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央行房市新管制措施「出手頗重」　銀行：將重擊投資客

記者：工商時報孫彬訓 2023-06-16　05:56

央行房市管制投資客

（圖／報系資料照）

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央行針對房市新管制措施，自然人特定地區(六都加新竹縣市)第二戶房貸原先僅有無寬限期的限制，16日起新增房貸7成上限。銀行主管直指，這次央行「出手頗重」，將重擊投資客。

主要原因是自然人第二戶房貸雖無寬限期，且利率較高，但過去有些銀行會給第二戶房貸成數較高，如9成、85成，現在一口氣降到7成，「直指要害」，讓投資客口袋必須更深才有辦法出手。

舉例來說，若民眾購屋2,000萬元，原先可貸款9成1,800萬元，現在只能貸款7成1,400萬元，自備款的缺口一下就多了400萬元，對投資客是「重棒」直接打在頭上。

不過，銀行主管指出，央行政策可能打擊到「換屋族」。因為民眾可能先買新房後賣舊房，但先買的房子會被認定為第二戶，就只能貸到7成，「對換屋族絕對會有影響」。

但實務上，因民眾若到了要換屋，通常會有一定的經濟條件才會動作，因此影響層面應該還好。

銀行主管分析，這次央行不升息、只打房，明顯就是「政策性宣示」，宣示央行要持續抑制房地產，並將資金導向自住客群，政策意義相當濃厚。

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打炒房五子法 政院公告7/1上路

2023/06/13 05:30  

「平均地權條例」修法一月三讀通過，行政院昨正式公告，於七月一日施行。 （中央社）

〔記者鍾麗華／台北報導〕「平均地權條例」修法一月三讀通過，祭出打炒房五大措施，包括禁止預售屋換約轉售、私法人買住宅採許可制、建立檢舉制度、預售屋解約申報及重罰房市炒作行為。修正條文的施行日期，由行政院定之，行政院昨正式公告，於七月一日施行。

「平均地權條例」修法後，尚須訂定五項子法配合，其中有三項重點包括「私法人買售住宅許可制」、「限制預售屋、新建成屋換約轉售」以及建立「檢舉獎金制度」。內政部已於四月廿五日預告相關子法，並於五月廿五日在內政部部務會議通過，其中檢舉獎金辦法已於上週正式公告，私法人購屋許可制、限制換約轉售的相關辦法則將於近日公告。

在私法人購屋免經許可部分，共有九種情形，包括公（國）營事業或受政府捐助之財團法人、AMC／台灣金聯、經紀業買受瑕疵物件、法院拍賣、文化資產、優先購買權、都市更新、危老重建、合建。

另對於私法人因正常經營用途需要而買售住宅者，訂有六種「需經許可」情形，例如做為宿舍、具規模出租經營使用等；但經許可取得住宅後，仍須受到五年不得移轉等限制，以避免變相淪為短期炒作之用。

檢舉獎金辦法明定可發給檢舉獎金的案件類型，包括逾期或不實申報實價登錄、違反紅單禁止轉售、限制換約與禁止炒作規定四類，民眾檢舉經查證屬實者，將以實收罰鍰發給三十％、上限一千萬元的檢舉獎金。

至於限制換約轉售行為，子法定有非自願離職、罹患重大傷病或特定病症等六種得申請換約情形，內政部將會明確規範申請文件。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1588204

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全球6成大城市商辦空置率 創金融海嘯以來新高

2023/06/18 06:45  

全球大城市商辦空置率攀升。（示意圖，彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕隨著在家工作比率增加，以及企業加速裁員以應對增長放緩，世界各地的商辦需求下降。日媒指出，截至今年3月底，全球17個主要城市中，有10大城市商辦空置率創下2008年金融海嘯以來最高水平。

日經亞洲報導，世邦魏理仕集團數據顯示，全球辦公室空置率在 3 月底達到 12.9%，略低於 2009-2010 年全球金融危機後的 13.1%。再加上，市中心人流減少，購物中心、飯店和其他商業設施的營業率全都下滑。

