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社宅不但達標還超標 明年達成率107％

2023/12/21 10:07  

根據國土署統計，今年全國直接興建社宅新增數量為2.29萬餘戶。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕根據國土管理署最新說法，明年直接興建社宅總數可達12萬戶，再加上包租代管有效契約9萬3980戶，合計達21萬3980戶，不但完成8年20萬戶社宅目標，甚至超標，達成率達107%。

根據國土署統計，今年全國直接興建社宅新增數量為2.29萬餘戶，預計今年12月累計超過9.4萬餘戶，明年1月底可達到9.6萬餘戶，因此，明年底便可順利達成直接興建12萬戶的目標。

另外，截至今年11月底，包租代管社宅有效契約數量超過6.5萬戶，若以每季增加至少7千戶來看，明年底不但可如期達到8萬戶目標，甚至還超過。

社宅遍及全台22縣市

國土管理署進一步說明，今年12月底既有、新完工、興建中及待開工的社會住宅合計將達9.4萬餘戶，相較去年底的7.11萬餘戶新增2.29萬餘戶，超過行政院核定「社會住宅興辦計畫」2023年度2萬戶的目標數量，而且社宅已經遍及全國22縣市。

至於，目前內政部正在擬定2025至2032年的8年住宅政策新目標，預計直接興建社宅數量可衝高至25萬戶，包租代管社宅目標同樣也設定在25萬戶，再加上中央擴大租金補貼50萬戶，合計可滿足100萬戶民眾居住需求，同時減輕居住負擔。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4527436

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亞洲多國明年恐爆房市危機 外媒列5壓力點

國際中心徐筱晴／綜合報導

2023年12月31日 週日 上午8:38

▲中國房地產市場陷入低迷、危機重重。資料照。（圖／美聯社／達志影像）

[NOWnews今日新聞] 中國房地產市場陷入低迷、危機重重，但在中國以外的亞洲地區，例如韓國、越南、香港等也因為面臨利率竄升、監管趨嚴等情況，壓力日益沉重。雖然歐美國家也出現商業不動產危機，但亞洲地區面臨的房市壓力與風險更大。

根據《彭博社》報導，貨幣緊縮和新冠肺炎疫情對於美國和歐洲的商業房地產造成了顯著影響，但亞洲房市的壓力較偏重住宅市場。其中受災最嚴重的國家之一是韓國，房價創下25年來最大跌幅，日前還爆出某家建設工程公司要求重組債務，令人擔憂2022年的信貸市場動盪可能捲土重來。

道富全球顧問 (State Street) 亞太固定收益主管Kheng Siang Ng表示，「消費者債務或資產負債表負擔沉重的經濟體將需要關注」，「韓國就是其中之一，房地產市場持續在轉弱。」

報導還列出了2024年恐爆發房市危機的地區。首先是韓國，房市壓力僅次於中國，在歷經多年成長之後，2023年房價出現25年來最大跌幅。這主要歸因於韓國央行的貨幣政策，韓國在2021年開亞洲升息第一槍，把利率提升到15年高點。到了2022年底，房市疲弱演變成危機，在一家主題樂園營建商爆發債務問題後，進而引爆韓國自金融海嘯迄今最嚴重的信貸危機。韓國家庭和企業的壞帳比率正在升高，韓國央行也表示，明年的債務融資風險可能增加。

而印尼因央行的激進升息，家庭消費力受到影響，導致PT Lippo Karawaci和PT Agung Podomoro等債務壓力沉重的建商倍感壓力。再加上印尼貨幣貶值更令市場雪上加霜，建築商償還即將到期美元債務的成本大幅增加，迫使他們訴諸資產出售來籌集資金。

越南同樣也面臨房地產危機，由於政府展開大規模反貪腐調查，讓本來就供應過剩的房地產行業再遭衝擊，企業債券發行遇阻，引發流動性緊縮以及借款人拖欠還款等問題。今年上半年約有40%的房地產相關公司倒閉，以及超過95%的中型房地產企業決定裁員減少支出，最知名的例子為越南最大房地產開發商諾瓦蘭（Novaland Investment Group），該企業先前已對外尋求債務延期。

另外，受到中國房地產危機蔓延影響，香港房市表現遜色，房價跌至近7年來的最低水平。在經歷三年嚴格防疫管控，再加上聯準會歷史性的貨幣緊縮之後，香港辦公大樓以及零售商鋪的租金收入下降。在房市需求低迷下，開發商被迫大幅下調房價，但就連銀行大幅降價也很難賣掉法拍屋。

