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業者看明年房市 十面埋伏、步步為營

2022/12/01 05:30   

世邦魏理仕董事總經理朱幸兒認為，明年房市為「十面埋伏、步步為營」，可能價量雙跌。（記者徐義平攝）

預期價量雙跌 可危機入市「人棄我取、人取我予」

〔記者徐義平／台北報導〕升息、解封後資金外流等利空因素環繞，世邦魏理仕董事總經理朱幸兒昨以「十面埋伏、步步為營」來形容明年市況，預期明年房市恐出現價量雙跌情況，連商用不動產也不例外；但也是危機入市時機，因此對於投資買方給出「人棄我取、人取我予」的建議。

朱幸兒指出，升息、經濟成長緩慢已是不可避免的現況，未來還有解封後的資金外流，加上少子化對住宅需求的降低，對未來房市保守看待，甚至有可能呈現價量雙跌。

但她說，對於商用不動產、土地投資者來說，也可能是轉機，過去房地產價格太高，未來說不定可有較大的議價空間，危機入市也是可以考慮的方向。

根據世邦魏理仕（CBRE）統計，今年截至十一月二十五日止，全台商用不動產成交總額約一一七五億元，較去年同期年減約七％，但仍是有統計以來次高；全國土地交易總額約一八三六億元、年減幅高達三十八％。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析，今年壽險業者積極出手購置商用不動產，尤其鎖定工業地產，合計砸逾一九六億元，是歷年投入工業地產金額最高的一年，成交案例包括富邦人壽購置新竹工業區土地，中國人壽、台灣人壽分別買進內科與青埔整棟廠辦大樓，還有南山人壽買進台中工業區廠房。

李嘉玶認為，壽險買進的工業地產多數都有知名企業承租或是已取得潛在租戶意向書，多帶有長期且穩定的租金收入。

此外，建商今年來共砸二一九億元買進工業土地，年增率達三十六％，主要是著眼於未來工業地產需求；工業土地交易金額前五大依序為桃園、新北、彰化、台北與高雄，其中桃園市及彰化縣皆創二○○三年有紀錄以來最高。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1554507

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「明年很關鍵」楊金龍：房市有望軟著陸

2022/12/13 05:30   

央行總裁楊金龍昨赴立法院備詢表示，可能明年上半年就會看到房市軟著陸。（記者廖振輝攝）

〔記者陳梅英／台北報導〕近期房市交易量降溫，但預售屋房價仍持續走高。中央銀行總裁楊金龍昨赴立法院備詢時表示，「量先價行」，政策需要時間發酵，「明年很關鍵」，希望明年上半年就會看到房市軟著陸；似乎暗示央行不會有第五波打炒房措施。

暗示不會有第五波打炒房

央行從二○二○年祭出首波房市選擇性信用管制措施以來，至二○二一年十二月底已有四波，但今年三月啟動升息循環後，迄今已有三個季度未調整。

有立委質疑，房市量縮價未跌，是否因銀行對不動產放款集中度高所致；楊金龍回應，央行今年以來升息三次共二碼，兩次調升銀行存準率合計也是二碼，升息及存準率調整雖然主要是對付通膨，但對房市也有抑制作用。

他表示，一般來說，房市是「量先價行」，價格反映會在後面，「央行希望看到的是房市軟著陸，政策需要時間發酵」，「我個人覺得明年很關鍵」，可能明年上半年就會看到房市軟著陸。

本週進入超級央行週，對聯準會升息步伐對我國的影響，楊金龍強調，「台美情況不一樣」，還是要看台灣通膨及全球經濟成長放緩對我國的影響程度；若台灣明年通膨率降至二％以下，央行應該也可以接受。央行先前預估台灣明年通膨率降至一．八八％。

楊金龍任期明年二月二十六日屆滿，各界關切他是否會續任？楊低調表示，尚未獲上級約見討論是否續任問題，他不便對此發表看法。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1556744