這項警訊引起金融監管機構憂心，唯恐商辦需求低迷衝擊金融體系。5月美國眾議院金融服務委員會的聽證會上，美聯儲監管副主席巴爾（Michael Barr）表達了對城市商辦市場疲軟的擔憂，他表示，「我們正在仔細研究商業房地產風險」。

由於美國商業銀行對商辦和其他商業設施所有者提供的貸款餘額已接近 3 兆美元，其中 70% 來自中小型銀行。中型銀行因貨幣寬鬆政策手握大量現金，將資金投入商業房地產，不斷增長的抵押品價值也刺激了他們的胃口。

不過，太多的房地產抵押貸款可能會使銀行陷入困境。根據美國研究公司 Green Street 數據，4 月份美國商業地產價格同比下跌 15.3%，創2009 年 9 月以來的最大跌幅。

尤其，當房地產所有人難以為債務再融資時，不得不出售資產，進一步壓低房產價格和抵押品價值，使債權人更難收回貸款，恐導致銀行更不願意提供新貸款，這就是監管機構最擔心的情況，如以一來將阻礙經濟發展。

除了美國外，歐洲也不能免於這種風險。歐洲央行在 5 月份對湧入房地產的投資資金數量表示擔憂。歐洲房產價格已經走跌，倘若投資基金崩盤，可能會嚴重影響銀行。

報導示警，商辦需求疲軟，飯店和其他商業設施也面臨開工率下降的問題，可能引發不良房地產貸款攀升，進而波及金融穩定性。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4337251

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房市風暴襲來！上海屋主猛砍價套現 仍乏人問津

2023/06/20 07:24  

上海中古屋的庫存量激增，賣家為了套現，將開價降至2022年底以來最低，但成交量依舊低迷。（彭博）

〔編譯盧永山／綜合報導〕根據彭博報導，數十年來中國的屋主一直認為，房地產是可靠的儲值資產，但隨著中國經濟持續低迷，房地產市場欲振乏力，上海中古屋的庫存量激增，賣家為了套現將開價降至2022年底以來最低。

中原地產編輯的數據顯示，上海賣家的開價已連續3個月下跌，跌至2022年年底解封前的最低水準。中國「經濟觀察報」本月稍早也報導，儘管中古屋庫存激增，5月上海房屋交易量較3月下降3分之1，至1.6萬戶左右。

屋主、房地產經紀人和分析師受訪指出，民眾越來越不相信房地產是中國最安全的投資之一，因此導致房市低迷。儘管這種心態轉變在某種程度上受到尋求控制投機性買盤的決策人士歡迎，但在整體經濟失去動力之際，出現比預期更嚴重衰退的風險正在上升。

加拿大Power Sustainable （Shanghai）投資管理公司投資長李峻（Jun Li）表示：「上海的拋售壓力正在堆積，屋主們似乎已經達成共識，認為市場已經觸頂。」

1名宋姓銀行員工近日以約1000萬元人民幣（4300萬台幣）價格，出售了他在上海市靜安區的公寓，他說這是從房地產熱潮中套現的最後一個窗口。現年35歲的宋先生和家人在中國仍擁有其他房產，但由於對房產稅的預期和房地產行業長期放緩的考慮，他希望減少對房地產的曝險。

上海房市情況並非中國個案，中國指數研究院編輯的數據顯示，5月中國100個城市的成屋價格，出現至少自2022年以來最大跌幅。

易居中國研究院研究總監嚴躍進表示：「上海目前是中國現房市場最為低迷的地區。在全國範圍內，二級市場的供需狀況也有所惡化。」李峻則說，由於對經濟前景、企業前景和失業的擔憂，中國民眾正在尋求出售房產。

