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實登2.0五大變革 房價更透明化

2021/06/29 05:30   

實價登錄2.0的5個改變

納管預售屋 今年新屋供給將減少

〔記者徐義平/台北報導〕實價登錄二.○與房地合一稅二.○將同步在七月一日上路,其中實登二.○主要有五大變革,多是針對紅單炒作、預售建案買賣及資訊透明等,上路後房價可望更趨透明。但房產業者擔心,因實登二.○將預售屋納管,將增加建案開賣前的作業時間,預料今年推案量將不增反減,反會造成新屋供給不足等問題。

內政部地政司指出,此次五大修法變革包括地號及門牌完整揭露、預售屋銷售前備查與成交後即時申報、增訂機關查核權及加重屢不改正罰則、紅單交易納管,還有預售屋買賣定型化契約管理。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說,預售案揭露在其他國家不算很新穎的制度,消費者與業者可能都要有段時間適應,並不會對市場供需造成影響,也不至於影響房市價量。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,對預售市場來說,實登二.○是針對交易條件、價格透明化的新制,但同時上路的房地合一稅二.○則是加重預售屋買賣的高稅率,且主管機關開始嚴控土建融,預期在投資客大量退場後,不但推案成長會趨緩,預售比例也會降低;而在營建成本節節上漲下,口袋深的建商將選擇先建後售來降低成本風險。

住展雜誌研發長何世昌認為,雖然近年建照核發量與開工量居高不下,但因實登二.○將預售屋納管,包括銷售前資料備查與契約納管等措施,將增加建案開賣前的作業時間,預料今年推案量不增反減,全台推案量將低於一.五兆元,反會造成新屋供給不足的問題。

台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑表示,實價門牌全面揭露, 雖可提供民眾更即時與準確的資訊,但也須防止不肖人士利用實登做為炒房定錨工具,建議可建立科學化及專業客觀人士協檢機制,以提升實登資訊的信賴度。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1457600

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彭博分析:台灣房價年底前將創高

·3 分鐘 (閱讀時間)

彭博資訊報導,台灣房價不畏新冠肺炎與中國大陸等挑戰,第1季年漲幅為六年來最大,且今年底前可望創新高。 

內政部公布的最新統計資料顯示,台灣六都第1季平均房價比去年同期大漲5.7%,其中以基期低的台南市表現最大,漲幅高達9.9%,台北市房價則上漲4.9%,主因為買主預期房價將繼續上漲。 

在新冠疫情時代,低利率擴大了全球房地產市場泡沫,全球各地的買家均求屋若渴,紐西蘭、加拿大等國的房地產市場,都出現2008年全球金融海嘯以來最大泡沫預警,但台灣的房價比其他地區面臨更多不利因素,包括人口減少、空屋率超過10%、幾十年來的薪資低成長限制了民眾的負擔能力、北京進犯的威脅、及政府打炒房等,只是這些利空仍未能阻止房價繼續上攻。 

國立屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲說:「政府沒有拿出對抗過熱市場的最終武器。抑制房價的解決之道,是提高房產稅。」 

彭博指出,由於新冠疫情爆發,台灣第2季房市成交件數可能已減緩。不過永慶房屋研究主管認為,房價下跌的空間有限,因為建商正面臨原料成本上升與建築工人短缺等問題,而且雖然人口減少,家庭規模縮小仍創造出對中、小坪數公寓的新需求,而台灣傳統的「有土斯有財」觀念還是很強。 

報導也說,除了央行去年12月以來兩度緊縮部分不動產交易的貸款成數上限以外,台灣目前的政策主要針對投機客。瑞普萊坊主管黃舒衛受訪時說,投機客已搶在7月新政上路前獲利出場,房市預料會降溫,但今年全年房價仍不會轉跌,台灣當局的打炒房措施雖會抑制成交量,但是豐沛的流動性將帶動房價明年繼續上漲。 

屏大的楊宗憲也說,低利率和申請房貨容易,降低了買房的障礙,「若我們能在7月或8月解除疫情三級警戒,我相信房價將持續快速上漲。」 

另外,根據財政部的房屋稅開徵概況資料,台灣高達78.1%的房屋持有者,年齡在45歲以上。 

https://tw.news.yahoo.com/%E5%BD%AD%E5%8D%9A%E5%88%86%E6%9E%90-%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%B9%B4%E5%BA%95%E5%89%8D%E5%B0%87%E5%89%B5%E9%AB%98-223008743.html

