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囤房稅2.0大魔王來了 北台灣逾6千戶新成屋「剉咧等」 兩大賣壓區現形

2024/02/29 10:40文/記者朱語蕎

  

囤房稅2.0恐讓先建後售的新成屋，面臨龐大賣壓。（住展提供）

囤房稅 2.0來勢洶洶，建商面對餘屋稅率課徵調整，今年仍得推出先建後售的新案，可謂直球對決，住展雜誌統計北台灣今年預計年推出的先建後售住宅案，共約27案，以新北市10案最多，較顯眼的如鶯歌區、三重區都有接近百戶的新成屋將登場，桃園楊梅區也有裕隆集團位在福羚路上超過百戶的先建後售案將亮相。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，去年推出平均地權條例，禁止預售時期任意轉讓房產，市場傳出是否掀起先建後售案量體，且加上原物料價格走勢趨高，先建後售可讓營建成本易於控制，加上政府在開工時辰上所施予的貸款壓力，部分建案確實索性採取先建後售方向。

不過後來在低首付、新青安成功刺激買氣，政府反拋出囤房稅2.0的利空政策，特別是建商持有餘屋的稅率上調，先建後售案優勢光速退散，除非是外圍地區出於在地民眾購置成屋習性，或是新成屋案量體小、地造屋成本相對低等因素外，都會市區難有新成屋案推出。

再觀察迄今北台灣公開銷售中的住宅案新成屋共311案，合計待售戶數約6,607戶，各縣市中，居冠的新北市共100案，待售戶數約2596戶；其次為桃園市，新成屋91案，待售戶數約2046戶。

兩縣市當中較醒目的地帶是新北市板橋區有14案新成屋，共725戶待售；淡水區有18案成屋案、578戶待售。桃園市方面則是桃園區13案新成屋，共547戶待售；中壢區14案新成屋、335戶待售。

陳炳辰指出，這些區域房市熱度高，包括熱門的板橋區江翠北側重劃區，中壢區的青埔重劃區，桃園區的藝文特區、中路重劃區，和淡水區的紅樹林一帶等，但除了先建後售案外，不乏賣到成屋還賣不掉的案體，大概都不脫坪數大、總價高所影響。

另外，所在地段蛋白像是淡水區新市鎮，從而形成抗性遂見新成屋賣壓也不難想見，此等中高價新成屋的發展，恐與今年樂觀以待的房市熱潮呈現兩樣情。

眼下房市在新青安話題與低首付策略推動低總小宅熱潮，可見槓桿購屋特性，而房價偏高的新成屋在這方面發揮空間不大，量能能否完整去化得靠機緣，再加上新版囤房稅的不友善，整體環境不利發展，先建後售的後況對於彰顯建商資產品牌形象，又免於預售爛尾風險上有其效益，但終將偏屬區域市場、特定個案。

Playvolume00:01/01:59買房首重眼見為憑 北市模範捷運宅即買即住TruvidfullScreen

https://estate.ltn.com.tw/article/19801

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高齡、少子衝擊 全台1人家戶比率飆至35.9％

2024/03/03 05:30  

（資料照）

〔記者高嘉和／台北報導〕根據內政部最新統計，到去年底，全台戶量（平均每戶人口數）僅剩二．五三人、續創新低，一人家戶增加至三三二萬三八○八戶、占比達三十五．九％，均創下史上最高，全台最孤獨的縣市是澎湖縣，一人家戶占比逾四成，六都最孤獨的是台北市，一人家戶達四十一萬餘戶，占比達三十九．三％。

全國戶籍戶數逐年增加，從二○一三年的八二八萬餘戶，到去年底已達九二四萬餘戶，十年來增加快百萬戶，但隨著高齡少子女化趨勢難逆，獨居越來越多，同期間一人家戶從二五三萬○九九五戶增至三三二萬三八○八戶，占比也從三十．五％增至三十五．九％。

不只台灣獨居人口越來越多，三代同堂的家戶也快速消失中。到去年底，一人及二人家戶合計已逾五二八萬餘戶、占比達五十七．一％的新高，反觀代表三代同堂的五人及六人以上家戶數僅剩一○三．六萬餘戶，較十年前的一二九．一萬餘戶，少掉了二十五．五萬戶。

全台一人家戶最多的是人口最大縣市新北市、達六十三．四萬餘戶，但占比最高、最孤獨的縣市是澎湖縣，達四十一．九％，其次是基隆市的三十九．九％及台北市的三十九．三％；而最不孤獨的縣市是彰化縣的二十七．九％，也是全台唯一一人家戶占比低於三成的縣市；有趣的是，彰化縣長期位居全台勞退平均提繳薪資最低縣市，卻也是全台粗出生率最高的縣市。