根據中原地產編制的數據，深圳的屋主已將開價降至2016年10月以來最低水準。據1名龔姓房屋仲介說，杭州郊區1名賣家在6個月內找不到買家後，將開價大砍17%。

高盛分析師表示，房市需求旺盛的日子不太可能很快重現，中國可能會經歷L型房地產市場。

這種悲觀情緒在上海市一直在蔓延，過去3年實施清零政策，以及對中國經濟前景信心減弱，促使上海的屋主和租戶，包括外籍人士已經或正在打包離開。

2022年之前，上海市擁有中國4分之1的外籍人口。在2022年上海封城後，外籍人士大批撤離上海。根據歐盟商會上海分會今年年初公布的1份報告，居住在上海的德國人中，約有25%離開了，而在上海政府登記的法國和義大利公民人數各自下降了20%。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4338971

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中國陷流動性陷阱 人行降息難救房市

2023/06/21 05:30  

野村證券認為，中國不斷惡化的房地產業，可能引發房市新一輪的螺旋式下行；圖為中國河南省一處興建中的住宅區。（法新社）

〔編譯盧永山／綜合報導〕中國人民銀行週二調降貸款市場報價利率（LPR），一年期和五年期LPR均調降○．一個百分點，希望能拉抬疲弱的經濟，但與房貸利率連結的五年期LPR因降幅不如預期的○．一五個百分點，導致中港房地產股的股價下跌，拖累整體大盤，中國恐已陷入流動性陷阱；野村證券認為，房地產業不斷惡化，恐引發房市新一輪的螺旋式下行。

「流動性陷阱」是貨幣政策已無法刺激經濟的情況，無論降低利率或增加貨幣供給量，也無法帶動銀行貸款、商業投資、消費真正運作起來。

中國人行表示，在LPR各調降○．一個百分點後，一年期LPR為三．五五％，五年期為四．二％，為去年八月以來首度調降。這次降息已在市場預期之中，作為LPR報價的基礎，十五日中期借貸便利（MLF）的中標利率也調降○．一個百分點至二．六五％；中國人行十三日還調降七天期逆回購利率，從二％降至一．九％，當晚跟進調降各期限的常備借貸便利（SLF）利率。

野村證券：中國房市恐將螺旋式下行

野村認為，中國不斷惡化的房地產業，可能引發房市新一輪的螺旋式下行，儘管中國人行本月陸續調降政策利率後，可能會端出更多的貨幣刺激措施，但預計這些措施的影響有限。

野村指出，中國地方政府已受到土地銷售收入急遽收縮的嚴重打擊，中央政府可能不得不再次扮演最後借款人和消費者的角色，以支撐地方政府，也可能給予地方政府更大空間，在房地產領域推出更多寬鬆措施。但市場已降低中國政府會推出快速且萬能方案的期望，因中國國務院十六日舉行的常務會議，已讓市場對快速刺激措施的希望破滅。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1589623

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平均地權＋央行限貸 房市下半年難回春

吳靜君／台北報導

2023年6月23日 週五 上午4:10

房市兩大殺手級措施陸續上路，繼央行第5波信用管制措施，特定地區第2戶房貸成數限制7成，《平均地權條例》也將於7月實施，使得房地產業者看壞下半年房市表現，估計價跌量縮，至少1成起跳。

房地產業者認為，《平均地權條例》打炒房條款包括私法人不得購買住宅、限制預售屋轉單交易、檢舉獎金制度；以及央行針對六都與新竹縣市的第2戶房屋限貸令，都可以說是「殺手級」的政策。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，這兩項措施是長期性影響，會讓建商推案的意願降低、投資客無法貸款或周轉，勢必需求降低，甚至還要把手中的物件釋出。估下半年房市會呈現價跌、量縮的格局，預期價格與交易量持續下跌大約1成。

鄉林建設董事長賴正鎰表示，由於通貨膨脹的壓力仍在、外銷有可能會轉為樂觀，經濟回暖預期之下，今年的下半年房市相較於上半年些微回暖，不過要回到去年、2021年的「全盛」時期，還有6成、7成的差距。他說，前兩年一個建案每個星期約有40組客戶來看屋，今年上半年萎縮到只剩下10組左右，近期大約回復為15組左右，景況稍微回升但仍相當冷。