報導最後點名澳洲，指出其房地產行業壓力略有不同。先前國際貨幣基金組織（IMF）曾表示，澳洲容易受到高借貸成本效應的影響，許多疫情期間保持在低利率的貸款，即將面臨高昂的續期利率。澳洲央行10月警告稱，有一小部分家庭處於財務壓力的早期階段，但這個群體正在擴大。高利率恐加劇該國家庭借貸成本的壓力。

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https://tw.news.yahoo.com/%E4%BA%9E%E6%B4%B2%E5%A4%9A%E5%9C%8B%E6%98%8E%E5%B9%B4%E6%81%90%E7%88%86%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%8D%B1%E6%A9%9F-%E5%A4%96%E5%AA%92%E5%88%975%E5%A3%93%E5%8A%9B%E9%BB%9E-003816841.html

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外國人狂掃房地產 「外皮台骨」占最多

2024/01/20 05:30  

2022年外國自然人與法人來台買房地產共計37處，合計買下2.28萬坪土地及9.37萬坪建物。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕根據內政部地政司最新統計，二○二二年外國自然人與法人來台買房地產共計三十七處，合計買下二．二八萬坪土地及九．三七萬坪建物，相當三分之二的大安森林公園土地與約○．八三棟台北一○一大樓建物面積；買樓地排名第一的都是英屬維京群島，幾乎全是「外皮台骨」的台商。

2022年外國自然人與法人來台買下9.37萬坪建物，約近一棟台北一○一大樓建物面積。（資料照）

前五大來台買地的外國買家，第一名是英屬維京群島，均為法人身分，買進面積約八七九七坪、占整體比率逾三十八％；第二名是馬來西亞，都是自然人，合計買進二九一七坪；第三名為香港、二七四五坪，自然人占比近九成；第四名是英屬蓋曼（開曼）群島，均為法人，約二五一六坪；第五名為日本、約一五五五坪，自然人占比近九十九．五％。

英屬維京群島 買家第一名

至於前五大來台買樓的外國買家，第一名仍是英屬維京群島，均以法人身分買樓，建物面積約三．八一萬坪；第二名是美國、一．四二萬坪，法人占比逾七十一％；第三名為香港、一．三六萬坪，自然人占比逾七十六％；第四名為英屬蓋曼（開曼）群島、○．七二萬坪；第五名為馬來西亞、○．六八萬坪，均為自然人。

台商調度海外資金回台買樓地

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，實務上可發現，絕大多數透過外國法人在台買樓地的真實身分多為台商，正港外國人購置占比非常低，絕大多數為「外皮台骨」，真正決策者都是台灣人，只是調度海外資金回台買樓地。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出，對比經濟部投審司統計，僑外投資台灣金額從二○二一年的七十四．八億美元，增加到二○二二年的一三三億美元，且創二○○七年以來新高，顯示台商看好台灣做為其資金避風港的選擇之一。

他說，外資身分要在台投資企業，股金占比得超過一定比重、設立公司或提供一年期以上貸款、也得經過許可核准，不管是真外資或透過境外公司回台投資的台商，購買目的研判多是企業自用，又以區域營運總部、研發中心與本土有產業關聯性的投資為主。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1626983

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空屋率重回9% 待售新成屋創新高

2024/01/21 05:30  

全國、六都待售新成屋變化

買氣衰退 去年上半年待售新成屋累積逾9萬宅

〔記者徐義平、吳書緯／台北報導〕內政部昨日發布「一一二年上半年低度使用（用電）住宅及待售新成屋統計」，全國低度用電住宅比率（俗稱空屋率）去年上半年達九．三三％，較二○二二年下半年增加○．五六個百分點，為二○二○年以來次高，其中全國待售新成屋則連六季上升，去年上半年累積超過九萬四六二宅，為統計以來最高。

22行政區 空屋率逾兩成

統計報告指出，各部會聯手管制炒房，加上預售案陸續完工交屋，但房市買氣卻衰退，導致全國待售新成屋增加。

最新統計全國空屋數達八十五．一三萬餘宅，其中又以新北市空屋數最多、達十三．○七萬宅，第二多則是高雄市、有十一．一八萬宅，六都空屋數合計五十四．七萬餘宅，占全國比重約六十四．二五％。