內政部官員分析，台灣已步入日本孤獨社會的後塵，不僅三代同堂減少，夫妻加上二名子女的標準家庭也開始瓦解，原因除了未婚者增加，也有越來越多高齡者基於不同原因不與子女同住，而不婚不孕者最後都將成為高齡者，台灣老人獨居情況只會越來越嚴重；當「家庭」逐漸減少，對社會造成的影響將難以估計，最明顯的是社會保險制度，當高齡者無法在熟悉的環境中邁向人生終點，醫院或安養機構的照護壓力將倍增。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1633657

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比ETF吸金 預售屋3年總銷4.3兆

2024/03/27 05:30  

近3年全國預售屋揭露狀況

總價共漲16％、單價22％ 去年漲幅縮小

〔記者徐義平／台北報導〕元大台灣價值高息ETF（○○九四○）募資達一七五二億元，創下台灣ETF新紀錄，近來引發關注。根據內政部實價資訊，過去三年全國預售屋總銷金額達四．三兆元，較同期間台股股票型ETF規模增加一．一兆元，吸金能力更強。

根據內政部統計，過去三年，每一年全國預售屋揭露總銷金額均突破一兆元，若加計中古屋、新成屋買賣，每一年估有數兆元資金投入房市，且近三年預售屋揭露平均總價、平均單價均逐年上漲。

二○二一年預售屋平均揭露總價約一三六六萬元、每坪揭露均價約三十五萬元，到二○二三年平均揭露總價一五九八萬元、每坪揭露均價約四十三萬元；三年來，平均揭露總價漲幅達十六．九八％、每坪揭露均價上漲約二十二．八五％，但去年總價、每坪均價年漲幅明顯縮小。

查炒房195案違規 罰4578萬

為遏止游資炒房，內政部自二○二○年十月至今，發動七次預售屋聯合大稽查，累積稽查二九六案，共一九五案違規，合計裁罰金額逾四五七八萬元；而預售屋稽查違規率最高是二○二一年三月、高達九十二．三一％，違規率最低為去年十月、約四十二．八六％。

預售屋違規項目可分為八大類，包括建案銷售前、紅單、廣告、契約內容、契約轉讓、代銷、炒作、樣品屋及銷售中心等，其中以樣品屋及銷售中心的違規最多，七次稽查中有一一七案在該項出現違規、比重約三十九．五二％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，「平均地權條例」修正案限制預售屋轉售，投資客不願冒違法風險，建商也不會違法協助轉售；在官方持續宣達法令下，目前投資客與代銷業者多有所忌憚，但也無法期待所有違規全部消失，或許違規行為只是轉向檯面下。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1637690

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最新調查出爐！房市景氣將回落？升息轉降這刻最關鍵

2024/04/23 11:01文/記者張瀞勻

  

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測。

新青安讓房市熱鬧滾滾，下半年房市景氣將回落？台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測，2024年Q2景氣指標分數，由Q1過熱的紅燈轉為黃紅燈，指標分數略降至50.9；預測第三季及第四季的指標分數將逐季減緩，重回代表景氣穩定的綠燈。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，市場游資豐沛，投資人聞「積」起舞的心態，導致今年Q1房市呈現過熱狀態；而在央行升息之後，Q2稍微降溫，由於市場後續尚有「囤房稅2.0上路」、「股市高點震盪」、「新內閣上路磨合」及「美國利率政策未明」等因素，因此下半年景氣預估比上半年保守。不過也因國內經濟展望溫潤，且新青安政策持續支撐「投資降溫，自住增溫」的市場結構，因此整體發展仍保持理性穩定的綠燈。

對照台灣房屋市場景氣燈號與央行利率變化，可發現2004~2008、2010~2011及2022~2024三波升息循環的初期，市場來自資金緊縮與成本增加的預期與恐懼下，房市景氣均由高點下修；但當利率趨穩後，景氣也走向逐步緩升的溫和擴張期。

