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房市過熱現警訊？李同榮：明年將面對七大挑戰

2021/11/02 10:13文/記者朱語蕎

   

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮。

全台房市自2018Q3全面止跌以來，展開第六循環的回升走勢，吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示，房市由土地丶廠辦丶商辦帶動上揚，歷經1年半的初生段走勢，2020年開始，住宅市場在剛性需求支撐丶營建成本高漲丶通貨膨脹保值心態丶等利因環境下，展開一波較強勁的上揚，不過對於明年房市，他也提出七大挑戰，考驗未來走勢。

李同榮指出，明年房市遇到的七大挑戰包括：

（一）全球QE縮表資金回收的挑戰：

經濟學家認為，Fed將在11月會議宣布啟動量化寬鬆（QE）退場機制，甚至可能當月就實施，一旦QE提前縮表，勢必影響全球資金流動，間接抑制泛濫資金流入股市與房市。

（二）通貨膨脹與營建成本大增的挑戰：

通膨初期對房市有保值心理的激勵，通膨中期會帶動搶購風潮，末期銷售率下滑，產生停滯性通貨膨脹，就會對房市產生不利影響，台灣消費者物價年增率若超過5%，且營建成本又持續上升，對房市就會是嚴峻考驗。

（三）利率上升壓力的挑戰：

一旦全球QE提早縮表，為求資金逐漸回收，緊跟而來就是利率提升的壓力，對市場中期而言，就會是一大警訊。

（四）蛋白區漲勢動能是否持續的挑戰：

此波段住宅市場由中南部及蛋白區領漲，也是市場的主要推升動力，但持續動力有待換屋需求量能跟進，否則市場持續推動量能將面臨蛋白區房價是否會漲不動的挑戰。

（五）預售市場假性需求爆增與房市超熱的挑戰：

近年中南部漲幅較高，成為預售紅單短線炒作溫床，雖有政策打炒房抑制紅單措施，但在稽核困難情況下，紅單炒作依然猖獗，若此現象持續擴大，房價將會縮短主升段的持續動能，上升趨勢線就會提早終止。

（六）政策打炒房升級的挑戰：

房市漲勢難擋，面對地方選舉與民意壓力，政策面若加重打房力道，若力道過猛就會有硬著陸的危機出現。

（七）兩岸衝突性增高的挑戰：

近年來中美商戰持續加溫，台美友好關係增進，引發中共軍機不斷擾台，一旦有突發性衝突產生，對台灣經濟與房市都會產生立即性的影響。

綜上七大挑戰因素，李同榮認為對2022年台灣房市將產生直接或間接影響，不過，若各大不利挑戰因素能一一排除，此波循環的多頭行情就有可能延續到2024年。

https://estate.ltn.com.tw/article/12733

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聞「積」未起舞？新竹台南Q3新案成交下跌

2021/11/07 05:30   

竹北坐擁高鐵、近新竹科學園區優勢，再加上規劃多個重劃區，成為新竹房市熱門地段，頭前溪第一排更是高價住宅林立。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕根據最新發布的第三季國泰房地產指數，「護國神山」台積電光芒籠罩的新竹、台南等，該季新案三十天成交量指數相較第二季，竟雙雙意外出現跌勢，更是七大都會區少數下滑的兩區，其中，新竹縣市季跌近四成、台南市季跌逾十二％。

竹縣市季跌近4成 南市季跌逾12％

根據該報告指出，近年新竹罕見成為央行打炒房的重點地區，已經衝擊建商推案信心，至於，台南則因房價飛漲，導致建商往郊區推案的外溢效應，第三季房市表現偏弱。

攤開第三季國泰房地產指數，全國與雙北市、桃園、台中以及高雄市等五大都會區三十天成交量指數，一片紅通通，甚至出現三個+符號，顯示買氣非常熱絡，反觀過去擁有台積電設廠利多，以及科學園區龐大就業人潮支撐的新竹縣市、台南市的成交量指數，卻出現相當程度的下滑。