全國空屋率最高的縣市是金門縣、約十七．四％，其次為宜蘭縣、約十五．六一％，第三為台東縣、約十五．一％。空屋率最低的則是台北市、約七．一五％，第二低為新竹市、約七．五一％，第三低為新北市、約七．七五％。進一步觀察六都最新空屋率變化，全數較上期增加，其中高雄市更突破一成、達十．○三％。

細看各鄉鎮市區空屋率，去年第二季低於六％的行政區計有十區，相較上一期的十八區，大減八區。至於空屋率大於二十％的行政區則有二十二區，相較上一期的十六區、增加六區。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，新北市、高雄市的空屋數雖然較多，但空屋率高的行政區多為邊陲區域或偏鄉，因工作機會少與人口外流等因素導致空屋率居高不下，反觀大多數精華行政區空屋率較低。未來囤房稅二．○實施後，偏鄉的空屋率恐會更高，甚至衍生公共安全問題。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，空屋呈現的可能是偏鄉人口外移現象，也可能是因為短期供過於求，空置或難以去化，或是囤房現象，前者是無效的存貨，需要公共資源提供活化、連結的機會，而後者則是建築開發資源過度投資，過去往往有懲罰性的空屋稅、囤房稅之議，但實際執行方式、效應則有待觀察。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1627255

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「台北天空塔」開發商爆掏空 金主馬廷海在香港被債權人聲請破產

2024/02/20 10:44  

投資「台北天空塔 The Sky Taipei」的碩河開發副董事長邱冠勳，涉嫌挪用增資款10億元，並將公司資產質押給中資券商，已被台北地檢署限制出境及出海。（讀者提供）

〔記者錢利忠／台北報導〕台北信義計畫區已近完工的新地標「台北天空塔The Sky Taipei」開發案，遭爆高層涉嫌背信挪用公款10億元，並將掏空公司的資產質押給中資券商疑雲，現由台北地檢署偵辦中；據悉，該公司幕後金主之一的香港鵬榮集團總裁馬廷海，本月19日在香港遭債權人香港女富商陳慧芳聲請破產，北檢也將馬列為被告偵辦中。

檢調掌握，本月19日，馬廷海遭香港女富商陳慧芳，於以債權人身分向香港高等法院第一審法院聲請破產，由於馬廷海身為台北天空塔經營團隊碩河開發的董事，近來又捲入抵押公司資產，涉及掏空等背信疑雲，引發外界關注。

陳慧芳是香港南豐集團創辦人陳廷驊長女，媒體曾報導，陳慧芳與馬廷海之間有私人借貸，陳慧芳質疑馬廷海未將資金全數投入台北天空塔，且疑似與碩河開發副董事長邱冠勳一起設立境外控股公司，並疑似將台北天空塔的產權質押給中國的券商，藉此挪用公款10億元，陳慧芳因此跨海對馬、邱二人提告背信罪。

針對北檢偵辦中的背信案，上月18日，北檢指揮調查局台北市調查處進行搜索，以被告身分約談邱冠勳，因現有事證及金流未明，訊後將邱請回，邱已被諭令限制出境及出海；檢調當日另傳喚碩河前財務長鐘肇峰作證，並將幕後藏鏡人馬廷海列為被告，不過馬並非台籍，近年也沒入境台灣，暫未將馬列入約談名單。

關於台北天空塔開發案，目前該案僅剩6家參貸銀行，已撥款約8成、160億元。目前該案事涉股東糾紛及司法調查，主辦行兆豐銀行持續追蹤後續發展，以維護聯貸銀行團債權。

此外，由馬廷海主導的香港新朗興業台灣分公司，也曾向銀行團申請76億元的聯貸案，在台中市七期推出豪宅新建案，該建案已完工，但尚未完銷，如今馬廷海在香港遭債權人陳慧芳聲請破產，此官司會否牽動台北天空塔及台中七期的建案銷售進度，已在業界引起討論。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4583634

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囤房稅2.0大魔王來了 北台灣逾6千戶新成屋「剉咧等」 兩大賣壓區現形

2024/02/29 10:40文/記者朱語蕎

  

