣42.32億元的銀行借款本金有可能出現交叉違約。交叉違約借款本金為人民幣42.32億元，利息為人民幣1,057.6萬元，其中包括根據原合同約定的還款日在2024年6月30日之後到期的借款，由於可能會被各自的借款人要求立即償還，因此於2023年6月30日將其重分類為流動負債。

此外，SOHO中國還在公告中預告，根據大陸稅收徵收管理法，當地稅務機關可能採取其他強制措施，包括但不限於扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業，以及就滯納土地增值稅處以不繳或少繳的稅款50%以上五倍以下的罰款。

SOHO中國稱，集團已持續與當地稅務機關就尚未償付的土地增值稅和相關滯納金開展溝通，並就具體償付計劃達成一致，將繼續處置若干商業物業，用以償付部分土地增值稅。

報導稱，截至6月30日，SOHO中國的現金及現金等價物約人民幣6.27億元（約新台幣27.6億元），銀行貸款及其他貸款約160.46億元（約新台幣706億元），總負債約315.19億元（約新台幣1,387億元），總資產約689.2億元（約新台幣3,032億元）。

https://money.udn.com/money/story/5604/7382644

〈財經週報-囤房稅2.0〉今年跌破30萬棟全國買賣移轉連2年衰退

2023/08/21 05:30

多重打炒房政策上路後，全國買賣移轉棟數連2年衰退。（資料照）

記者徐義平／專題報導

經濟前景未明，又碰上多重打炒房政策上路，房市買氣榮景早在去年下半年就已結束，去年全國買賣移轉棟數已衰退9%，今年連續衰退趨勢已相當明確，甚至已確定跌破30萬棟，年減1成起跳。

根據內政部統計，今年上半年全國買賣移轉棟數約13.89萬棟，較去年同期減少約3.19萬棟、減幅約18.67%。房產業者分析，去年上半年是房市最熱絡的時間點，下半年買氣開始逐步衰退，今年仍處量縮格局，加上各項打炒房政策接連上路，買氣欲振乏力，以去年全年買賣移轉棟數31.81萬棟當基期，只要買氣衰退超過5.7%，整體移轉棟數就會跌破30萬棟。

打炒房措施連發房價鬆動幅度有限

不過，民眾最關注的其實是現在是否為買房時機點，以及房價未來鬆動幅度。房產業者指出，去年下半年房市買氣量縮格局已持續達1年，但房價鬆動幅度相當有限，頂多新案為刺激買氣陸續推出低首付、工程期零付款，以及送裝潢、家電等優惠措施，直接調降新案開價的其實少之又少。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，自從「房地合一2.0」實施之後，房市量價規律已經被粉碎，成交量要縮到何種程度才會構成供過於求、並使房價下跌，目前尚無定論。不過，7月「平均地權條例」修正案上路後，上半年的小陽春暫告一段落，預售屋買氣明顯觀望，陸續有建商祭出買房抽名車等高額贈禮等活動，顯示建商已有讓利意願，民眾可把握機會大膽議價。

低自備、送家電新案有讓利意願

根據《住展》雜誌調查，過去3年北台灣新建案銷售率，2020、2021年均突破5成，其中2021年更達60.1%，但去年新案銷售率跌破5成、僅約45.4%。《住展》雜誌企研室經理成采錡表示，部分新案已下調建案開價，讓開價更貼近行情，但新案本身若存在格局特殊、公設比偏高、基地不方整等問題，就算下調開價，建案銷況還是難有起色。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，跟中古屋市場相比，新建案市場最大的不同在於賣方，前者無論在取得成本、時間、數量，以及財務、動機上面，都是多元分散，後者卻是完完全全定於一尊，尤其「平均地權條例」修法後，市場流動性幾乎都掌握在建商手上。

然而，礙於前有已銷戶，後面還有餘屋、地主戶，建商根本沒有降價拿石頭砸腳的空間，頂多只有各類補貼手法以促進銷售；消費者雖然很難在價格上面得到明顯優惠，但在議價空間或其他非價格折扣上面，反而有更多談判機會。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1600430

買氣急縮房地合一重稅跌破1萬件

2023/08/22 05:30

第一季個人房地合一稅被課徵三十五％以上的交易件數為八五五六件，連續五季減少，課徵稅額四十四億元，也是近五季最少。（中央社）

Q1為8556件、連5季減少稅額44億、近5季最少

〔記者徐義平／台北報導〕重稅壓陣，房市短期遭課高稅率交易案逐季遞減，今年第一季更跌破一萬件。根據財政部統計，第一季個人房地合一稅被課徵三十五％以上的交易件數為八五五六件，連續五季減少，課徵稅額四十四億元，也是近五季最少。