新竹縣市第三季成交量指數為二八七．八二，相較上季指數衝高至四七八，季跌近四成；至於台南市指數為二六四．四六，相較上季指數三○一、季跌逾十二％、年跌逾五十四％。

新竹Q2衝太高 Q3新推案少導致下滑

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹三十天銷售率指數雖然下滑，主要是上一季衝太高，本季銷售率指數仍是近五季的次高，值得留意的是題材剛發酵的高雄，三十天銷售率此次直線飆高，季增二○九％，投資題材短期強烈發酵。

住展雜誌研發長何世昌指出，新竹今年推案量集中前兩季，整體呈現價量齊揚的走勢，但第三季新增供給量驟減，新推案少，交易量下滑是正常情況，且因市場供不應求，價格依舊猛漲，出現建商惜售，緩推案、封盤不賣等狀況。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，新增供給缺乏又價漲，可解讀成供不應求的市況，但也是因為建商調整成「邊建邊售」，以降低成本風險、期待未來更高價。飢渴行銷的效應就是買方轉而搶進貨源分散、豐富的中古屋市場，形成一手房、二手房價格普漲的現象。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1483204

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又一地雷引爆! 中國房企佳兆業集團驚傳債務危機 連帶子公司集體停牌

新頭殼newtalk | 馮茵 綜合報導

發布 2021.11.05 | 17:49

 

 

 

 

 

中國房企佳兆業集團傳出債務危機。   圖：翻攝自新浪財經

中國房地產業正面臨一波嚴冬，繼恒大集團後，中國房企佳兆業也傳出債務危機，理財產品未能如期兌付。今 (5) 上午，佳兆業集團和旗下 3 家子公司佳兆業資本、佳兆業美好和佳兆業健康同時在香港交易所無預警宣布停牌，但尚未公布原因。

綜合媒體報導，佳兆業昨（4）日旗下錦恆財富發行的一款理財產品未能如期兌付，總金額高達 127 億人民幣（約新台幣 561.3 億）。

4 日早上 8 點，約有 500 名投資者前往佳兆業集團辦公地深圳嘉里中心維護自身權益，投資人情緒激動，還衝到主席台和佳兆業總裁麥帆對質，投資者認為，佳兆業挪用資金，現場一度陷入混亂。根據其中一名投資人表示，自己投入了 1,000 萬元被套，往後的生活陷入了困頓。

佳兆業集團董事局郭承英先前曾坦言，由於信用評級被下調，以及房地產市場環境充滿挑戰等不利因素，正面臨「前所未有的流動性壓力」。他表示「佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還」。

從 10 月中下旬開始，國際知名的評等機構惠譽（Fitch）和標準普爾（S&）以「財務危機」為由，調降佳兆業集團的評級。

佳兆業股價和債券週四暴跌，收盤挫 15 %，報 1.01 港元的紀錄新低。佳兆業集團、佳兆業健康、佳兆業美好和佳兆業資本今日宣布在港股停牌。昨日分別收跌 19 ％、11 ％和 13 ％。

根據每日新聞報導，深圳市相關部門 11 月 5 日將召集花樣年、佳兆業開會，討論或涉及兩家企業目前出現的流動性問題。

https://newtalk.tw/news/view/2021-11-05/662080

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锦恒财富3亿元产品兑付逾期 有投资人被套千万元

2021年11月05日 01:18 证券日报

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　　原标题：锦恒财富3亿元产品兑付逾期 有投资人被套千万元

　　本报记者 谢岚

　　见习记者 王镜茹

　　10月底，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现3亿元的兑付逾期现象。

　　网上流传的图片显示，相关销售人员在客户服务群内发消息称，佳兆业集团流动性承压，到期产品逾期，之后的产品情况也不容乐观，目前正就到期暂未还款的产品与佳兆业集团沟通。

　　11月4日上午8点，部分理财产品的投资者聚集在佳兆业集团办公地深圳嘉里中心寻求兑付方案，随后交流场地转移至罗湖友谊酒店。《证券日报》记者赶到友谊酒店后发现，约有500个投资者在现场维权，情况一度十分混乱。佳兆业集团总裁麦帆、锦恒财富集团主席万兵等正在征求投资者意见，商议制定兑付方案。

