房地產不動產土木工程營造走勢 - 財經產業區 - 馬龍占星論壇

囤房大戶追稅首波逾千戶補稅8018萬

2023/03/16 05:30

囤房大戶小心！財政部執行租賃所得三大專案查核計畫，目前正查核持有五戶以上非自住房屋者，截至去年底止，已補稅8018萬元。（資料照，記者洪瑞琴攝）

〔記者鄭琪芳／台北報導〕囤房大戶小心！財政部執行租賃所得三大專案查核計畫，目前正查核持有五戶以上非自住房屋者，將查核七六○三件，截至去年底止，已查獲一七二○件，補稅八○一八萬元，還有五千多件待查核。

鎖定持有5戶以上非自住房屋者尚有逾5千件待查核

立法院財政委員會昨邀請財政部進行業務報告，民進黨立委郭國文指出，房租一漲再漲，財政部查核房東收入進度為何？財政部賦稅署長宋秀玲說明，針對租賃所得有三大專案查核計畫，首先是「個人不動產相關所得專案查核作業計畫」，已於二○二一年底結束，針對持有五戶以上房屋者，共查獲一○八五件，補稅四五六五萬元。

三大專案查核計畫已追稅2.25億

此外，針對持有十戶以上非自住房屋者，自二○二一年八月至二○二二年三月底展開查核，總查核件數一七三四件，結果查獲一○○七件，連補帶罰九九八五萬元。至於持有五戶以上非自住房屋者，目前正在查核中，總查核件數七六○三件，已查獲一七二○件，補稅八○一八萬元。因此，三大專案查核計畫合計已補稅二．二五億元。

另，現行「所得稅法」規定，房屋租金支出可申報列舉扣除，每一申報戶每年以十二萬元為限。民進黨立委鍾佳濱質詢，二十三年來房租漲了十％，但房租支出屬於「列舉扣除額」，是否改為「特別扣除額」或調高扣除額度？對此，財政部長莊翠雲表示，各界意見很多，財政部會通盤考量。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1572259

連5升房貸地板利率2％起跳

2023/03/23 17:21

利率連五升，房貸族每月還款支出加重逾1成。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕央行宣布再升息半碼，從去年至今已連續五度升息，累積升息幅度已達3碼（0.75個百分點），房產業者指出，此次升息等同確立房貸地板利率2%起跳，正式告別1%年代。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行連續五度升息將使房地產出現三大變化，首先房貸地板利率站上2%，資金轉為緊縮，對於建商來說，土建榮資金成本壓力明顯加重，再來，利率連五升直接衝擊房貸族，加重每月房貸支出資金，最後則是連續升息將降低民眾的購屋負擔能力。

升息衝擊房貸支出每月加重1成

以房貸金額1000萬元、採30年期的本息平均攤還方式試算，未啟動升息前，房貸地板利率落在1.31%，試算每月還款金額約3萬3608元，但連五升後，房貸地板利率上升至2.06%，每月還款金額加重至3萬7263元，每月房貸還款支出多3655元，加重幅度超過1成，每年須多負擔4萬3860元的房貸支出，相當於直接吃掉上班族一個月的薪水。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，升息直接牽動房貸、土建融的資金壓力，房貸利率破2%、土建融破3%，均顯示房市還沒有利空出盡。

黃舒衛分析，從供給面來看，即便2月營造工程物價指數年增率回落到4.54%，為2011年以來新低，但疫情以來累積增幅達22%，工料雙漲的壓力未減。另一方面，限期開工、土建融限貸及持續升息等資金緊縮措施也難走回頭路，對中小型建商都是越來越嚴峻的考驗。

從需求面來看，商用市場最大咖買家壽險業，現在獵樓的租金投報率地板價被拉到2.845%，短短一年抬升超過3成，將再大量過濾掉可評估物件，讓投資買盤縮手因此，在量能萎縮之下，很難期待價格再創新高。

至於，今年329檔期，在國內住宅市場在需求不振、新屋供給爆量的格局下，難逃量縮價修的調整。尤其「平均地權條例」修正案子法即將上路，游資可能回防到流動性大的金融市場，或低價、高投報的海外不動產市場的比例會持續擴大。相對來說，如果期待央行鬆綁限貸措施，恐怕還須同時滿足房價走跌、建商出現倒閉潮、爆發全球系統性金融風險中的兩項，才有機會。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4249132