房地產業者指出，「房地合一稅二．○」於二○二一年七月上路，二○二二年房市最熱時，課徵三十五％以上的交易件數連續四季突破一萬件，以當年第一季一．四七萬餘件最多；但同年第四季減少至一．○四萬餘件，今年第一季更跌破一萬件、為八五五六件，年減四十一．七九％。

觀察課徵稅率三十五％以上的稅額，去年第二季七十一．五一億元最高，今年第一季減少至四十四．○一億元。

估下半年稅收減幅續擴大

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，房地合一稅課徵金額與市況熱度、房價漲跌關聯性大，今年因成交量急縮，稅額衰退不意外，且七月起預售屋禁止轉售新制上路，預售屋短期交易量將大縮水，預期今年下半年房地合一稅收減幅會再擴大。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，「房地合一稅二．○」上路初期，除市場交投熱絡，締造歷史性稅收之外，更重要的是新制擴大打擊短期交易的定義，把過去一年、兩年內短進短出的稅率四十五％、三十五％，分別延長到兩年、五年，還將預售屋換約也納入課徵，因此在市場面、制度面的雙重帶動下，重稅物件暴增，其中尤以四十五％的案件量起伏最大，一季就能抵過去一整年。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅減少可能與量縮有關，主要去年下半年到今年農曆年前，市場交易量較少，加上申報時間是辦竣移轉登記後的三十日內，可能反映市場交易最低迷時期，推估之後房地合一稅收可能出現小反彈。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1600580

預售、成屋交易雙衰 H1年減逾15％

2023/08/22 05:30

房產業者指出，預售屋、成屋買賣交易同步衰退，且減幅均超過15％，顯示上半年買氣急速衰退。（資料照）

繼承增逾21％、贈與增近5％

〔記者徐義平／台北報導〕今年上半年四大移轉棟數，相較去年同期呈「兩跌兩升」，其中買賣、拍賣移轉棟數年減逾十八％，繼承移轉棟數則大增超過二十一％、贈與移轉棟數小增近五％；至於全國預售屋揭露件數，今年前五月累積三．四五萬件、年減逾十六％。房產業者指出，預售屋、成屋買賣交易同步衰退，且減幅均超過十五％，顯示上半年買氣急速衰退。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，二○二一年底政府釋出「平均地權條例」修正方向後，加上去年第一季俄烏戰爭開打、全球進入升息循環，房市交易量從第二季開始收斂，今年上半年更因「平均地權條例」修正案三讀，買氣更為觀望，預售、成屋市場同步衰退。

黃舒衛分析，比較特殊的是，今年三月繼承件數達八○二六棟，為有紀錄以來新高；進一步比較買賣與繼承棟數，一九九一年買賣是繼承的十五．一五倍、二○一○年縮小至十．四三倍，去年更拉近至四．五二倍。隨著高房價、少子化影響，繼承棟數緩步增加，在買盤有限前提下，恐侵蝕部分高房價地區的買賣需求，年輕人坐等繼承，此消彼長值得注意。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年上半年買賣移轉衰退，反映市場景氣已過高峰；不過，世代間的財富移轉仍持續增加，預料短期交易量大概持平，但繼承數量仍會居高不下。

在人口高齡化趨勢難以逆轉的環境下，以及留房養老的風氣逐漸勝過養兒防老，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，繼承移轉棟數恐將居高不下，而房市價量在打炒房措施下，歷史慣性已被破壞，今年成交量雖會急縮，但目前並未造成價格破壞；不過，預售市場賣壓高於中古屋市場，若下半年價格出現高檔修正，率先降價的恐怕是口袋較淺的中小型建商。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1600581

香港4大家族兩家參戰餘屋殺至55折…台灣會上演？

2023-08-24 12:20 經濟日報／記者游智文／即時報導

香港

香港房市示意圖。記者游智文／攝影

港媒報導，繼李嘉誠之後，香港四大家族之一的恆基兆業地產也加入破盤戰，宣布旗下九龍灣商辦案「創豪坊」餘屋，以原先售價55折出售，由於降價幅度極大，短時間餘屋已全數清光。