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房貸利率破2％ 每年多負擔1個月房貸

2022/12/15 17:09   

受到央行升息影響，房貸利率將突破2%。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕根據聯徵中心資料統計，整體房貸利率在今年第一季升息前平均為1.46%，今日再升息半碼，加上今年累計已經升息0.5%，則此季升息後利率，未來會超過2%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期針對網友進行購屋意向調查，針對若升息告一段落（房貸利率維持在2%），購屋意願是否增加，其中29%認為會增加意願，等於升息若告一段落約有3成的受訪者會增加購屋意願，另外有37%則表示影響不大，有需求就會購屋，另外也有18%受訪者認為利率太高，會暫緩購屋，16%表示不清楚。

以貸款1000萬元30年期本息平均攤還試算，試算今年升息前房貸利率1.375%，每月還款金額為3萬3915元，升息半碼後，再加上先前調升的0.5%，則房貸利率會到2%，每月還款金額會增加到3萬6962元，較今年升息循環前每個月多出3047元，一年多出3萬6564元，等於多繳一個月的房貸。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4155936

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央行連4升 房貸利率重返2％

2022/12/16 05:30   

中央銀行昨宣布升息半碼（○．一二五個百分點），今年以來已四度升息，累計升息幅度二．五碼，政策利率達一．七五％，逾七年來新高。（中央社）

貸千萬繳本息月增3千多

〔記者徐義平／台北報導〕中央銀行連續四次升息，相隔近十四年，房貸利率重返二％。今年以來，央行已升息二．五碼（○．六二五個百分點），若以房貸總額一千萬元推估，每月還款金額需多負擔三千多元，換算一年多支出三．六五萬餘元，與升息前相較，等於多負擔一個月房貸還款金額。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期針對網友進行購屋意向調查，若升息告一段落，也就是房貸利率維持在二％，購屋意願是否增加，近三成認為會增加購屋意願。

這次央行升息半碼，若以貸款金額一千萬元、三十年期，採本息平均攤還模式，今年初升息前，房貸利率約一．三七五％，每月還款金額約三．三九萬餘元，但連四升後，房貸利率約二％，同樣貸款模式與金額，每月還款金額提高至三．六九萬餘元，較升息前每月多負擔三千餘元、一年要多負擔三．六五萬餘元。

換言之，相當於升息後，每年須多負擔一個月房貸，三十年期則要多負擔三十個月，若沒有提前清償，三十年還完的情況下，相當於利息總支出增加金額將近一一○萬元。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1557380

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利率連四升 千萬房貸首年利息多6.19萬

2022/12/17 05:30   

利率連四升，房貸族還款負擔加重。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕今年國內利率已「連四升」，房貸族還款負擔持續加重。若以三十年期的千萬房貸試算，一年房貸支出金額要多支出三．七萬元，但攤開每月本金、利息還款明細便可發現，升息後的前幾年，其實本金還得較少、利息支出較多，尤其是第一年，本金償還金額一年減少二．五三萬元，利息支出多了六．一九萬元。

根據房產業者試算，年初房貸利率還在一．三七五％時，若第一年房貸總還款金額約四十．六九萬元，其中償還本金約二十七．一一萬元、利息支出約十三．五八萬元。

但連四升後，利率拉高至二％，第一年總還款金額加重至四十四．三五萬元，其中本金償還約二十四．五八萬元、利息支出約十九．七七萬元，相較未升息前，本金還款金額減少二．五三萬元、利息支出增加六．一九萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，多數房貸族採取每個月扣款，升息的時候，只會注意到每個月還款額增加多少，並不會去觀察本金、利息分別償還多少。

尤其繳納房貸前幾年，因為本金金額較大，因此償還利息的金額占比較高，但隨著本金逐漸清償而變少，在房貸最後幾年，本金的占比就會拉得非常高，反觀利息支出則大幅減少，舉例來說，三十年、三六○期房貸中的三四五至三六○期，每月本金償還金額約三．六萬元上下，但利息支出都在一千元以內。