賴正鎰指出，《平均地權條例》實施前，投機客已經有預期心理，紛紛離開房地產市場，現在市場上幾乎沒有投機客了，所以後續影響已經有限；不過，近期央行無預警加碼限貸，衝擊到父母替子女買房等自住需求，自有、自住均受打擊，殺傷力不容小覷。

賴正鎰表示，短期內房地產市場很難回春，1、2年內恐怕難回到去年，或者2021年的全盛景況。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%B9%B3%E5%9D%87%E5%9C%B0%E6%AC%8A-%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E9%99%90%E8%B2%B8-%E6%88%BF%E5%B8%82%E4%B8%8B%E5%8D%8A%E5%B9%B4%E9%9B%A3%E5%9B%9E%E6%98%A5-201000163.html

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11年首次下降！美屋主Q1平均擁有房屋淨值年減1.9％

2023/06/24 07:29  

11年首次下降！美屋主Q1平均擁有房屋淨值年減1.9％（資料照，法新社）

〔財經頻道／綜合報導〕在房地產危機和大衰退之後，美國屋主的平均房屋淨值再次出現下滑，根據 CoreLogic引用的數據，在63%的美國抵押貸款房屋中，第1季度平均房主淨值（當前房產價值減去尚欠抵押貸款的金額）比去年同期下降了 1.9%，創下2012年第1季度以來，首次年衰退。

根據INSIDER報導指出，整體來說，自2022年第1季度以來，擁有抵押貸款的房主的房屋淨值累計損失了1084億美元（約新台幣3.35兆元），下降了約 0.7%。

當價格下跌時，房屋淨值通常會下降，雖然房價仍遠高於大流行前的水平，但最近有所下滑。

全美房地產經紀人協會週四表示，5月份現房價格下跌3.1%，這是自2011年底以來的最大年度跌幅。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4342862

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彭博：美國商辦恐暴跌35％ 2040前難反彈

2023/06/24 07:25  

由於混合工作模式，辦公空間需求疲弱，美國商辦大樓空置率攀升。（示意圖，彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕凱投宏觀（Capital Economics）預測，由於混合工作模式，辦公空間需求疲弱，到 2025 年底，美國商辦房價將自高點暴跌 35%，至少要到 2040 年才有機會重返疫情前的高峰。

彭博報導，凱投宏觀22日發布報告，混合和遠距上班模式重塑美國商業房產市場，預估到 2025 年底，房價將自高點暴跌 35%，而且需要 15 年或更長一段時間，才能恢復。

經濟學家 Kiran Raichura 表示，對商辦的房東來說，拆除或變賣最糟的資產，有助抵銷對資產價值的部分影響，但房東最終將不得不承擔這些費用，前方道路依舊崎嶇。

報導指出，Brookfield、黑石 （Blackstone） 等主要機構投資人持有一些商辦，已出現違約情形，相較於投入更多資金在虧損的房產，他們選擇停止償還貸款。

MSCI Real Assets 也示警，截至 3 月底，約有價值 180 億美元的商辦大樓陷入困境，預估近 430 億美元的商辦面臨違約風險。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4343153

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金融時報：美商業不動產 山雨欲來風滿樓

2023/06/26 07:31  

利率上揚、美國區域性銀行危機緊縮信貸及遠端工作等利空因素，衝擊美國商業不動產。（示意圖，彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕Fed暴力升息導致利率上揚，加上美國區域性銀行危機緊縮信貸及遠端工作等利空因素，衝擊美國商業不動產，紐約建築物的售價竟然低於土地的價值，有的地方甚至創下20 年來最低價位。外媒直指，老舊的商辦在經濟低迷中首當其衝，其他房地產也難以倖免。

近期各界開始關注全球商辦空置率問題，根據日經亞洲統計，截至今年3月底，全球17個主要城市中，有10個城市的商業辦公大樓空置率，創下2008年金融海嘯以來的最高水平。