周鶴鳴表示，升息的主要目是在市場過熱時，回收資金壓抑景氣，目前看來也發揮相當效果；但升息與通膨息息相關，在貨幣貶值的預期心理下，中長期資金仍會轉入房市停泊。預計未來在升息轉為降息的關鍵時刻，面對經濟放緩，剛性買盤購屋會更理性審慎，而可長期穩定收益的抗通膨產品，則會更受青睞，因此在景氣拉回的時機，民眾可回歸檢視需求與能力，為下一波擴張期預作規劃。

https://estate.ltn.com.tw/article/20389

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新青安連環套 恐成房市未爆彈

黃琮淵／台北報導

2024年6月10日 週一 上午4:10

房價愈打愈旺，關鍵數據直指「新青安」是罪魁禍首！圖為大台北地區房地產。（本報資料照片）

房價愈打愈旺，關鍵數據直指「新青安」是罪魁禍首！中央銀行統計，五大銀行4月新增房貸金額955.6億元，除創下歷年次高紀錄，新青安占比更高達39.72％，僅次於今年1月的歷史高點39.86％。金融圈直言，政府作莊、公股行庫配合放款，年輕人不管有無還款能力，紛紛往房市跳，將成愈來愈難解的連環套。

政府2010年開辦青安貸款，去年加碼推新青安，額度從800萬增至1千萬、年限從30年增至40年、寬限期3年變5年，另提供利息補貼1.5碼。表面是協助青年購屋，但亂象不斷，讓好不容易降溫的房市「滿血復活」。

由於新青安由8家公股行庫受理，在政府政策指揮下，各銀行幾乎「閉著眼睛狂衝量」，行庫主管私下表示，光政府利息補貼，就是筆穩賺不賠的生意，「這政策是荒唐，但沒必要（跟上面）過不去」。

從財政部的數字，就可窺見新青安對公股行庫有多補。去年新青安尚未實施之前，公股行庫每月核撥不超過2000戶，但新青安8月上路當月，直接破2500戶，隨後每月核撥戶也都有5千至6千戶的水準，今年1月更突破6800戶，占公股行庫新承做房貸量逼近4成水準。

「如果把新青安拿掉，銀行告訴你，可以貸給你1千萬，然後可以貸40年、寬限期5年、不管央行怎麼升息，利息還不會動，你不覺得很像詐騙集團嗎？」銀行主管坦言，這就是包裝後的新青安，先別論借人頭等亂象，光是這麼離譜的放款條件，就恐埋下隱憂。

民營銀行直言，高房價成民怨之首，政府沒想辦法擴大供給、興建社會住宅，反而大舉向建商輸血，提供低利、高額度、高寬限期鼓勵買房，「然後如今又要央行打房，這不會政策錯亂嗎？」很多首購族高估自身還款能力，忽視利率變動的風險承受力，未來必將反噬。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%96%B0%E9%9D%92%E5%AE%89%E9%80%A3%E7%92%B0%E5%A5%97-%E6%81%90%E6%88%90%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%9C%AA%E7%88%86%E5%BD%88-201000523.html

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央行出手打房了！祭第6波房市管制措施 7都第二戶限貸6成

陳依旻｜Yahoo財經特派記者

更新時間： 2024年6月13日 週四 下午5:02

央行今日召開理監事會，利率維持不變，但祭出第六波信用管制措施，六都＋新竹縣市第二戶限制貸款上限6成。

央行今日召開今年第二季理監事會議，針對房價居高不下，會中也討論相關問題。示意圖/房仲業者提供

央行總裁楊金龍日前就已透露「常常給surprise也不好」，市場解讀6月應該升息機率不高。

不過，近期房市轉趨火熱，楊金龍直言「房價確實居高不下」，且也集中在銀行法72-2條的房貸加土建融授信占比、不動產放款占總體放款的比率，這也讓打房與否成為這次理監事會議的重頭戲。

本次央行祭出第六波信用管制限制銀行對房貸戶的貸款成數，七都（六都外加新竹縣市）自然人第二戶貸款成數七成，下調到六成或擴大至全國，6月14日實施。

央行表示，去年下半年，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率持續上升，導致全體銀行不動產貸款總放款比率仍高。

去年6月新增規範自然人特定地區第二戶購屋貸款，最高成數上限7成實施以來，自然人申辦第2戶購屋貸款撥款金額呈現增加，為了強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，因此，這次調降自然人特定第2戶購屋貸款最高上限6成，6月14日實施。

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E5%87%BA%E6%89%8B%E6%89%93%E6%88%BF%E4%BA%86%EF%BC%81%E7%A5%AD%E7%AC%AC6%E6%B3%A2%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%AE%A1%E5%88%B6%E6%8E%AA%E6%96%BD-7%E9%83%BD%E7%AC%AC%E4%BA%8C%E6%88%B6%E9%99%90%E8%B2%B86%E6%88%90-085620854.html