房仲建議︰先還部分本金 減輕壓力

曾敬德指出，房貸利率重返二％後，一來購屋族的負擔會增加，二來「租不如買」的優勢也會降低，而且短期內利率二％起跳的趨勢不太可能改變，建議偏向保守理財型的房貸族，有額外獎金收入時，可以考慮先償還部分本金，一來可以減少利息負擔，二來每月還款金額也會跟著減少。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1557505

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獨家／IMF警告亞洲房價將暴跌！陳傑鳴：依他們邏輯 台灣將在劫難逃

三立新聞網

2022年12月17日 週六 下午6:20

記者陳韋帆／台北報導

陳傑鳴表示，台灣若持續升息，房市「斷頭潮、出清潮、法拍潮」都有可能出現。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

國際貨幣基金組織（IMF）示警，亞洲房價將急遽下跌，台灣能倖免嗎？元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴接受《三立新聞網》訪問表示，「如果以他們的理論邏輯，台灣確實在劫難逃，持續升息的話，斷頭潮、降價出清潮、法拍潮都有可能出現。」

IMF研究指出，新冠疫情先前帶動全球房市發展，亞洲多國房價一飛衝天，外界對於房屋可負擔性擔憂也相對提升；然而，如今疫情平緩、美國聯準會（Fed）持續升息，各國紛紛跟進，房貸利率持續攀升，一些國家跌幅恐達5~20%。

IMF亞太部門主任斯里尼瓦桑15日表示，現階段似乎已到另一個轉折點。他說：「放眼2023年，我們再次看到全球環境的脆弱性，風暴即將來臨。」

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，根據全球數據庫Numbeo資料，2022台灣房價所得比高達19.73倍，在全球排名為第18名，足見購屋族負擔有多大。

他說，台灣近3年除了因對低利、大撒幣造成房價攀漲，熱錢炒作也是主要原因之一，甚至許多買不起房的民眾，因擔憂房價持續攀升，硬著頭皮進場買房。

然而，當初硬著頭皮買房的民眾，現在又陷入「升息循環」環境，風險隨著升息攀升，一旦到了臨界點，購屋者無力負擔就可能會造成大量房貸違約，斷頭、法拍潮恐一觸即發，房價確實有下修的潛在壓力。

陳傑鳴指出，面對美國鷹式升息，我國央行短短一年也升息4次應對，幅度高達2.5碼，目前10月五大行庫新承做房貸利率1.827%，從年初僅1.359%，在最近升息後可能會跳到1.952%，升息幅度近0.6%。

以20年期房貸、貸款1000萬元來估算，每月房貸本息就從47609元，變成50361元，一年下來，需多付3.3萬元，幾乎等於一般人一個月的薪水收入，購屋族壓力正持續攀升。

另外，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但從內政部報告可發現，今年Q2民眾買房還在合理可負擔(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個，而且房價最貴的台北最新房貸負擔率還高達66%，新北也要52%。

陳傑鳴說，台灣民眾大半家庭所得已都繳房貸，這樣的狀況，面對升息環境隨時都可能會出現無力負擔的狀況，未來一旦再出現升息，就算只是輕微的半碼或一碼，都可能成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

不僅如此，近年全台建商搭乘順風車，瘋狂請照推案，如今以房市買氣越來越冷，手握大量新案的建商更是首當其衝。今年第三季七都預售屋成交量僅7,645件，較去年同期1.5萬件腰斬，建商手中餘屋以及新推案想要快速去化將更顯困難。

從內政部最新公布的全國新建餘屋報告就可發現，目前建商手中餘屋量，正位於歷史高檔區，今年第2季全國新建餘屋量達7萬7,454宅，是近2年新高，相較2014年的3萬多宅，更是高出1倍以上。

他認為，未來一旦利息繼續攀升，買氣繼續萎縮，建商方面也不排除會出現降價出清潮，房價雖有台商回流投資與原物料上漲的基本面支撐，但也不容易維持在高點，下修機會也不小。