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看房熱度比SARS慘 6月房市景氣亮藍燈

2021/07/09 05:30   

疫情3級警戒,看屋組數瞬間跌至谷底,6月房市景氣燈號衰退至低迷藍燈。(資料照,法新社)

平均1天不到2組看房客

〔記者徐義平/台北報導〕疫情3級警戒,民眾自主軟封城,看屋組數瞬間跌至谷底,比SARS、金融海嘯期間還要慘。市調機構統計,6月北台灣指標建案看屋組數每週平均僅8.8組,也就是說一天僅1組多,讓6月房市景氣燈號衰退至低迷藍燈,為近1年多來首見。

根據《住展》雜誌調查,北台灣新案六大觀測分數,除新成屋戶數、待售建案個數維持不變,預售屋推案量、議價率、看屋組數及成交組數等4項同步下滑。《住展》雜誌研發長何世昌表示,6月全國疫情3級警戒,民眾自主性軟封城,導致新建案市況急轉直下,看屋組數銳減。

北台新案4觀測分數下滑

6月追蹤指標建案每週平均看屋組數約8.8組,與5月每週平均27.5組相較,銳減至僅剩32%,甚至比2003年SARS、2008金融海嘯期間更少人看屋,創下統計以來新低。

竹市東區與竹北逆勢飆漲

何世昌指出,6月少數建案出現價格「微讓利」,但降幅連2%~3%都不到,僅是把總數的尾數、零頭去掉;但這段時間看屋民眾開出低於行情的「芭樂價」案例則變多。此外,竹北市跟新竹市東區新建案開價意外猛爆上漲,兩區部分新案開價每坪站上5字頭。

何世昌表示,6月北台灣新建案市況不佳的三大主因,首先當然與全國3級警戒有關;再者是民眾期待大降價的希望落空,不少建案銷售人員指出,近期出「芭樂價」的看屋民眾變多,因此短期內成交量衝不出來;最後是房產業者反應略慢,逾8成新案仍維持接待中心帶看銷售模式,並未改成線上看屋、視訊解說等遠端服務。

第4季房市可望倒吃甘蔗 解封後料有遞延性買盤

不過,中央疫情指揮中心已宣布微解封,遞延性買盤會逐步出籠,第4季房市有望倒吃甘蔗。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1459597

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六月底、七月初這一波天象衝擊,只對「房租」造成降價,對房屋、土地的價格似乎仍沒有什麼太大影響,實在令人洩氣!再來,七月中旬以後的原物料可能會跌價,會舒緩通膨的壓力,那「升息」就更會延後了。呵呵,等房地產跌價都等不及了,會氣死啊!
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中國恒大許家印欠款已達八兆台幣!去年底時,中央派劉鶴來幫忙處理債務,解得了暫時,解不了根本,快爆炸了?要如何處理燙手山芋?定時炸彈?任由市場機制讓其倒閉?或讓國家收歸國有來處理?君抽車,死棋!
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全台空屋87.6萬宅 空屋率近12%

2021/07/30 05:30   

二○二○年底全國空屋數有八十七.六萬宅,其中自然人持有七十四.二萬宅,法人持有十三.四萬宅。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕內政部發布二○二○年底最新低度使用(用電)住宅(俗稱空屋)統計,全國單一屋主持有住宅約七百三十三.七萬宅,其中空屋數約八十七.六萬宅、空屋率近十二%;六都中,有四都空屋數超過十萬宅,僅台北市、台南市等空屋數在八萬宅以內。

據統計,去年底全國空屋數中,法人持有十三.四萬宅、自然人近七十四.二萬宅,各占十五.三%及八十四.七%;至於法人持有的空屋,登記在房產、營建業法人名下約七.四萬宅、占五十五.二%。

六都中,台北市最新空屋數約六.八萬宅、空屋率八.一%,新北市空屋數十五.二萬宅、空屋率九.九%,桃園市空屋數近十.二萬宅、空屋率十三.三%,台中市空屋數逾十.五萬宅、空屋率十一.四%,台南市空屋數近七.八萬宅、空屋率十三.八%,高雄市空屋數近十一.七萬宅、空屋率十二.七%。

其中,新北市空屋數最高,但空屋率不到十%;台南市空屋數倒數第二,空屋率卻是六都最高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,房價最高的雙北市,空屋率為六都中較低;其餘四都因新屋較多,加上老屋使用效益低而閒置等因素,空屋率都在兩位數。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,空屋過多是資源浪費,過去大家都認為多屋族、囤房族是靠收租的包租公,但台灣住宅租金投資報酬率僅一至二%,遠不如買賣住宅賺價差。以內政部的數據交叉比對可證實,多屋族囤房並不是靠出租獲利,而是靠囤積居奇、供需失衡市場現象,利用「鎖房」的飢渴行銷手段,賺取寡占市場房源的超額利潤。

