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平均地權＋央行限貸 房市下半年難回春

吳靜君／台北報導

2023年6月23日 週五 上午4:10

房市兩大殺手級措施陸續上路，繼央行第5波信用管制措施，特定地區第2戶房貸成數限制7成，《平均地權條例》也將於7月實施，使得房地產業者看壞下半年房市表現，估計價跌量縮，至少1成起跳。

房地產業者認為，《平均地權條例》打炒房條款包括私法人不得購買住宅、限制預售屋轉單交易、檢舉獎金制度；以及央行針對六都與新竹縣市的第2戶房屋限貸令，都可以說是「殺手級」的政策。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，這兩項措施是長期性影響，會讓建商推案的意願降低、投資客無法貸款或周轉，勢必需求降低，甚至還要把手中的物件釋出。估下半年房市會呈現價跌、量縮的格局，預期價格與交易量持續下跌大約1成。

鄉林建設董事長賴正鎰表示，由於通貨膨脹的壓力仍在、外銷有可能會轉為樂觀，經濟回暖預期之下，今年的下半年房市相較於上半年些微回暖，不過要回到去年、2021年的「全盛」時期，還有6成、7成的差距。他說，前兩年一個建案每個星期約有40組客戶來看屋，今年上半年萎縮到只剩下10組左右，近期大約回復為15組左右，景況稍微回升但仍相當冷。

賴正鎰指出，《平均地權條例》實施前，投機客已經有預期心理，紛紛離開房地產市場，現在市場上幾乎沒有投機客了，所以後續影響已經有限；不過，近期央行無預警加碼限貸，衝擊到父母替子女買房等自住需求，自有、自住均受打擊，殺傷力不容小覷。

賴正鎰表示，短期內房地產市場很難回春，1、2年內恐怕難回到去年，或者2021年的全盛景況。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%B9%B3%E5%9D%87%E5%9C%B0%E6%AC%8A-%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E9%99%90%E8%B2%B8-%E6%88%BF%E5%B8%82%E4%B8%8B%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E9%9B%A3%E5%9B%9E%E6%98%A5-201000163.html

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11年首次下降！美屋主Q1平均擁有房屋淨值年減1.9％

2023/06/24 07:29  

11年首次下降！美屋主Q1平均擁有房屋淨值年減1.9％（資料照，法新社）

〔財經頻道／綜合報導〕在房地產危機和大衰退之後，美國屋主的平均房屋淨值再次出現下滑，根據 CoreLogic引用的數據，在63%的美國抵押貸款房屋中，第1季度平均房主淨值（當前房產價值減去尚欠抵押貸款的金額）比去年同期下降了 1.9%，創下2012年第1季度以來，首次年衰退。

根據INSIDER報導指出，整體來說，自2022年第1季度以來，擁有抵押貸款的房主的房屋淨值累計損失了1084億美元（約新台幣3.35兆元），下降了約 0.7%。

當價格下跌時，房屋淨值通常會下降，雖然房價仍遠高於大流行前的水平，但最近有所下滑。

全美房地產經紀人協會週四表示，5月份現房價格下跌3.1%，這是自2011年底以來的最大年度跌幅。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4342862

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彭博：美國商辦恐暴跌35％ 2040前難反彈

2023/06/24 07:25  

由於混合工作模式，辦公空間需求疲弱，美國商辦大樓空置率攀升。（示意圖，彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕凱投宏觀（Capital Economics）預測，由於混合工作模式，辦公空間需求疲弱，到 2025 年底，美國商辦房價將自高點暴跌 35%，至少要到 2040 年才有機會重返疫情前的高峰。

彭博報導，凱投宏觀22日發布報告，混合和遠距上班模式重塑美國商業房產市場，預估到 2025 年底，房價將自高點暴跌 35%，而且需要 15 年或更長一段時間，才能恢復。

經濟學家 Kiran Raichura 表示，對商辦的房東來說，拆除或變賣最糟的資產，有助抵銷對資產價值的部分影響，但房東最終將不得不承擔這些費用，前方道路依舊崎嶇。

報導指出，Brookfield、黑石 （Blackstone） 等主要機構投資人持有一些商辦，已出現違約情形，相較於投入更多資金在虧損的房產，他們選擇停止償還貸款。