最後，陳傑鳴建議，對於目前市況，想要購屋的民眾最好拿出耐心等待，多看多比較，等到屋主斷頭急售、建商餘屋出清，就有機會買到便宜好屋。

https://tw.news.yahoo.com/%E7%8D%A8%E5%AE%B6-imf%E8%AD%A6%E5%91%8A%E4%BA%9E%E6%B4%B2%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%B0%87%E6%9A%B4%E8%B7%8C-%E9%99%B3%E5%82%91%E9%B3%B4-%E4%BE%9D%E4%BB%96%E5%80%91%E9%82%8F%E8%BC%AF-%E5%8F%B0%E7%81%A3%E5%B0%87%E5%9C%A8%E5%8A%AB%E9%9B%A3%E9%80%83-102027641.html

馬龍

立院審打房5招 房市恐硬著陸

2022/12/19 05:30   

房市若垮 重傷經濟

「平均地權條例」修正案插隊 列優先法案

實價登錄2.0上路後 全國預售屋揭露件數走勢

〔記者徐義平／台北報導〕一年多來政府各部會競相打炒房後，建物買賣移轉棟數、預售屋實價揭露件數與金額等數據紛紛創低，國內房市已從降溫轉變為失溫、甚至快進冰庫；但選前未列入優先法案的「平均地權條例」修正案，選後卻突然插隊週三排審，引發房產業譁然，憂心中央銀行總裁楊金龍期盼的「軟著陸」將成「硬著陸」，政府要再救恐相當困難。

預售案急凍 一週成交沒一戶

「平均地權條例」修正案最初推動是去年十二月房市交易熱絡時，投機客透過Line群組營造完銷盛況，出現「排隊買房」等亂象，內政部為遏止投機客揪團買預售屋紅單再轉售獲利、新案分批限量銷售與部分新案製造搶購完銷假象等炒房現象，才祭出所謂五大招打房。

五大招中第一招是除二等親外、預售屋合約五年內禁止轉售；第二招是禁止房市炒作，並祭出最高三年徒刑；第三招是私法人買房採許可制，但用途為員工宿舍、長期出租，都更、危老目的，以及必要性需求不在此限；第四招是建立吹哨者檢舉制度；第五項是預售屋解約要即時申報。後因罰則入刑條文涉違憲，內政政版本修正案中已將三年徒刑拿掉。

商辦土地交易 也創4年最低

房產業者指出，當初推出修正案時，因資金潮推升房市交易火爆，但在央行祭出四波選擇性信用管制、金管會將助長炒房的金融機構列為金檢重點與央行四度升息後，房市已從降溫快速失溫，新案一週賣不出一戶，甚至一個月只賣一戶，若修正案卻仍維持原來高強度打房，只會加劇房市慘狀，房市將從軟著陸變成硬著陸。

六都十一月建物買賣移轉棟數年減二十八％，創近六年以來同期新低，全台全年恐跌破三十萬棟，是四年來最低；十月預售屋揭露件數僅剩五千件、金額七七三億元，是「實價登錄二．○」上路後最低；到今年十二月中，商用不動產交易額約僅一三二五億元、土地交易額約一七六七億元，較去年衰退二十五％、三十九％，也寫下近四年單一年度交易額最低。

央行總裁楊金龍近來對房市多次表達看法，期盼明年上半年可望看到房市軟著陸，而房地產若「硬著陸」，政府要再救將相當困難；「我們認為，房地產軟著陸是比較好的」。房產業者擔心，在房市已快速轉成失溫下，若修正案仍維持原來高強度打房，房市恐將直接進入冰庫。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1557810

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打炒房條例闖關初審 章定煊：明年房市「怎麼樣上去就會怎樣下來」

徐筱嵐

2022年12月22日 週四 上午8:55

被視為打房震撼彈的《平均地權條例》修正草案，歷經一年多的討論，21日終於通過內政委員會初審。景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，修正草案當初的設計就是為打擊投資客量身訂做，一旦完成三讀，勢必對投資客造成龐大賣壓，他更點名桃園市、高雄市沒有支撐面，明年大幅回檔機率高，「投資客跳腳跳死了！」