除了商辦需求積弱不振，辦公經商人流減少，飯店及其他商業設施也面臨營業率下滑問題，為都市房地產敲響警鐘，憂心房地產不良貸款恐成為金融體系未爆彈。

金融時報也披露紐約商辦成交價格，Silverstein Properties 三個月前以 1.05 億美元的價格出售第五大道商辦。以每平方英尺價格計算，這個價格低於 2015 年對街的土地價格。

曼哈頓的另一座建築 Tower 56 於 2 月份因持有者無法為其債務再融資，而以 1.1 億美元的價格出售，低於 2008 年1.58 億美元的購買價。

報導還披露，投資管理公司黑石集團（Blackstone）最近將其在曼哈頓下城摩天大樓 One Liberty Plaza 的股份，出售給 Brookfield，此交易讓這座大樓的市值約 10 億美元，也比 2017 年 15.5 億美元市值下滑。

房地產投資銀行 Eastdil Secured 董事總經理西爾弗曼 （Will Silverman）表示，在紐約，建築物的售價出現低於其所在土地的價值，以美元絕對值計算的價格，已創下 20 年來最低水平。

報導分析，急劇上升的利率、地區銀行危機以及遠端工作，對商辦造成嚴重衝擊，老舊的辦公樓在經濟低迷中首當其衝，其他房地產也無法倖免。紐約最大開發商之一 RXR 總裁雷赫勒 （Scott Rechler）將這種情況比喻為颶風登陸。他說，目前不確定人們是否已經接受了風暴將持續多久以及會造成多大損害，「我認為市場低估潛在的嚴重性」。

Marx Realty 執行長戴特爾茨威格 （Craig Deitelzweig） 也爆料，自己聽說「每天都有大樓」被返還給債權人，「這只是一個開始，似乎所有資產類別都面臨高利率和信貸緊縮的風險」。

一位經紀人估計，無論是在債務水平、還是入住率方面，紐約只有前 10% 的商辦沒有陷入困境。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4344289

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萬科集團董座郁亮坦承 中國房市比預期更糟

2023/07/04 07:24  

中國銷量第二大的房企萬科集團董事長郁亮坦承，中國房地產市場的狀況比預期更糟，短期內將面臨更大壓力。（擷取自網路）

〔編譯盧永山／綜合報導〕中國銷量第二大的房企萬科集團董事長郁亮加入越來越多投資人和分析師行列，看衰中國房地產市場前景，坦承中國房市的狀況比預期更糟，短期內將面臨更大壓力。

根據彭博報導，郁亮在6月30日萬科集團的股東大會上，收回他3月時對中國房市的中性評估，認為「房地產業短期內確實面臨壓力，實際的情況比稍早預期的更糟」。郁亮3月時駁斥中國房市復甦可能是暫時現象的疑慮。

郁亮說詞的改變，印證中國許多房企對房地產業的擔憂。儘管房價下跌在某種程度上獲得試圖抑制投機買房的決策人士歡迎，但在中國廣泛經濟失去動能之際，外界越來越擔心房價跌幅大於預期帶來的風險。

中國房產信息集團（CRIC）最新公布的數據顯示，中國百大房企6月新屋銷售金額5267.4億元人民幣（約2.3兆台幣），較去年同期下跌28.1％，中止連續4個月的反彈；有近6成百大房企的6月業績跌幅大於30％，其中27家房業績降幅大於50％。

郁亮指出，6月新屋和中古屋的看房率進一步下跌，顯示6月的銷售並不樂觀。龍洲經訊（GaveKal Dragonomics）房地產分析師姚麗薔表示：「從每日銷售數據來看，我並不認為市場已經觸底，在我看來，現在的情況非常危險」。

華爾街日報近日報導，中國搖搖欲墜的房市正進入棘手的新階段：數據顯示，中國民眾的購房需求正在減弱，而中古屋掛賣數量正在激增。

中國可能放寬部分非核心地區的購房限制和頭期款要求。以陳文浩為首的摩根大通房地產分析師發布報告表示，中國會在一些地區採取這種作法，而非全國範圍內。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4352725