　　记者在现场看到，不少投资者情绪激动，甚至冲到主席台前向麦帆投诉，并提出质疑，认为佳兆业集团挪用资金。现场有较多投资者投资额在500万元以上，其中一名投资者在接受记者采访时表示，“自己投入的1000万元被套，已影响未来生活”。

　　相关资料显示，佳兆业集团通过锦恒财富发行的理财产品总金额约为127亿元。

　　佳兆业集团董事局主席郭英成曾电话连线现场投资人表示，“佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还”。

　　“佳兆业集团已第一时间与锦恒财富沟通，共同商讨兑付方案，坚决履行好社会责任。”佳兆业方面表示，“今年以来，受严峻的房地产市场环境和国际评级机构下调评级等多重不利因素影响，佳兆业集团的流动性遇到前所未有的压力。集团一直积极筹措资金，加快沉淀资产去化等措施，全力解决当前遇到的问题。佳兆业集团将与锦恒财富尽快确定兑付方案，并向投资人公布。”

　　目前，佳兆业集团在广州天河区、白云区、海珠区、南沙区等多个区域均有开发中的项目，其中不乏超大型旧村改造。

　　wind数据显示，截至上半年末，佳兆业集团账上货币资金为384亿元，一年内到期的短期负债250亿元，长期借款达988亿元。单就美元债来看，未来12个月内到期的债务共有37.05亿元，其中最近的一笔海外债将于2021年12月7日到期，余额为4亿美元。

　　“从企业稳健运行的角度看，应谨慎操作此类理财产品，防范此类风险波及开发业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，后续地产企业在涉足金融业务方面时需增设更高门槛。

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责任编辑：李昂

文章关键词： 佳兆业集团

https://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/2021-11-05/doc-iktzscyy3702141.shtml

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恆大推骨牌 中國房企債券大跳水

2021/11/09 05:30   

（路透）

〔編譯楊芙宜／綜合報導〕彭博報導，中國房地產債券價格崩跌由陷入債務危機的恆大集團向其他大型開發商蔓延，體質較佳的龍頭房企包括萬科、碧桂園的美元計價債券都遭到拋售而大幅重挫；投資人擔憂情緒由海外燒回中國境內債市，中國房企世茂、禹洲上週都有境內債券跌至上市以來最低。

根據報導，中國銷售金額最大的房地產商碧桂園二○三一年到期、票息三．三％美元債券上週崩跌十．三美分，創最大跌幅紀錄，週一續跌二美分，最新買價僅（面值每一美元）七十七．四美分；中國第二大房企、深圳地方國資控股的萬科旗下二○二九年到期、票息三．五％美元債券上週跌三．二美分，至九十六．二美分，創去年疫情高峰來最大單週跌幅。

面臨兌付 一家家剉咧等

中國政府打擊房地產業過度槓桿，債市反映投資人對中國經濟更廣泛受到衝擊的擔憂升高，壓力已超越先前市場焦點的低信評、高負債的中國開發商；本週，中國房企陽光城嘉世國際、鑫苑置業、建業地產等都將面臨債券兌付的考驗。

瑞士隆奧銀行亞洲信貸主管Dhiraj Bajaj表示，中國房地產業面臨系統性一連串違約的風險；中國第三大的美元債發行房企佳兆業上週理財產品兌付逾期的消息曝光，加劇市場對恆大危機恐難遏制的預測。

路透報導，恆大旗下景程公司發行的兩筆債券上週六到期，但部分投資人迄週一仍未收到利息，包括二○二二年十一月到期、票息十三％的美元債，以及二○二三年十一月到期、票息十三．七五％的美元債，兩筆債券合計總金額達八二四九萬美元（約廿三億台幣）。