國銀搶房貸祭「地板利率」

2023-04-05 00:50 經濟日報／記者楊筱筠／台北報導

國銀4月房貸專案逐步出籠，貼近2％房貸利率將成為參考地板價。央行3月23日宣布升息半碼（0.125個百分點）後，市場預估，國內房貸利率地板價2％起跳，將來銀行開出首槍，4月開辦的房貸利率推出2.06％超殺水準，目前安泰銀已給出轉貸、買房最低2.06％起，中信銀築巢優利貸利率也是2.06%，料此波地板利率將引發各銀行跟進。

根據聯徵中心資料統計顯示，去年第4季起，45歲以上新增房貸戶，房貸利率全數2％起跳，其中45至50歲平均貸款利率2%、50至55歲平均貸款利率2.03％、55至60歲平均貸款利率2.04％，65歲以上平均貸款利率2.08％起。

如果是45歲以下房貸戶，最低為25到35歲房貸客戶、平均也只能拿到1.91％利率，35至40歲平均貸款利率1.94％、40至45歲平均貸款利率1.97％。

這代表今年3月央行升息半碼（0.125個百分點）後，國內房貸利率全數2％起跳，這讓4月房貸專案大比拚中，只要推出貼近2％利率的房貸都將具有超高吸引力。

將來銀行宣布，4月起開辦房貸業務，首波給出計劃推出限量500名的「預約制」專案，新購屋及轉貸皆適用。參與預約的客戶除可優先體驗線上申辦房屋貸款的極端便利外，符合條件的客戶不論貸款金額高低皆能享受2.06%的優惠利率。

安泰銀給出轉貸、買房最低2.06％起機動利率，貸款期限最長30年，寬限期最長三年，但此專案活動對象僅限於安泰銀VIP以及其親屬。

根據內政部不動產資訊平台公布資料，3月底最新更新的銀行房貸專案中，安泰銀一般購屋貸款利率2.11％起跳，三信商銀的房屋擔保貸款浮動利率則為2.48％起跳。

https://udn.com/news/story/7239/7077024?utm_source=yahoonews&utm_medium=yahoo

新案房價幾全跌台中掉7.14%最多

2023/04/28 05:30

新北市第一季住宅推案量約590億元，年減幅將近5成，淡水則是推案第二高行政區。（記者徐義平攝）

七大都會區僅新北、桃園首季上漲

〔記者徐義平／台北報導〕全國、五都首季新案房價全下跌！根據最新發布第1季國泰房地產指數報告，相較去年第4季，不僅全國新案房價下跌，台北市、新竹縣市、台中市、台南市及高雄市等五都也呈現下跌，又以台中市跌幅最深、季跌7.14%。

預售買氣凍價量俱跌持續

該報告計畫主持人、政治大學退休教授張金鶚指出，根據報告結果，很明顯看到房市的轉折點已經出現，預期第2、3季房價持續下跌的機率很大，尤其房市買氣持續萎縮，又以預售屋的買氣更是明顯變少，預期未來幾季價量俱跌的趨勢會更加明顯。

國泰建設副總林清樑認為，依報告中全國與主要都會區價量四季平均曲線來看，只能判讀買氣縮、房價呈現收斂，並非真的就是跌價，尤其在營建成本仍居高不下，房價很難有大幅度修正的機率，至於下半年房市看法，因全球局勢變化太快，基本上現在難以判斷。

根據最新報告，第1季全國新案可能成交價季跌1.57%，七大都會區中，除台中市季跌7.14%、幅度最大外，台北市、新竹縣市、台南市與高雄市季跌幅落在2.06%至4.35%間，而新竹、高雄去年第4季便開始下跌，至今已經連2季跌價。

此外，全國新案僅新北市、桃園市第1季仍呈現上漲，季漲幅各約1.66%、4.13%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，這一波房市降價壓力主要來自於預售屋銷售率低迷、賣壓上升所致，高雄因台積電設廠計畫一波三折，成為跌價導火線；台中則源自於供給量大與房貸負擔率達到天花板，買方追價意願降低有關；新竹因近2季推案多在相對低價區，因而整體房價受到相對低價案多所拖累，嚴格來說不算真的跌價。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1580011