擁10宅以上囤房族 掌握逾11萬宅空屋

此外,內政部也統計出擁十宅以上的「超級囤房族」,合計握有全國近三十六.三萬宅,其中逾十一萬宅是空屋、空屋率近三十.六%,顯示持有房數越多,手中閒置空屋數也跟著變多,尤其擁有十宅的超級囤房族,為空屋率最高的族群。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1463787

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這一波原物料的降幅沒有預期中的大,也好,通膨壓力沒有減少,還持續存在,逼得美國聯準會必須採取行動了,已經有暗示出來,若真的在年底「升息」了,那房地產就準備剉屎囉!
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楊金龍:打炒房 不傷及無辜

2021/08/26 05:30   

央行總裁楊金龍。(資料照,記者塗建榮攝)

〔記者陳梅英/台北報導〕行政院去年底推出「健全房地產方案」後,中央銀行陸續祭出兩波選擇性信用管制,財政部房地合一稅新制也於七月正式上路,但房市交易量縮、房價卻持續走高。央行總裁楊金龍昨坦言,「我們對豪宅比較沒有效,有錢人一買就是好幾戶」,央行會持續滾動檢討選擇性信用管制措施;但他強調不會「傷及無辜」,暗示不會對自然人第二戶出手。

暗示不會對自然人第2戶出手

楊金龍分析,這波房價上漲與二○○九年相比,「速度有緩一點」,有需求面因素、也有供給面問題。央行與財政部的措施,都是針對需求面下手,可是成本一直在漲,缺工無法解決,造成新成屋價格上漲較快,新案又多是豪宅,自然帶動二手屋價格;而「我們對豪宅比較沒有效」,因為有錢人一買就是好幾戶,還不用銀行貸款。

楊金龍說,央行目前已針對自然人第三戶、高價住宅及法人、餘屋、購地貸款等做了成數限制,未來仍持續滾動檢討;但是對自然人第一戶與第二戶要謹慎,「打炒房不希望傷及無辜」,因為還是有不少首購族、換屋等剛性需求,難道「人家換屋要打他嗎?」「異地辦工買房要打他嗎?」

根據央行報告,為提升房市管制措施成效,央行今年來已辦理十四次專案金檢,初步已見成效,包括不得有寬限期、降低投機炒作;貸款成數下降與貸款利率上升。以公司法人購置住宅貸款而言,央行祭出信用管制前,平均貸款成數為六十三.九七%、貸款利率一.五四%,規範後平均貸款成數降至三十八.五五%、平均貸款利率升至一.七八%。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1469001

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南韓宣布「升息」1碼,開出亞洲第一槍!要注意囉,這將會是對房地產的重大警訊,鐵板一塊,即將受到撼動!中國恆大許家印剛下台,房地產的冬天即將來到!好戲快登台囉!
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中國房產恐成「負資產」?市場面臨大危機

2021/09/01 13:24   

中國經濟學家李揚示警房價下跌風險,市場恐出現真正的危機。(彭博資料照)

〔財經頻道/綜合報導〕中國國家金融與發展實驗室理事長李揚表示,中國應該警惕房價下跌和其可能帶來的潛在風險,防止出現「負資產」,並警告,房地產價格若是低於抵押貸款,市場將迎來真正的危機。

綜合媒體報導,李揚近日在中國城市百人論壇2021夏季論壇中表示,目前已經有些城市在控制房價上限的同時,控制房價下限。而部分城市空屋率已經高達10%以上。李揚指出,如果有1天房屋價格低於抵押貸款,民眾甚至連賣房都還不了債的時候,對於房市而言,將出現真正的危機。

李揚表示,中國的自有住房率在2020年達89.84%,遠超全球平均標準的69%,同時德國的自有住房率僅為43%,租屋比例佔57%。李揚認為,中國大城市需要重視將房地產市場政策,創造有效的租賃市場體系。

李揚指出,房地產市場和房地產金融的動盪,強烈影響1個國家宏觀經濟的運行。並提到,美國和日本等市場的扭曲,甚至被視為是經濟長期衰退的主因。

中國在過去1年內通過一系列新政策和法規,擴大對房地產市場的限制,表明即使經濟成長開始放緩,也有更大的決心遏制市場。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3657212

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