MSCI Real Assets 也示警，截至 3 月底，約有價值 180 億美元的商辦大樓陷入困境，預估近 430 億美元的商辦面臨違約風險。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4343153

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金融時報：美商業不動產 山雨欲來風滿樓

2023/06/26 07:31  

利率上揚、美國區域性銀行危機緊縮信貸及遠端工作等利空因素，衝擊美國商業不動產。（示意圖，彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕Fed暴力升息導致利率上揚，加上美國區域性銀行危機緊縮信貸及遠端工作等利空因素，衝擊美國商業不動產，紐約建築物的售價竟然低於土地的價值，有的地方甚至創下20 年來最低價位。外媒直指，老舊的商辦在經濟低迷中首當其衝，其他房地產也難以倖免。

近期各界開始關注全球商辦空置率問題，根據日經亞洲統計，截至今年3月底，全球17個主要城市中，有10個城市的商業辦公大樓空置率，創下2008年金融海嘯以來的最高水平。

除了商辦需求積弱不振，辦公經商人流減少，飯店及其他商業設施也面臨營業率下滑問題，為都市房地產敲響警鐘，憂心房地產不良貸款恐成為金融體系未爆彈。

金融時報也披露紐約商辦成交價格，Silverstein Properties 三個月前以 1.05 億美元的價格出售第五大道商辦。以每平方英尺價格計算，這個價格低於 2015 年對街的土地價格。

曼哈頓的另一座建築 Tower 56 於 2 月份因持有者無法為其債務再融資，而以 1.1 億美元的價格出售，低於 2008 年1.58 億美元的購買價。

報導還披露，投資管理公司黑石集團（Blackstone）最近將其在曼哈頓下城摩天大樓 One Liberty Plaza 的股份，出售給 Brookfield，此交易讓這座大樓的市值約 10 億美元，也比 2017 年 15.5 億美元市值下滑。

房地產投資銀行 Eastdil Secured 董事總經理西爾弗曼 （Will Silverman）表示，在紐約，建築物的售價出現低於其所在土地的價值，以美元絕對值計算的價格，已創下 20 年來最低水平。

報導分析，急劇上升的利率、地區銀行危機以及遠端工作，對商辦造成嚴重衝擊，老舊的辦公樓在經濟低迷中首當其衝，其他房地產也無法倖免。紐約最大開發商之一 RXR 總裁雷赫勒 （Scott Rechler）將這種情況比喻為颶風登陸。他說，目前不確定人們是否已經接受了風暴將持續多久以及會造成多大損害，「我認為市場低估潛在的嚴重性」。

Marx Realty 執行長戴特爾茨威格 （Craig Deitelzweig） 也爆料，自己聽說「每天都有大樓」被返還給債權人，「這只是一個開始，似乎所有資產類別都面臨高利率和信貸緊縮的風險」。

一位經紀人估計，無論是在債務水平、還是入住率方面，紐約只有前 10% 的商辦沒有陷入困境。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4344289

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萬科集團董座郁亮坦承 中國房市比預期更糟

2023/07/04 07:24  

中國銷量第二大的房企萬科集團董事長郁亮坦承，中國房地產市場的狀況比預期更糟，短期內將面臨更大壓力。（擷取自網路）

〔編譯盧永山／綜合報導〕中國銷量第二大的房企萬科集團董事長郁亮加入越來越多投資人和分析師行列，看衰中國房地產市場前景，坦承中國房市的狀況比預期更糟，短期內將面臨更大壓力。

根據彭博報導，郁亮在6月30日萬科集團的股東大會上，收回他3月時對中國房市的中性評估，認為「房地產業短期內確實面臨壓力，實際的情況比稍早預期的更糟」。郁亮3月時駁斥中國房市復甦可能是暫時現象的疑慮。

郁亮說詞的改變，印證中國許多房企對房地產業的擔憂。儘管房價下跌在某種程度上獲得試圖抑制投機買房的決策人士歡迎，但在中國廣泛經濟失去動能之際，外界越來越擔心房價跌幅大於預期帶來的風險。

中國房產信息集團（CRIC）最新公布的數據顯示，中國百大房企6月新屋銷售金額5267.4億元人民幣（約2.3兆台幣），較去年同期下跌28.1％，中止連續4個月的反彈；有近6成百大房企的6月業績跌幅大於30％，其中27家房業績降幅大於50％。