香港四大家族，分別是長實集團李嘉誠、新鴻基地產郭得勝、恆基兆業地產李兆基，以及新世界發展鄭裕彤家族。

韾傳不動產智庫執行長何世昌表示，李嘉誠長江實業新建案祭出7折破壞價後，恆基兆業也跟進，降價潮從住宅案蔓延至商業不動產與中古屋，已對香港房價造成連鎖效應，似乎有加速房價趕底的味道，並成功刺激出久違的買氣。

他表示，類似的降價潮在2016年也曾發生在台灣房市，但目前台灣房市買氣雖下滑，但不至於窒息，不動產逾放比極低、除非有重大外部衝擊，否則新案售價一口氣打到七折出售的情況不易重演。

根據港媒報導，恆地近日宣布，旗下九龍灣商辦案「創豪坊」剩下9個單位餘屋，以總價441.4萬至532.6萬元港幣出售，折合呎價為5,391元至5,841元，比原先售價平均降幅約55％。由於降幅極大，吸引買家搶購，恆地順利離場。

何世昌表示，雖然「創豪坊」是餘屋出清，與長實「親海駅II」是新推的住宅案不同，但因平均降價幅度高達55％，最大的一個單位降幅約為6成，超離譜的讓價幅度讓市場震驚。

他表示，受到長實與恆地連環降價影響，香港中古屋價格也出現崩壞，越來越多中古屋主放棄堅守價格，降價一到二成。從市場上來看，雖然房價降價幅度擴大，但買氣快速回升，顯示買方願意進場摸底承接。

https://udn.com/news/story/7333/7391313

杜拜豪宅飆漲近50％東京漲26％

2023/08/26 07:57

截至6月份，杜拜的豪華住宅價格在一年內飆升了近50%，連續第8個季度保持全球最高排名。（法新社）

〔財經頻道／綜合報導〕根據萊坊國際（Knight Frank）的最新報告，截至6月份，杜拜的豪華住宅價格在一年內飆升了近50%，連續第8個季度保持全球最高排名。

房地產諮詢公司發布的數據顯示，自2020年第3季度疫情期間觸及低點以來，杜拜的房價已飆升225%，連續第8個季度保持冠軍。

排名第2的是東京，年增長率為26.2%，第3名是馬尼拉上漲19.9%。其他值得注意的增長包括中國上海上漲6.7%和新加坡上漲4.2%。報告指出，在蓬勃發展的金融和專業服務業的推動下，外籍人士湧入新加坡，對租賃市場的影響大於對銷售市場的影響。

由於新開發項目未售出庫存激增，香港房價去年下跌1.5%。其他下跌的城市包括紐約下跌3.9%，舊金山下跌11.1%。德國法蘭克福以15.1%的跌幅排名墊底。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4407645

房貸餘額連2升央行︰判斷房市落底還太早

2023/08/26 05:30

中央銀行昨公布七月國銀房貸餘額九兆六一六四億元，續創史上新高。（資料照）

〔記者陳梅英／台北報導〕中央銀行昨公布七月國銀房貸餘額九兆六一六四億元，續創史上新高，而年增率四．七三％，連續兩個月上揚，是否意味房市景氣已落底？央行官員直言，房市交易量還在下滑，做此判斷還太早，且建築貸款餘額增速仍持續走低，並創下四年半以來新低，建商對房市看法仍審慎觀望。

七月餘額九．六兆續創高

央行官員表示，七月六都買賣移轉棟數年增率轉正，主要是去年五到六月疫情嚴峻，看屋、買房人數銳減，基期因素影響造成年增率上揚，累計前七月六都買賣移轉棟數十二萬六八八八棟，仍較去年同期減少十五．四％，為近五年同期新低量，房市交易量還是低迷。

官員分析，七月台銀等五大銀行新承做房貸金額五六四．二四億元、月減十三．四三億元，已連續兩個月下滑，房貸餘額卻持續上揚，這顯示房貸還款速度變慢，不排除與近期台股表現熱絡有關，民眾選擇把閒錢投入股市，而不急著償還本金。

另外七月建築貸款餘額三兆二一三五億元，雖然續創新高，但是月增量跌破百億元，年增率七．五二％，更創下二○一九年一月以來新低。

至於七月甫上路的平均地權條例修法，不少建商反應很大，官員研判應有「打到痛點」，建商也在看相關子法執行程度，因而更加審慎觀望。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1601424

大陸地產商又出事 SOHO中國爆雷欠稅87億