章定煊指打炒房條例一旦通過初審，就足以對房市造成衝擊，更點名桃園和高雄的房價恐大幅回檔。本報資料照

章定煊指出，市場在6月盛傳「打炒房條例已經被搓掉了！」造成房價不降、房市價量背離很嚴重，許多投資客持續加碼進場，手上還有好幾戶以上，草案通過初審後，可以預期明年房市真的會軟著陸，「怎麼樣上去就會怎樣下來」。

以六都房市來看，章定煊認為，桃園市和高雄市近年來量體大，但沒實際基本面支撐，桃園市雖然狂炒航空城、機場捷運等議題，但周邊一片荒涼，坦白說桃園仍是大台北地區的衛星城市，房價卻賣到相當於板橋區或永和區的價格，回檔價格鐵定難看。

至於南二都，台南科學園區確實有發展、產業進駐和就業人口，讓房價有支撐點，但高雄市的科學園區就是附加在台南，且在開發不足，支撐力道弱；至於新竹縣市也是這幾年熱區，實際上量少，但價格被炒太高，下修機率也高。

章定煊說，原本市場高度預期修法不會過關，一旦修正，幅度就會很大，不僅打擊投資客，也會讓跟投資客勾搭的不良建商連帶受衝擊，普通的建商可以正常開案，不需要靠投資客拉抬行情，更不想讓投資客賺一手；反觀不良建商讓投資客進場，就是讓一般投資人傻傻去追價，因此，光是初審通過，就能預期接下來將產生極大賣壓。

(09:00 更新)

https://tw.news.yahoo.com/%E6%89%93%E7%82%92%E6%88%BF%E6%A2%9D%E4%BE%8B%E9%97%96%E9%97%9C%E5%88%9D%E5%AF%A9-%E7%AB%A0%E5%AE%9A%E7%85%8A-%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%AE%A2%E8%B7%B3%E8%85%B3-%E9%BB%9E%E5%90%8D%E9%80%99%E5%85%A9%E5%8D%80%E6%81%90%E5%A4%A7%E5%B9%85%E5%9B%9E%E6%AA%94-005500364.html

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【平均地權條例1】初審過關5大重拳打炒房 顏炳立：黑天鵝變得更大隻

馬婉珍

2022年12月22日 週四 上午10:34

戴德梁行董事總經理顏炳立直言，政策利空讓黑天鵝變得更大隻，房市走空已成形。

立院內政委員會初審通過《平均地權條例》修正草案，祭出打炒房5大重拳，包括限制換約轉售、重罰炒作行為、吹哨者檢舉獎金等，若抓到壟斷炒作，最高可處5,000萬元罰鍰且可連續罰，受到房地產界高度關注。戴德梁行董事總經理顏炳立21日直言，房市爽日子結束了，政策利空讓黑天鵝變得更大隻，房市走空已成形。

「打房不止、投資不入（指投資買盤不進場），《平均地權條例》的每一條規定都箝制市場，是政策利空，買氣會明顯縮手。」顏炳立認為，房市不確定性因素持續增加，且利空大於利多，房市走空已成形，他用歌曲來形容今年、明年的房市，已不再是2022年的〈雲中月圓〉，而是走向2023年〈暗淡的月〉。

顏炳立受邀參加北威論壇「2023全球經濟暨金融展望」演講時指出，台灣房地產用同心圓來看，有五圈互相牽動，最大的第一圈是政治，第二圈是政策，第三圈是經濟，第四圈是市場，內圈最小圈是價格。目前受到政策利空影響，市場交易量一縮，買氣就沒有了，也代表房市爽日子告終。

但他也強調，房地產不會泡沫，「現階段是『由熱轉溫』，就像魚餌投入池子，魚兒衝過來搶食，有的甚至跳出水面，表示市場很熱，現在則是轉溫。」他形容房地產市場正被4個人圍毆，也就是央行、內政部、財政部、金管會等4大主管機關，被打後受傷，但不至於泡沫化。