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央行再祭第二戶限貸六成 專家：央行打房盲點在這

央行13日召開理監事會，利率維持不變，但祭出第六波信用管制措施。 路透

本文共698字

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2024/06/13 17:22:05

經濟日報 記者陳美玲／台北即時報導

央行13日召開理監事會，利率維持不變，但祭出第六波信用管制措施，六都暨新竹縣市第二戶限制貸款上限六成。

對此高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，這次央行繼去年6月後，再度祭出第六波的信用管制，壓縮六都暨新竹縣市第二戶以上住宅貸款成數，並調升存準率1碼，其實了無新意，對市場降溫極其有限，甚至進一步扭曲正常換屋需求，而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。

黃舒衛分析，新青安的原意是補貼首購族進場，但是重新點燃的成屋買氣激出預售市場的比價效應，再加上預售屋付款的彈性，不但吸引自備款不足的自住買方進場，更成為置產抗通膨、投資買盤大開槓桿，把預售屋當成金融期貨操作的新樂園，引發諸多市場亂象。

然而，黃舒衛指出，央行信用管制有盲點，由於預售不涉及房貸、授信問題，因此即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受央行信用管制牽制，所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥，甚至因為對於成屋市場的過份壓抑，將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大，銳化房市價量膨脹的領先指標。

黃舒衛認為，無論是超額儲蓄、資金回流的動能，以及產業、股市表現的樂觀預期，短期房市無庸置疑絕對是主、被動被嘉惠的資產市場，而目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固，若無其他有效管制工具上場，而美國第三季的降息議題又來勢洶洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景，惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。

https://money.udn.com/money/story/5613/8029006

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全國56.3萬人囤房 明年五月房屋稅加重

2024/08/13 05:30  

今年全國有56.31萬人持有非自住住家用房屋，較去年增加1.75萬人，主要是持有一、二戶者增加。（資料照）

3482名囤房大戶持有7戶以上 將課4.8％最高稅率

〔記者鄭琪芳／台北報導〕根據財政部統計，今年全國有五十六．三一萬人持有非自住住家用房屋，較去年增加一．七五萬人，主要是持有一、二戶者增加，持有三戶以上逐年下降，其中持有十戶以上降至一五一九人、年減八十九人。由於「囤房稅二．○」明年五月正式課徵，持有非自住房屋稅負將加重，且持有七戶以上適用最高稅率四．八％，今年持有七戶以上共三四八二人。

持有三戶以上逐年下降

財政部官員說明，雖然近幾年持有非自住房屋者增加，但主要是持有一戶及兩戶者增加，持有三戶以上逐年減少，顯示真正的囤房大戶有減少趨勢。

由於「囤房稅二．○」改採全國歸戶，且調高非自住房屋稅率，官員表示，持有非自住房屋者，原則上房屋稅將會加重；不過，若多屋族將房屋出租，且申報租賃所得達租金標準，反而可適用較低稅率。

根據統計，若以家戶歸戶（本人、配偶及未成年子女為一戶），今年有五十三萬一八八三戶持有非自住房屋，年增一萬八○五九戶。若以個人歸戶，全台有五十六萬三一○○人持有非自住房屋、年增一萬七五一四人，其中持有一戶有四十六萬一九六人、占八十一．七三％最多，持有二戶有六萬八三四○人、占十二．一四％居次，兩者合計占九十三．八七％，較去年增加。

另，持有三戶以上有三萬四五六四人、占六．一四％，持有五戶以上有八二○七人、占一．四六％，持有十戶以上則有一五一九人、占○．二七％。官員表示，持有三戶到十戶以上者，不論人數及占比均逐年下降。

各縣市中，去年持有非自住房屋者，以新北市八萬六七二人最多、台中市六萬六六三八人居次，高雄市五萬九二四七人、台北市五萬七二○○人分居三、四名；其中，高雄市、新竹縣市及金門縣囤房族減少，其餘縣市均增加。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1661483