郁亮指出，6月新屋和中古屋的看房率進一步下跌，顯示6月的銷售並不樂觀。龍洲經訊（GaveKal Dragonomics）房地產分析師姚麗薔表示：「從每日銷售數據來看，我並不認為市場已經觸底，在我看來，現在的情況非常危險」。

華爾街日報近日報導，中國搖搖欲墜的房市正進入棘手的新階段：數據顯示，中國民眾的購房需求正在減弱，而中古屋掛賣數量正在激增。

中國可能放寬部分非核心地區的購房限制和頭期款要求。以陳文浩為首的摩根大通房地產分析師發布報告表示，中國會在一些地區採取這種作法，而非全國範圍內。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4352725

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行政院會今通過囤房稅「全國歸戶」制 36萬戶房屋稅將增加

2023/07/06 12:43  

行政院院會今日通過財政部「房屋稅差別稅率2.0方案」，將原先囤房稅以縣市各別歸戶，改成全國總歸戶。（行政院提供）

〔記者陳鈺馥／台北報導〕政府為打擊囤房大戶，行政院院會今日通過財政部「房屋稅差別稅率2.0方案」，將原先囤房稅以縣市各別歸戶，改成全國總歸戶。並將現行非自住住家稅率1.5％至3.6％間，調升至2％至4.8％，各縣市政府「必須」訂定差別稅率，讓囤房者無法規避賦稅，若立法院順利三讀後，預計2024年7月實施新制、後年5月開徵。

財政部指出，房屋稅差別稅率2.0方案，主要修正重點是，一、就房屋所有人（含自然人或非自然人）之住家用房屋進行全國歸戶，針對持有多戶且未作有效使用者，調高其法定稅率上、下限稅率為2%至4.8%，各地方政府均應在該範圍內訂定差別稅率，並採全數累進（超過一定戶數全部適用較高稅率）課徵。

二、為鼓勵自住、房屋釋出至租賃市場及兼顧繼承非自願共有或空置情形，酌降全國單一自住房屋的稅率為1%，及出租且申報租賃所得達租金標準之房屋或繼承取得共有住家用房屋法定稅率上、下限為1.5至2.4%；建商餘屋持有年限在2年以內者，法定稅率調整為2%至3.6%。

財政部賦稅署署長宋秀玲表示，2.0方案是從「縣市歸戶」改成「全國歸戶」，舉例來說，在每個縣市有2戶，多個縣市加起來就有20戶，以前是用每個縣市2戶稅率，以後就是用20戶來計算該適用的稅率。

宋秀玲指出，稅率範圍從下限1.5％調升至2％，上限從現行的3.6％調高至4.8％，往上調三分之一，過去是授權地方政府自行訂定，以後都必須訂定差別稅率。

宋秀玲提及，這次為了避免傷及無辜，以及鼓勵有效利用，有排除一些適用高稅率的類型。如果是全國單一自住，這部分排除豪宅，稅率從1.2%降至1%。針對非自住部分，為了鼓勵出租，如果是出租且申報所得達租金標準，稅率下限是1.5%，上限修正後調整至2.4%。針對繼承取得共有房屋，因為是非自願性囤房，稅率亦適用1.5%至2.4%。

宋秀玲說明，針對建商餘屋2年內部分，因為建商扮演房市供給者角色，房子有合理銷售期間，稅率訂在2%至3.6%。若賣超過2年，稅率會增加，建商可在2年內選擇降價出售，就不會適用較高稅率。

宋秀玲強調，這次修法主要受到影響是非自住（例如供旁系親屬使用）、空置未使用（建商餘屋逾2年、一般空置）、出租未申報或申報未達租金標準（租屋黑數）三類，適用稅率是2%至4.8%，約36萬戶房屋稅負會增加。

「有346萬戶房屋稅負會減輕！」宋秀玲說，全國單一自住的稅率是1%，約328萬戶房屋，受益減輕稅負24.35億元。出租申報所得達租金標準（含包租代管）的，稅率1.5%至2.4%，共有18萬戶，及繼承取得共有房屋的稅率1.5%至2.4%，這三類合計約346萬戶房屋稅負可減輕。