華爾街日報報導，知情人士透露，恆大上個月透過出售兩架私人灣流噴射引擎飛機，套現逾五千萬美元，獲得急需的現金，得以避免兩筆逾期未付息的美元債發生違約，且都是在卅天寬限期快結束之際才償付。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1483577

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放寬都更耐震認定 逾115萬老公寓 可望1坪換1坪

2021/11/15 05:30   

據內政部統計，逾一一五萬棟不到六層的老舊公寓，若全數重建，房產價值可達數千億、甚至破兆元。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕全國逾一一五萬棟五樓以下老舊建物若被評定耐震能力小於○．三五，原屋主將有機會透過都更重建，實際拿回權狀上的「一坪換一坪」！

內政部日前新訂「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」，放寬都更耐震認定「貼近」危老條例評估分數，若經評估耐震不足現行規範三分之一的老建物將視為危險建物，可申請地方政府代拆，且給予「原容積」一．三倍容積獎勵；待行政院拍板、年底前就可發布實施；而六層樓以上危老建物評估辦法已在去年底通過。

若全數重建 房產價值可達數千億

我國是在一九九九年六月全面實施容積管制；根據內政部統計，之前既存建物中，逾一一五萬棟是不到六層的老舊公寓，若全數重建，房產價值可達數千億、甚至破兆元。

另依內政部資料，北市房屋稅籍住宅逾九十萬宅中，四、五層建物逾三十九萬宅、約占四十三．五％，絕大多數都是容積管制前的老舊公寓。房產業者預期，新辦法實施後可大幅提升雙北老舊公寓重建機率，甚至可「一坪換一坪」。

原容積1.3倍獎勵 吸引建商參與都更

業者估算，依現行法規第三種住宅區容積率二二五％為例，就算取得一．五倍容積獎勵仍蓋不回原建物面積；以未容積管制前的住三土地四層公寓、基地面積一百坪、雙拼八戶、每戶約四十坪估算，總樓板面積約三二○坪，依現行都更就算獲一．五倍上限容獎，可興建樓板面積僅約三三七．五坪，加上公設比攀高，不僅無法一坪換一坪，還可能從原四房縮水成三房。

但若以原容積一．三倍獎勵，可興建樓板面積增至四一六坪，扣掉都更後的公設虛坪，實際有機會拿回權狀上的一坪換一坪；多出建物面積還可支付重建開銷，提高建商參與意願。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1484570

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原本預計在11月裡對房地產非常凶險的天象裡，中國恆大會倒，卻沒倒？只是附隨的其他小家的倒成一片！還不夠，還不夠，恆大不倒，影響不了全中國。在12月裡還有一個重大相位，很有可能會是壓垮駱駝的最後一根稻草！希望老天加加油、幫幫忙，再給它致命一擊！這個世界才有救！

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中國嚴控房地產業 房市低迷料持續至2022上半年

2021/12/02 14:28   

《路透》調查預估，中國房地產市場低迷預計將持續到2022上半年。（彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕隨著中國收緊信貸政策，衝擊房價和銷售額，加上當局擬推動房地產稅，進一步抑制需求，《路透》調查預估，中國房地產市場低迷預計將持續到2022上半年。

由於中國嚴格的監管，以及日益嚴重的流動性危機席捲中國大型開發商，作為全球第2大經濟體成長主要動力的房地產業近幾個月大幅放緩，同時也撼動市場情緒。

調查針對房價和房地產投資的預測，比8月份的民意調查結果更為悲觀。據《路透》在11月26日到12月1日期間調查的分析師和經濟學家預估，2022上半年中國平均房價將跌1％。以2021年來看，專家預計房價將上漲2.6％，低於前次調查時預測的3.5％，2020全年則漲4.9％。

華泰證券（Huatai Securities）分析師陳慎（Chen Shen）表示，由於房貸額度吃緊、房地產稅擔憂以及需求疲軟，中國房價已出現下行趨勢。

需求方面，預計2022上半年房地產銷售面積將下降16％，今年同期則成長27.7％；供給端的預期狀況也不樂觀，預計2022年前6個月的房地產投資將下降3％，反觀今年上半年成長15％。