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銀行驚爆「鬧錢荒」！台灣史上罕見　房貸慘排隊等

TVBS新聞網2024-08-19 18:13

國內銀行罕見鬧錢荒！因房價上漲，以及大量貸款，導致多家公股銀行「拉警報」，直接受不了，爆出限貸令，購屋族也得「排隊等放款」，演變成貸款過不了，而無法交屋。

今年買房熱，恐創下36萬棟買賣，也導致短時間出現大量貸款。根據金管會資料，截至今年6月，全體國銀房貸餘額10兆4873億，半年增加5004億，創下史上同期最高。

由於大量貸款，導致台灣多家行庫、民銀拉警報，甚至《銀行法》72-2條「不動產放貸比」已逼近警戒線，導致各家銀行「鬧錢荒」，市場資金吃緊。

對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德直言，這情況在台灣史上相當罕見，很久沒聽到銀行房貸這麼緊縮，部分銀行已調高報價，甚至出現VIP放款，以及購屋族「排隊等放款」的狀況。

曾敬德進一步指出，今年買賣移轉棟數，還未創歷史新高，會有房貸緊縮，主要和房價大漲有關，因為房價漲，房貸需求也會提高，建議買房時籌措房屋總價3成資金，當作頭期款，比較有保障。

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房市熱爆 央行促國銀「降溫」

限期行庫9月6日前提案 交完報告後 楊金龍將再次約「喝咖啡」

記者陳儷方、朱漢崙、陳美君／台北報導

2024年8月22日 週四 上午6:41

房市熱到央行看不下去，七月調升存款準備率一碼，試圖緊縮市場資金，但效果有限，總裁楊金龍親自出馬，八月十二日至二十一日分批邀請三十四家國銀及信合社總經理喝咖啡，昨發布新聞稿宣布，將要求國銀及信合社在九月六日前，研提今年第四季至明年第四季，為期一年的自主管理不動產貸款具體量化改善方案，此一方案也被銀行稱為「房貸降溫計畫」，換言之，央行出重手，要降溫房價。

央行總裁楊金龍十天內火速找銀行總座「喝咖啡」，要求最晚九月六日前，全體銀行都得提出未來一年「房貸降溫計畫」。本報資料照片

央行將於九月十九日召開理監事會議，楊金龍提前出招引起關注。央行業務局長潘榮耀指出，會議由楊金龍主持，業務局、金檢處、經研處、法務室均出席，多家與會銀行總經理表示，房地產市場確實過熱。

據透露，「房貸降溫計畫」要求的內容包括：一、不動產貸款總量及分項（購屋、建融）控管措施。二、從今年第四季起的未來一年內，需按季量化控管目標。簡單說，央行要三十四家國銀未來一年「按季」控管不動產貸款量，如控管方式是什麼？控管不動產貸款量多少？最終目標是希望到明年底，整體國銀不動產貸款量下降。

據透露，楊金龍更與各銀行老總提示，等各銀行交報告後會「再約談一次」，意味不能僅流於形式，而要「具體又要量化」，銀行圈都感受這次是玩真的。

但仍有幾類族群可稍微安心，潘榮耀表示，改善方案的前提，是不影響無自用住宅民眾購屋的貸款需求、都更及危老改建的融資需求，也希望銀行要考量民眾的資金需求，銀行貸款資源應流向首購族。

央行表示，央行自二○二○年十二月至今年六月六度調整選擇性信用管制措施。不過，新青安去年八月提出後迅速加溫房市，去年下半年起房市交易擴增，房價走高，帶動銀行購置住宅貸款年增率上升，到今年六月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）升為百分之三十七點四，接近歷史高點之百分之三十七點九，顯示銀行信用資源集中不動產貸款情形有待進一步改善。

楊金龍說，信用資源若過度集中不動產市場，將排擠生產事業實質投資所需的資金，不利經濟永續發展。

楊金龍表示，銀行基於社會責任，應引導信用資源合理配置，不可助長炒房、炒地，推升房價不合理上漲。

外傳財政部、金管會昨出手處理「限貸令」問題。財政部要求八大行庫全面清查是否有「限貸令」，但財政部否認。金管會則向全體國銀發出問卷，要求回覆說明近期房貸利率及成數的核貸條件是否趨緊、各國銀可承作房貸額度？銀行是否收到首購族或求貸無門申訴案？如何拿捏房貸總量管制警戒水位額度等問題。

各大行庫授信主管人心惶惶，透露不只各大行庫，多數民營銀行不分規模都有「限貸」事實，目前「限貸」作法有三大共通點，包括：一，利率一律拉高至百分之三左右以價制量；二，從八月中旬起，每家銀行的房貸都改採分行向總行登記制，要排隊一個月；三，建商的整批型分戶房貸，除非是自家土建融案，否則拒接。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82%E7%86%B1%E7%88%86-%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E4%BF%83%E5%9C%8B%E9%8A%80-%E9%99%8D%E6%BA%AB-224155412.html