財政部長莊翠雲指出，這次調整不是要增加稅收，而是促進合理化稅負。36萬戶增加房屋稅負部分，整體稅收增加26億元。政院發言人林子倫指出，希望藉由該方案鼓勵房屋釋出，維持公平正義。

財政部賦稅署指出，主要受影響是非自住（例如供旁系親屬使用）、空置未使用（建商餘屋逾2年、一般空置）、出租未申報或申報未達租金標準（租屋黑數）三類，適用稅率是2%至4.8%，約36萬戶房屋稅負會增加。 （行政院提供）https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4355597

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囤房稅2.0拍板 36萬戶房屋稅增 346萬戶稅減

2023/07/07 05:30  

房屋稅差別稅率2.0方案

稅率最高4.8％ 單一自住降至1％

〔記者鄭琪芳、陳鈺馥／台北報導〕行政院昨拍板「房屋稅差別稅率二．○」，住家用房屋改採全國歸戶，非自住房屋稅率調高為二％至四．八％，各縣市均須訂定差別稅率，預估三十六萬戶稅負加重；但單一自住房屋一定金額以下（各縣市訂定標準），稅率由一．二％降至一％，約三二八萬戶受惠。財政部表示，新制減輕單一自住負擔，增加多屋族及空置房屋稅負，盼年底前完成修法，明年七月實施，後年五月開徵。

最快明年7月實施 後年5月開徵

現行「房屋稅條例」規定，住家用房屋分為自住及非自住，自住稅率一．二％，但本人、配偶及未成年子女限三戶；非自住稅率一．五％至三．六％，由各縣市決定是否採差別稅率，俗稱「囤房稅」，目前全國十個縣市開徵，採縣市歸戶，跨縣市囤房可規避稅負。

「囤房稅二．○」則就住家用房屋改全國歸戶，本人、配偶及未成年子女僅一戶自住房屋，稅率降至一％，估三二八萬戶受惠，自住三戶維持一．二％；至於非自住房屋，出租申報所得達標準及繼承取得共有房屋，稅率一．五％至二．四％，估十八萬戶受惠，三類合計三四六萬戶受惠。

另，建商餘屋兩年內稅率二％至三．六％，建商餘屋逾兩年、供他人使用、出租未申報等，稅率二％至四．八％，三類合計約三十六萬戶稅負加重。

舉例而言，張先生一家有六間房，北市四戶、新北一戶、台中一戶，北市三戶自住，另三戶非自住。依現行規定，非自住北市一戶稅率二．四％、新北一．五％、台中二．四％；但新制採全國歸戶，非自住三戶將全數適用二％以上稅率，並以三戶為級距基準，適用各縣市訂定的三戶稅率。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1592569

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舊金山、芝加哥等美國6大城 商業地產恐將暴跌45％

2023/07/09 09:24  

隨辦公樓需求減少、勞動力市場疲軟，凱投宏觀預計美國商業地產將出現暴跌。（彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕根據凱投宏觀（Capital Economics）報告顯示，未來2年內，美國6大城市，包括舊金山、芝加哥、紐約、洛杉磯、波士頓和華盛頓特區，其商業地產價格將出現大幅下跌。

凱投宏觀預計，從2023年到2025年，舊金山的商業地產價值將暴跌40至45%；芝加哥、紐約的商業地產價格將下跌30至35%；洛杉磯和華盛頓將下跌25至30%；波士頓將下跌25%左右。

在美國的「西部大城市」（Western metros）中，西雅圖、波特蘭和丹佛等其他城市的房價也將出現類似下跌，而邁阿密、達拉斯和亞特蘭大等南部城市的房價跌幅將不超過20%。這在很大程度上是由辦公大樓需求的減少所推動的，因為在家上班的趨勢仍持續存在，勞動力市場疲軟。

凱投宏觀估計，今年除波士頓外，6個「主要市場」的辦公類就業增長都很糟糕，未來5年的增長率可能會放緩至1%以下；高租金、高昂的通勤和住房成本，以及大城市中高科技工作的高比例，也加劇了辦公室需求問題，因為這意味著這些地區的辦公室需求受到了席捲科技行業的裁員的影響。