6都房市凍 4月移轉棟數年減27％

2023/05/02 05:30

六都4月移轉量合計近1.63萬棟、年減幅逾27%，顯示整體房市買氣萎靡不振。（記者徐義平攝）

較上月全數衰退新北等4都月減逾2成

〔記者徐義平／台北報導〕六都四月房市買氣冷颼颼，年減逾二十七％。根據六都地政局統計，四月買賣移轉棟數較上月全數衰退，且新北、桃園、台中與高雄等四都月減兩成起跳；六都四月移轉量近一．六三萬棟，月減逾兩成、年減超過二十七％。

根據六都地政局資料，四月台北市買賣移轉一九七五棟、月減十二．四一％，新北市四一七○棟、月減二十四．七一％，桃園市二六五四棟、月減二十一．八二％，台中市三○六一棟、月減二十四．三六％，台南市一九七六棟、月減十七．六五％，高雄市二六三一棟、月減二十三．五八％。

房產業者指出，四月買賣移轉棟數主要反映三月房市買氣，明顯較去年同期衰退，加上今年四月工作天數較去年同期減少，因此四月六都買賣移轉棟數較去年同期萎縮。

去年下半年起
房市買盤以自用為主

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然農曆年後買盤回流，但整體購買力道仍較去年第一季無力，尤其自去年下半年開始，房市買盤以自用為主，且購屋族猶豫期拉長，導致移轉棟數呈現低量，房價自然也沒有再上漲空間。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，目前房市走勢大致在預期範圍內，上半年將呈「價緩跌、量急縮」，下半年可能進入「價急跌、量回升」局面，主因上半年價格修正幅度不如買方期待，以及去年上半年成交量基期較高所致。

高力國際業主代表部董事黃舒衛分析，出口持續衰退，經濟成長率連兩季負成長，甚至第一季經濟負成長三．○二％，創金融海嘯以來最大減幅，加上升息循環、資金緊縮壓力不止，以及政府打炒房不鬆手，多重壓力下，房市確實沒有不修正的理由。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1580582

自由廣場》評房市量縮趨跌現象

◎ 王瑞興

一一一年迄今，美國升息了十次二十碼（五％），我國央行跟進升息五次三碼（○．七五％），三月份五大銀行平均房貸利率來到一．九八五%。在央行強化選擇性信用管制及升息效應下，去年下半年房市明顯衰退，加上平均地權條例修正案即將公布施行，以打炒房為重點，由於房市供給嚴重過剩，房價下修難以避免。茲析如次：

一、第一季買賣大減二成四。依內政部統計，今年第一季買賣六萬四二九一棟，較去年同期減少二萬四八五棟，減幅二四．一六％。至於四月買賣移轉，六都地政局公布總計一萬六二八七棟，相較三月減少四五七三棟，減幅二一．九二％。其實，一一一年下半年已出現量縮趨勢，下半年買賣十四萬七二九九棟，相較上半年減少二萬三五○三棟，減幅一三．七六％。預估今年量縮擴大，買賣將低於二十七萬棟。

二、人口負成長加速，空屋超過二百萬宅。依內政部統計，一○八年出生十七萬七七六七人、死亡十七萬六二九六人，比例一○一比一○○。但一○九年轉為負成長，且快速失衡，今年第一季出生與死亡比遽降為五九比一○○。又主計總處公布「一○九年人口及住宅普查結果」，空屋一六六萬四千宅，加上之後大量推案，粗估空屋超過二百萬宅。此外，超高齡社會導致繼承移轉大幅增加，加劇房屋供給，例如今年第一季繼承一萬八六七一棟，較去年同期增加三七一九棟，增幅二四．八七％，而出現「躺平族等繼承」現象。

三、房貸負擔下降，房價趨跌。合理房貸負擔率為三○％以下，一一一年第四季只有雲林、嘉義、屏東縣及嘉義、基隆市低於三○％。全國平均房貸負擔率四○．二五％，負擔能力仍屬偏低，但較前一季下降○．三％；房價所得比九．六一倍，也下降○．一九％，為一一○年第二季以來雙雙下跌，但房貸負擔仍重。綜合研判在供給過剩、持續升息及打炒房影響下，房價短空長也空。

今年以來，建案廣告已大幅減少，房市趨冷。同時買賣糾紛頻傳，如建商財務困難，一屋兩賣；買方簽訂的履約保證，常因建商倒閉而未獲得充分保障。類此，將會持續發生，此時買房務必慎選建商，注意履約保證內容，並請內政部儘速修正履約保證規範，以保障買方權益。

（作者為前台灣省政府地政處科長）

https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1582767