央行連三季升息，加上近期股市重跌，根據元宏不動加值服務平台統計，近期網路降價物件暴增1.5萬件，從7月608件，9月驟增至1.56萬件。台中市逾2600間房子降價求售全台最多，其次為桃園、高雄。六都以外，則以屏東降價求售1033件最多，全台排名第七。

降幅方面，目前全台平均降價物件降幅約5.6%，先前房價漲幅驚人的外圍縣市，包括屏東、嘉義、台東以及基隆，平均降幅都達6%，並列第一名。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，通膨惡化，美國聯準會今年展開暴力升息，全球也進入升息循環。寬鬆貨幣政策告終，熱錢快速退燒，不僅台股從年初約1萬8千點狂殺到目前不到1萬4千點，下半年房市交易量能也明顯降溫。

由於擔憂房市反轉、房子賣不掉、以及有資金需求的屋主越來越多，因此近期市場不但降價求售物件大增，把房子拿去抵押借錢的屋主也增多，目前房價雖然尚未出現明顯鬆動，但市場已露出反轉跡象。

陳傑鳴表示，近兩年，全台房市在低利率、台商資金回流、科技大廠設廠等眾多利多帶動下，房價漲幅都相當大，特別是台中、桃園、高雄因為大型開發計畫、指標大廠設廠，房價漲勢領先於其他都會區。

如今房市量縮，市場擔憂房市反轉，這些地區投資客想下車狀況也特別明顯。以台中來說，捷運綠線沿線重劃區，近年推案量相當大，也是投資客瘋狂搶進的區域，如今這些地區賣壓都有攀升跡象，降價物件都出現不少。

另外，過去兩年因都會區房價急漲，許多購屋人往外圍購屋，不少蛋白，甚至蛋殼區出現外溢效應，房價跟著大幅上揚，如今買氣下滑，投資人擔憂不先獲利了結，未來可能長期套住，因此也出現大量降價物件。

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房市利空齊發，不動產大老林正雄提出建言，認為現階段打房政策已奏效，政府不應在此時通過平均地權條例的修法，而內政部長徐國勇則也語帶保留的說，修法時將會考慮各時期的情景轉變。

2023房市價量雙減 恐進入衰退期

中華民國不動產聯盟總會20日舉行理監事會議，甫連任第二任理事長的富旺國際董事長林正雄認為，在政府打炒房政策及景氣影響下，目前房市仍屬於穩定，全年交易量持平，不過明年恐進入衰退期，預估明年推案量、成屋交易量將年減8至10％，價格也可能回檔。

林正雄直言，房市價量恐下修，意味近期打房政策已奏效，政府應盡量不要出手干預，要尊重市場自由機制，別再修《平均地權條例》，讓大家能喘口氣，別令消費者、產業感到不安。

《平均地權條例》修法過度干預 限貸令未與時俱進

他也強調，目前不動產買賣交易機制已非常完善，包含預售屋資訊備查、禁止紅單轉讓、預售屋契約應符合內政部版本規定、實價登錄等，對買方來說，已是史上最友善購屋環境，而這也是經政府修法、立法後，產業經過非常困難的整頓磨合，得來不易的成果。

同時也呼籲，「豪宅限貸令」原法令已實施10年，從未檢討修正，如今房價高漲的時代，相關標準應與時俱進，以原有基準，全部上調3千萬，才得以健全房市

打炒房何時修法？徐國勇「法與時轉則治」埋伏筆

而近期大讚「房地產業是經濟火車頭」而招來批評內政部長徐國勇，談到各界最關心的《平均地權條例》時，則語帶保留的說，內政部政策推行政策，要先經過立法院協商，在修法每個時期都會有很多變化，每個委員立法時都會考慮「法與時轉則治」，將跟著時代情景轉變，「我想這沒問題」。

徐國勇也提及，不動產界經常對政府相關政策給予協助，如社會住宅、包租代管和租金補貼等，且成效良好，而不動產界也蠻討厭紅轉讓等「偷吃步」的手段，相關問題影響很多人的名譽，引發社會對不動產界產生誤會，真的不太好，所幸產業也自律，自己會站在主管機關立場配合，一起往前精進。

最後，他再度解釋「經濟火車頭」一說，強調最重要的一段話在於不動產維持平穩，不要暴漲暴跌，才是經濟發展最重要的基礎，但很多人都誤會，認為不動產業對台灣貢獻很大，攸關民生福祉，是國家重要產業，內政部對不動產業一定全力支持。

（示意圖／東森新聞）

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房市空頭訊號多，而鐵板一塊的房價，也有鬆動跡象，從市場領先指標的新建案來看，本刊委請591新建案，統計今年全台六都加新竹地區新建案平均開價，赫然發現第三季全台新建案每坪開價已經從上一季的至54.8萬元下降至53.6萬元，季減幅度達2.2％，「是疫情爆發後2年來，首度出現建商開價下滑的狀況。」591新建案分析，開價下修代表建商信心度不足，可見後勢不是太樂觀。