凱投宏觀表示，到2025年底，這6大城市的辦公室空置率預計將攀升至近19%。同時，其他專家如摩根士丹利（Morgan Stanley）也警告商業地產行業將遇到麻煩，因為疫情後的辦公樓需求低迷，而且信貸環境可能會出現緊縮。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4358255

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升升不息 首季新增房貸利率全破2%

2023/07/17 05:30  

今年第一季新增購置住宅貸款平均利率，全國22縣市平均房貸利率全數突破2％。（中央社）

1年多升息3碼 最低地板利率增幅達57％

〔記者徐義平／台北報導〕過去一年多，央行五度升息、累積升息三碼（○．七五個百分點），房貸最低利率達二．○六％，較升息前的最低地板利率一．三一％，增幅達五十七％。觀察內政部不動產資訊平台發布今年第一季新增購置住宅貸款平均利率，全國二十二縣市平均房貸利率全數突破二％，為二○一六年第一季以來、相隔八年後首見。

根據統計，今年第一季全國新增購置住宅貸款平均利率約二．一四％，較上季增加○．○九個百分點，平均貸款期數為二九一期（月）、約二十四．二五年，較上季減少六期。

首季六都新增房貸平均利率全站上二％，以台南約二．一八％最高，高雄約二．一七％居次；而去年第四季台北市新增房貸平均利率約一．九五％，今年第一季拉高至二．一二％，提升○．一七個百分點。

至於其餘十六個縣市，金門縣是去年第四季唯一低於二％的縣市、約一．八四％，今年第一季也升至二．○二％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，升息來到相對高點，以及央行希望銀行降低不動產放款集中度，今年房貸利率突破二％是勢所必然，但行政院為幫助首購，已加碼補貼青安貸款利率。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，近三年南二都房市價量均爆發，以及重劃區出現預售屋新增供給超量情況，加上「平均地權條例」新制對房市買氣影響大，銀行不免對於房市未來供需、房價發展更加保守看待，擔憂預售案大量交屋會不會遭逢房貸走高、成數不足、期數縮短，以致可能衍生斷頭、建商貸等狀況。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1594271

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龍頭房企接連爆發違約 中國房地產業流動性危機加劇

2023/07/20 07:26  

中國高收益美元債券19日出現今年以來連3個交易日最大跌幅，主要因為具國資背景的開發商綠地控股（Greenland Holding）又爆發債務違約。（擷取自網路）

〔編譯盧永山／綜合報導〕中國房地產業面臨的流動性危機加劇！根據彭博報導，中國高收益美元債券19日出現今年以來連3個交易日最大賣壓，主要因為具國資背景的1家房地產開發商又爆發債務違約。

報導說，由上海國資委部分持有的綠地控股（Greenland Holding），因未能按時支付1筆4.32億美元（134.2億台幣）的美元債利息，截至19日為止已違約7日。國有企業遠洋集團日前也推遲償還1筆境內債利息1年。

中國高收益美元債券19日的大跌，使得彭博美元亞洲高收益債券指數創下去年11月以來3日最大跌幅，今年以來該指數已下跌10％。

由於中國房地產業持續低迷，開發商接連爆發債務違約，讓投資人提心吊膽，中國高收益美元債券本週以來的大跌，中斷彭博美元亞洲高收益債券指數上週出現的反彈；上週由於中國當局矢言要採取進一步行動，支持陷入困境的房地產業，包括對未償貸款展延還款期限，使得該指數走高。

本週稍早大連萬達集團警告，在一筆關鍵的美元債到期前幾天，該公司可能出現資金短缺，目前資金缺口至少2億美元（62.1億台幣）。瑞安房地產也聘請顧問公司Morrow Sodali確認2筆美元債的持有人身份，兩筆債券規模均為五億美元，市場解讀可能是推遲償債的暖身。

彭博分析師朱懌表示，中國房屋銷售疲軟，正加劇開發商的財務壓力，擴大對開發商既有的融資支持，方向是正確的，但也許還不夠。

對中國房地產業能翻身的期待已經落空。中國近期公布的數據顯示，上半年全國房地產開發投資年減7.9％，大於第1季的7.2％；6月百大房企銷售金額年減28％，房價也在連續5個月穩定後，恢復跌勢。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4369579