房地產業迅速惡化的情況也引發猜測，開始有人認為中國當局可能會放鬆對買家和開發商的嚴格限制，如果經濟成長重挫，甚至會考慮降低利率。

多數觀察人士認為，中國當局目前將在很大程度上維持管制，即使他們將對監管進行微調，其中包括略微放鬆信貸政策。中國招商證券（China Merchants Securities）經濟學家趙可（Zhao Ke）表示，各城市將因地制宜放寬限購、限貸和限跌令。

在14名受訪者中，有4人預計中國房地產稅試點最快將在今年底之前擴大到上海、深圳等富裕城市，另外8人則預期將在2022年推廣。至於房產稅將如何影響房價，多數人認為這取決於稅率，但預計短期內將抑制房價飆升。

北京房地產研究機構中國指數研究院（China Index Academy）副院長黃瑜（Huang Yu）表示，在公佈實施房地產稅測試的城市名單後，新房價格和銷售可能會出現階段性下降。華泰證券的陳慎也提到，這可能會增加供應並減少投機性購買，進而增加房價的下行壓力。

多數人認為，在國家主席習近平力推「共同富裕」，加上共產黨官員喊出「房子是用來住，不是用來炒」的情況下，未來2到3年內中國房地產將變得更可負擔得起。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3755533

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嚴懲炒房！內政部限制預售屋換約轉售

2021/12/09 17:22   

南市一處新建案預售屋引起民眾大排長龍搶訂。（記者洪瑞琴攝）

〔記者吳書緯／台北報導〕針對近來預售屋市場炒作哄抬，嚴重影響不動產市場交易秩序情形，內政部今表示，今日部務會報通過相關條例修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售；嚴懲炒作最高處3年徒刑或併科5千萬罰金，同時要求預售屋解約須30日內申報登錄、管制私法人購屋將採許可制並於5年內不得移轉、建立檢舉獎金機制等，以有效防杜住宅淪為炒作工具，維護市場交易秩序。

內政部強調，「住宅是用來居住，不應該作為投資和炒作的商品」，自去年起已發動4次預售屋聯合稽查、施行實價登錄2.0新制，將預售屋銷售全面納管及禁止紅單轉售等，對於促進交易資訊透明及遏止炒作已有初步成效。

內政部表示，為遏止近期投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」。

針對修法重點，內政部指出，如「限制換約轉售」，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，且銷售者不得同意或協助買賣契約讓與或轉售；違者將按戶棟處罰50萬至300萬元。

其次，內政部說，「禁止炒作行為」嚴懲任何人有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，違者將處罰100萬至500萬元；若造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，並可處3年以下徒刑或併科罰金100萬至5000萬元。

內政部指出，「解約申報登錄」，預售屋買賣契約若有解約情形，應於30日內辦理登錄申報，違者將按戶棟處罰3萬至15萬元，以避免虛假交易哄抬房價，並「管制私法人購屋」，增訂私法人取得住宅用房屋許可制，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

另外，內政部說明，將「建立檢舉獎金機制」，建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度，經查證屬實者可以實收罰鍰總金額一定比例作為檢舉獎金，並授權主管機關另訂辦法，以利執行。

此外，針對近日業者發言指出，限制預售屋換約無助平抑房價，內政部特別說明，觀察近期預售屋銷售情形，發現建案多採分批限量銷售，惟因投資客利用揪團簽約後再行「換約轉售」的手法，形成建案搶購完銷假象，造成想買屋的消費者恐慌，進而促使建案售價不斷調漲，這次修法限制預售屋換約，將能遏止假性買賣炒作，使市場回歸理性交易與合理交易價格。

內政部也提醒，民眾在購買預售屋前，更應考量預售屋交屋期長及其風險，審慎評估購買決策。

內政部指出，今日修正通過2項修正法律，將儘速陳報行政院審查後，送請立法院審議，並持續蒐集各界意見及研議相關配套措施，以維護不動產市場穩健發展。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3763315