其中，新建案又以台北市下滑幅度最大，每坪開價從上季單坪124.9萬元下滑至108.3萬元，修正幅度超過一成，而台中以南等地也有小幅修正1至3個百分點。不過，新北、桃園、新竹開價仍呈上漲格局。

「這就是降價！」政大地政系教授林左裕指出，降開價主要是建商認知到房價續往上攻力道不足，從買方需求到購買力都開始疲軟，「不用等市場測試，賣方開始主動降價。」加上受美國短期急驟升息影響，過去2年全球開資金派對，大量投注在股市、房市的資金，終究要抽離，回歸理性需求。

但根據591新建案資料，仍有縣市開價大幅上漲，林左裕認為，這還是跟當地市場有無剛性需求有關。他舉北三都為例，多數自住客買不起台北市，就會外移到新北、桃園等周邊城市，這也顯示在新建案開價表現。「再以南部過去房價聞『積』起舞的縣市，事實上真正會進駐的自住客相當有限，多數投資客終究還是得求售出場。」

「如果建商連開價都下修，代表賣房子已經不能再漫天喊價，買方會覺得你連開價都跌，那我當然殺價殺更多，但會否形成骨牌效應，目前還很難說。」長期關注台灣房市的政大地政系退休教授張金鶚認為，開價下滑表示建商從過去暗地降價，轉為明著降價。

他認為，關鍵還是在資金周轉成本，他觀察到新建案銷售期拉長、銷售率也不佳，加上央行緊縮貸款，因此資金周轉就會產生較大壓力，「降價其實就是財務操作的一種。」張金鶚直言：「講白就是大家對未來信心不足，越早降價越能銷售，否則拖到最後可能更慘，是一種先降先贏的概念。」

就有不願具名的建商對本刊透露，「在蛋白區甚至蛋殼區的外圍，確實有新案一開盤就先降價了，通常這種就是財務體質不夠堅實的建商，也有一些是賣很久的陳年老案。」

「大約降3到5％不等。」對於本刊調查結果，一手掌握北市建商狀況的台北市建商公會理事長陳勝宏不諱言，在大環境差、成交量直落，加計選舉期間房市氛圍不佳，建案開價確實會較保守，但他也吐苦水說成本持續上漲，「要再降多少也是有困難。」

戴德梁行總經理顏炳立認為，今年房市有太多利空因素，從烏俄戰爭、匯率變動、升息加通膨，乃至兩岸地緣政治風險，沒有一樣是對房地產好，全年成交量萎縮3至4成，但賣方還在堅持價格，自用型買方不追價，現階段所有人都還在觀望，「我認為房價鬆動要到明年第一季、第二季，而且頂多是5至10％的緩著陸。」

「現在看到的開價降，不過是跟過去想要開高價加10％賣相比，發現價格站不住了，才回到過去成交價罷了。」顏炳立一語點破，現在是不管屋主或建商，假設發現自己財務槓桿玩太大，才縮手降點價格，在考量原物料成本狀況下，「要不要在不虧錢的前提下，獲利空間少一點的概念罷了。」

學者專家的觀點，都從台中不動產開發公會理事長王至亮口中得到驗證，他坦言，「不是房價下滑，而是出價空間變小，若每坪要賣60萬元才有些許獲利，過去可能習慣會開價75萬元，跟消費者慢慢磨，讓客戶殺價，現在景氣不好，為了讓人覺得開價實在，直接降到65萬元。」他表示，購屋族就在觀望了，要是還有人開高價，哪吸引得到人來看房，「萬一客戶被開價嚇到，反而跑去看別案直接成交，那不是太可惜。」

同時，王至亮也指出，現在建設公司資金成本高，土建融利率多落在2.5％至3％間，「開價實在、縮短銷售期，就能夠有效增加資金周轉率。」

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國內房市今年以來利空不斷，不僅成交量逐月下滑，步入第4季傳統房市旺季買氣也相當冷清。（攝影／鄭國強）

9月開始一向是房市重要的傳統旺季，但今年卻是「旺季不旺」、呈現熄火格局，甚至在928檔期過後，第4季房市衰退之勢更為明顯，包括新建案來客來數驟減、交易量下滑，也有零星的小型預售案開始降價，不僅如此，中古屋降價求售的情況也明顯大增。

「交易量就掉了3成多！」全陽建設董座、北市建商公會理事長陳勝宏坦言，從今年928檔期之後，就開始明顯出現一股房市「冷風」，像是案場的來客數也銳減了5成左右。他解釋，主要原因是受到疫情、通膨、升息、選舉等因素，由於經濟衰退隱憂不斷浮現、股市表現也不佳，幾乎不利因素都擠在一起，尤其遇到升息，購屋族房貸壓力增加，也讓客戶出現觀望。