囤房稅2.0恐讓先建後售的新成屋，面臨龐大賣壓。（住展提供）

囤房稅 2.0來勢洶洶，建商面對餘屋稅率課徵調整，今年仍得推出先建後售的新案，可謂直球對決，住展雜誌統計北台灣今年預計年推出的先建後售住宅案，共約27案，以新北市10案最多，較顯眼的如鶯歌區、三重區都有接近百戶的新成屋將登場，桃園楊梅區也有裕隆集團位在福羚路上超過百戶的先建後售案將亮相。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，去年推出平均地權條例，禁止預售時期任意轉讓房產，市場傳出是否掀起先建後售案量體，且加上原物料價格走勢趨高，先建後售可讓營建成本易於控制，加上政府在開工時辰上所施予的貸款壓力，部分建案確實索性採取先建後售方向。

不過後來在低首付、新青安成功刺激買氣，政府反拋出囤房稅2.0的利空政策，特別是建商持有餘屋的稅率上調，先建後售案優勢光速退散，除非是外圍地區出於在地民眾購置成屋習性，或是新成屋案量體小、地造屋成本相對低等因素外，都會市區難有新成屋案推出。

再觀察迄今北台灣公開銷售中的住宅案新成屋共311案，合計待售戶數約6,607戶，各縣市中，居冠的新北市共100案，待售戶數約2596戶；其次為桃園市，新成屋91案，待售戶數約2046戶。

兩縣市當中較醒目的地帶是新北市板橋區有14案新成屋，共725戶待售；淡水區有18案成屋案、578戶待售。桃園市方面則是桃園區13案新成屋，共547戶待售；中壢區14案新成屋、335戶待售。

陳炳辰指出，這些區域房市熱度高，包括熱門的板橋區江翠北側重劃區，中壢區的青埔重劃區，桃園區的藝文特區、中路重劃區，和淡水區的紅樹林一帶等，但除了先建後售案外，不乏賣到成屋還賣不掉的案體，大概都不脫坪數大、總價高所影響。

另外，所在地段蛋白像是淡水區新市鎮，從而形成抗性遂見新成屋賣壓也不難想見，此等中高價新成屋的發展，恐與今年樂觀以待的房市熱潮呈現兩樣情。

眼下房市在新青安話題與低首付策略推動低總小宅熱潮，可見槓桿購屋特性，而房價偏高的新成屋在這方面發揮空間不大，量能能否完整去化得靠機緣，再加上新版囤房稅的不友善，整體環境不利發展，先建後售的後況對於彰顯建商資產品牌形象，又免於預售爛尾風險上有其效益，但終將偏屬區域市場、特定個案。

Playvolume00:01/01:59買房首重眼見為憑 北市模範捷運宅即買即住TruvidfullScreen

https://estate.ltn.com.tw/article/19801

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高齡、少子衝擊 全台1人家戶比率飆至35.9％

2024/03/03 05:30  

（資料照）

〔記者高嘉和／台北報導〕根據內政部最新統計，到去年底，全台戶量（平均每戶人口數）僅剩二．五三人、續創新低，一人家戶增加至三三二萬三八○八戶、占比達三十五．九％，均創下史上最高，全台最孤獨的縣市是澎湖縣，一人家戶占比逾四成，六都最孤獨的是台北市，一人家戶達四十一萬餘戶，占比達三十九．三％。

全國戶籍戶數逐年增加，從二○一三年的八二八萬餘戶，到去年底已達九二四萬餘戶，十年來增加快百萬戶，但隨著高齡少子女化趨勢難逆，獨居越來越多，同期間一人家戶從二五三萬○九九五戶增至三三二萬三八○八戶，占比也從三十．五％增至三十五．九％。

不只台灣獨居人口越來越多，三代同堂的家戶也快速消失中。到去年底，一人及二人家戶合計已逾五二八萬餘戶、占比達五十七．一％的新高，反觀代表三代同堂的五人及六人以上家戶數僅剩一○三．六萬餘戶，較十年前的一二九．一萬餘戶，少掉了二十五．五萬戶。

全台一人家戶最多的是人口最大縣市新北市、達六十三．四萬餘戶，但占比最高、最孤獨的縣市是澎湖縣，達四十一．九％，其次是基隆市的三十九．九％及台北市的三十九．三％；而最不孤獨的縣市是彰化縣的二十七．九％，也是全台唯一一人家戶占比低於三成的縣市；有趣的是，彰化縣長期位居全台勞退平均提繳薪資最低縣市，卻也是全台粗出生率最高的縣市。