民眾提問明年兩岸地緣政治對於房市的風險，顏炳立認為，對於高資產族群確實會想要分散風險，所以今年投資海外不動產者眾，「但房地產也不全然因為地緣政治就大幅衰退，還有其他因素互相牽動，有錢就任性，沒錢就認命，我們普通人就認命的待在台灣。」他說。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%B9%B3%E5%9D%87%E5%9C%B0%E6%AC%8A%E6%A2%9D%E4%BE%8B1-%E5%88%9D%E5%AF%A9%E9%81%8E%E9%97%9C5%E5%A4%A7%E9%87%8D%E6%8B%B3%E6%89%93%E7%82%92%E6%88%BF-%E9%A1%8F%E7%82%B3%E7%AB%8B-%E9%BB%91%E5%A4%A9%E9%B5%9D%E8%AE%8A%E5%BE%97%E6%9B%B4%E5%A4%A7%E9%9A%BB-023401554.html

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立院初審平均地權條例 炒房最高罰5000萬元

  

立法院內政委員會今日逐條討論《平均地權條例》部分條文修正草案，最終審查完成、送出委員會，下一步將送入院會，不需經過黨團協商。（記者黃靖媗攝）

2022/12/21 20:29

〔記者黃靖媗／台北報導〕立法院內政委員會今日逐條討論《平均地權條例》部分條文修正草案，最終審查完成、送出委員會，下一步將送入院會，不需經過黨團協商，包含限制紅單（購屋預約單）換約轉售、重罰房市炒作行為、私法人買住宅採許可制、建立吹哨者檢舉制度，與預售屋解約需申報，5大招打房措施全數通過。

內政部代理部長花敬群會後受訪表示，檢舉獎金比例、禁止換約的除外條件具體化等，都會訂定子法，並與各界討論，若能在3個月內完成子法，並經內政部審議通過後，將報請行政院決定施行日期，會盡力於明年第2季前上路。

限制紅單換約轉售部分，第47條之4規範，預售屋或新建成屋買賣契約的買受人，在簽訂賣賣契約後，不得讓與或轉售賣買契約與第3人，惟配偶、直系血親、二親等內旁系血親間的讓與或轉售，或中央主管機關公告的情形不在此限，若違反此規定，將處新台幣50萬元以上、300萬元以下罰鍰，限期內未改正或進行必要處置，將按次處罰。

重罰房市炒作行為部分，第47條之5禁止「以電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式散佈不實資訊，影響不動產交易價格」、「與他人通謀或為虛偽交易，營造不動產交易活絡之表象」，與「自行、以他人名義或集結多數人違規銷售、連續買入或加價轉售不動產，且明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利」，違者將按交易戶數，將處新台幣100萬元以上、5000萬元以下罰鍰，限期內未改正將按次處罰。

私法人購買住宅採許可制部分，規範私法人買受供住宅使用之房屋，應檢具使用計畫，經中央主管機關許可，但私法人經中央主管機關公告免經許可之情形，不在此限，而私法人經許可取得住宅使用房屋後，5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。內政部特別說明，私法人若是因為依照《銀行法》、《企業併購法》、《財團法人法》、抵押等規定取得不動產，或是經由都更危老分回取得住宅，都不需依照此法經過許可。

預售屋解約申報部分，初審通過條文明定，預售屋買賣契約如有解約情形，建商應在30日內申報登錄資訊，申報登錄價格不實者，將按戶棟處以3萬元以上、15萬元以下罰鍰，並得按次處罰。

此外，因應數位時代，不動產業者或相關從業人員，常以通訊群組或社群平台進行違法銷售，使直轄市或縣（市）主管機關難以掌握交易相關事證，知情民眾可敘明事實，並檢具證據資料向主管機關檢舉，經查證屬實並處以罰鍰者，得以實收罰鍰總金額收入一定比率。

https://news.ltn.com.tw/news/politics/breakingnews/4161812