陳勝宏指出，市場上確實開始吹起「降價」的趨勢，在交易量下滑的情況下，有建商開始針對預售屋價格進行微調，但降幅並不大，調降約2～3％左右，他強調，由於營建成本依舊處於高檔，售出價格也難以大幅降價，畢竟建商不可能虧本賣。

長期觀察北台灣新建案的房市專家何世昌則直言：「（928檔期）根本沒有市況，屍橫遍野，哪來的市況？」他觀察，從今年第2季因為全球央行升息、國內疫情爆發之後，市況就開始出現轉折，接著又有台海危機升溫、央行又調升存準率等利空因素，市況持續轉淡，「很多原本預期928檔期要推的案子，後來也都縮了，退到選舉之後再來。」

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928檔期後市況轉冷，小型建商率先調降開價

何世昌則觀察，目前降價的新建個案較為零星，其中，降價的個案可能有一半又是屬於先前開高價、賣了好幾年的案子，如今不得已只好降價，但這種案子降價後是否真的算降價？還是只是回到市場行情？目前仍需要時間觀察。

何世昌也舉例，像是台北市北投新建案「天綺」平均開價就從每坪88萬元降到81萬元；除此之外，位於桃園市楊梅新成屋案「皇家逸品花園別墅」開價也調降200～300萬元，但確切的成交價都還需要消費者仔細詢問，不過，從降價案來看，共通點幾乎都是屬於小型建商的建案。

何世昌也說，除非是「喊水會結凍」的指標大型建商帶動降價，對於市場才有撼動的效果，但目前市面上針對開價降價的案子量體偏小，對於市場的影響不大，「就像一顆石頭丟進大海裡，一下子就不見了。」

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「建商蓋不下去」不會是個案…還會有案例出現！

何世昌話鋒一轉也提到，像是最近新北樹林出現建商因財務困難驚傳全面停工、解散，預售屋深陷爛尾樓危機，同樣也是小建商的案例。確實，攤開該案的開發商、在地建商沅臻建設資本額僅6千萬元，一般而言，通常資本額2、3億以下都是屬於小型建商。

何世昌觀察，這一波小型建商出現財務困難的起因，來自於央行的限貸令。他解釋，過去在央行還沒祭出限貸令時，建商申請土建融貸款至少可以拿到6成，加上消費者購買預售屋建案的首付款約2～3成，等於建商的自籌資金僅需要1～2成；但如今央行祭出限貸令，土建融貸款限縮至4成，加上首付款2成，使得建商的自籌資金拉高到4成，換言之，2成的資金缺口也隨之出現。

一旦出現資金缺口，建商的財務壓力就來了，尤其對於口袋較淺的小建商更是壓力倍增。何世昌也說，央行調升存準率對於小建商殺傷力也很大，原因是當央行調升存準率，銀行放款變得緊縮，銀行為了控制放款的品質，會把手上的放款有限的額度優先貸放給優質客戶，對於大建商或許沒差，但小建商可能會因為自有資金不足，逐漸被淘汰。

「這不是個案，以後還會有案例出現！」，陳勝宏也示警，特別是手上有與地主合建的小型建商至今幾乎都虧本，原因是物價、營建成本上漲，早期已經談好的合建案也因為成本增加吃掉建商利潤。

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屋主態度也鬆動，中古屋降價待售物件增加1萬多件

值得注意的是，不僅預售屋市場交易冷清，近期中古屋市場也出現網路降價求售大幅增加的情況。

根據元宏不動加值服務平台調查，今年7月時網路售屋降價物件大約僅600餘件、8月則增加至2526件，直到9月更大增至1.25萬件，等於短短2個月就增加了20倍，而降價物件平均降幅約5％左右。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴分析，今年全世界進入升息循環，特別是下半年開始，寬鬆貨幣政策告終，導致熱錢退燒，不僅台股從年初約1萬8千點狂殺到目前1萬3千點上下，下半年房市交易量能也開始降溫，估計今年全台房市將結束連5年量增的態勢，全年建物移轉量恐僅剩下32.5萬件左右，較去年的34.8萬件下滑。

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房市反轉跡象悄浮現…2023年有機會出現降價潮

陳傑鳴也說，儘管目前房價還沒明顯下跌，但「擔憂房市反轉」、「擔心房子賣不掉」、「有資金需求的屋主」已有越來越多的跡象，這點從近3個月市場降價物件大增、平均降幅增加，還有把房子拿去抵押借錢的屋主相當多，或許可以觀察到市場已悄悄有反轉的跡象。

何世昌則指出，這是一個累積、漸進式的過程，當建商被迫感受到資金周轉壓力之後，業者才會慢慢開始降價，現在算是「起了一個頭」，等到銀行進一步擴大緊縮銀根時，加上新建案銷售率持續下滑，屆時降價潮一定會被逼出來，「我預估降價潮應該會落在明年。」

甚至何世昌更認為，最關鍵的還有因美國聯準會升息導致2023年全球性經濟衰退的疑慮，而台灣同樣難以避免，恐怕將成為這一波房價加速下修的主因。

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