內政部官員分析，台灣已步入日本孤獨社會的後塵，不僅三代同堂減少，夫妻加上二名子女的標準家庭也開始瓦解，原因除了未婚者增加，也有越來越多高齡者基於不同原因不與子女同住，而不婚不孕者最後都將成為高齡者，台灣老人獨居情況只會越來越嚴重；當「家庭」逐漸減少，對社會造成的影響將難以估計，最明顯的是社會保險制度，當高齡者無法在熟悉的環境中邁向人生終點，醫院或安養機構的照護壓力將倍增。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1633657

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比ETF吸金 預售屋3年總銷4.3兆

2024/03/27 05:30  

近3年全國預售屋揭露狀況

總價共漲16％、單價22％ 去年漲幅縮小

〔記者徐義平／台北報導〕元大台灣價值高息ETF（○○九四○）募資達一七五二億元，創下台灣ETF新紀錄，近來引發關注。根據內政部實價資訊，過去三年全國預售屋總銷金額達四．三兆元，較同期間台股股票型ETF規模增加一．一兆元，吸金能力更強。

根據內政部統計，過去三年，每一年全國預售屋揭露總銷金額均突破一兆元，若加計中古屋、新成屋買賣，每一年估有數兆元資金投入房市，且近三年預售屋揭露平均總價、平均單價均逐年上漲。

二○二一年預售屋平均揭露總價約一三六六萬元、每坪揭露均價約三十五萬元，到二○二三年平均揭露總價一五九八萬元、每坪揭露均價約四十三萬元；三年來，平均揭露總價漲幅達十六．九八％、每坪揭露均價上漲約二十二．八五％，但去年總價、每坪均價年漲幅明顯縮小。

查炒房195案違規 罰4578萬

為遏止游資炒房，內政部自二○二○年十月至今，發動七次預售屋聯合大稽查，累積稽查二九六案，共一九五案違規，合計裁罰金額逾四五七八萬元；而預售屋稽查違規率最高是二○二一年三月、高達九十二．三一％，違規率最低為去年十月、約四十二．八六％。

預售屋違規項目可分為八大類，包括建案銷售前、紅單、廣告、契約內容、契約轉讓、代銷、炒作、樣品屋及銷售中心等，其中以樣品屋及銷售中心的違規最多，七次稽查中有一一七案在該項出現違規、比重約三十九．五二％。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，「平均地權條例」修正案限制預售屋轉售，投資客不願冒違法風險，建商也不會違法協助轉售；在官方持續宣達法令下，目前投資客與代銷業者多有所忌憚，但也無法期待所有違規全部消失，或許違規行為只是轉向檯面下。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1637690

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最新調查出爐！房市景氣將回落？升息轉降這刻最關鍵

2024/04/23 11:01文/記者張瀞勻

  

台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測。

新青安讓房市熱鬧滾滾，下半年房市景氣將回落？台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心，發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測，2024年Q2景氣指標分數，由Q1過熱的紅燈轉為黃紅燈，指標分數略降至50.9；預測第三季及第四季的指標分數將逐季減緩，重回代表景氣穩定的綠燈。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，市場游資豐沛，投資人聞「積」起舞的心態，導致今年Q1房市呈現過熱狀態；而在央行升息之後，Q2稍微降溫，由於市場後續尚有「囤房稅2.0上路」、「股市高點震盪」、「新內閣上路磨合」及「美國利率政策未明」等因素，因此下半年景氣預估比上半年保守。不過也因國內經濟展望溫潤，且新青安政策持續支撐「投資降溫，自住增溫」的市場結構，因此整體發展仍保持理性穩定的綠燈。

對照台灣房屋市場景氣燈號與央行利率變化，可發現2004~2008、2010~2011及2022~2024三波升息循環的初期，市場來自資金緊縮與成本增加的預期與恐懼下，房市景氣均由高點下修；但當利率趨穩後，景氣也走向逐步緩升的溫和擴張期。

周鶴鳴表示，升息的主要目是在市場過熱時，回收資金壓抑景氣，目前看來也發揮相當效果；但升息與通膨息息相關，在貨幣貶值的預期心理下，中長期資金仍會轉入房市停泊。預計未來在升息轉為降息的關鍵時刻，面對經濟放緩，剛性買盤購屋會更理性審慎，而可長期穩定收益的抗通膨產品，則會更受青睞，因此在景氣拉回的時機，民眾可回歸檢視需求與能力，為下一波擴張期預作規劃。

https://estate.ltn.com.tw/article/20389