馬龍

打炒房5招砍2招 預售禁換約 排除「非自願」

2022/04/04 05:30   

預售屋禁止換約轉售擬比照房地合一稅二．○模式，針對非自願換約訂定排除條款。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕為抑制房市炒作，內政部去年底再度修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」等地政二法，並祭出打房五招，其中炒房者最重可處三年刑責，因爭議過大，法案在行政院待審時，內政部已主動刪除；而預售屋禁止換約轉售也擬比照房地合一稅二．○模式，針對非自願換約訂定排除條款，因調職、非自願離職或其他非自願性因素，可排除換約限制。

三年刑責條文確定刪除

內政部擬修法推出的打、炒房措施，以預售屋禁止換約轉售、炒房者最重可處三年以下刑責、私法人購買住宅採許可制等三項，引發最多爭議。

因罰則入刑條文涉違憲，且違反自由市場交易原則，已確定刪除；預售屋禁止轉售則擬採正面表列排除個案，僅私法人購屋採許可制尚未出現調整跡象。

根據預售屋禁止換約轉售原修法條文，除配偶、直系血親、二親等內旁系血親外，預售屋合約不得換約轉賣給第三人；據透露，在行政院召集跨部會協商過程中，財政部建議除非買賣雙方或內部人檢舉，要主管機關逐件稽查曠日廢時，應表列禁止預售屋轉售例外情況，讓業界有明確的參考依據。

不動產開發商全聯會也向多位立委陳情，強調憲法保障人民的財產權、締結及轉讓契約的自由及權利，將換約直接認定為炒房，不僅可能違憲、且不合理；因預售案到完工交屋動輒三年，若買方遇上經濟或家庭變故、離職、遷徙等狀況，難道要逼著這些購屋者走投無路嗎？

排除條款傾向正面表列

據透露，因目前房地合一稅二．○已針對非自願交易訂有排除條款，內政部傾向採取類似方式正面表列，排除非自願性因素者的限制，例如無力清償債務或欠稅、二親等以內血親發生重大事故、非自願離調職等。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1509655

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建商憂 房市下半年提前過冬

2022/04/04 05:30   

不動產開發商抱怨，近年來一連串打房措施打不到投資客，卻打擊到營建產業及換屋需求。（中央社）

打炒房新制上路 雪上加霜

〔記者徐義平／台北報導〕缺工、營建成本上漲，又碰上各部會齊力打房，房市投資客開始退場，買氣多數轉以自住為主；不動產開發商抱怨，近年來一連串打房措施打不到投資客，卻打擊到營建產業及換屋需求，若內政部打炒房政策在七月一日上路實施，下半年起房市將提前進入冬天。

華固建設總經理洪嘉昇抱怨，近年來一連串政策打炒房根本就是打擊營建產業，除了土、建融限縮外，缺工、營建成本上漲，還有多項信用管制，尤其是總價超過「豪宅門檻」更要購屋族拿出六成自備款，影響到自住者的權益。

他指出，目前豪宅總價門檻是台北市七千萬元、新北市六千萬元，大台北以外縣市四千萬元，只要超過就被視為豪宅，一律只能貸款四成；但北市多數新案單價都過百萬元，六十坪住宅加車位，總價就超過七千萬元，購屋者須拿出逾四千萬元的自備款來買房。

他說，就算台中市七期與熱門重劃區，新案單價多落在六、七十萬元，買六十坪加車位也超過四千萬元門檻，而購屋者許多是醫師、高階管理階層等換屋族，年薪約三百萬元起跳，但買房貸款卻受到重重限制。

住展雜誌研發長何世昌表示，因烏俄戰爭造成國際原物料供給缺口與價格上揚更難解，今年營造成本回降機率很低，建商只能將成本轉嫁到售價，否則就得虧本賣房。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近期已有建商接到銀行通知限期開發、不然將調高利率的通知，部分建商採取結構體完工後即銷售，避免成本失控無法吸收，若七月起打炒房新制上路，建商將面臨高成本卻賣不動的困境。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1509625

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升息若累積逾3碼 首購置產漸退場

2022/04/04 05:30   

內政部5招打炒房

房貸利率恐突破2％ 無須打房政策 房市自然冷卻

〔記者徐義平／台北報導〕我國中央銀行跟隨美國聯準會（Fed）腳步，三月中宣布升息一碼（○．二五％），隨著Fed很可能持續加大升息步伐，房產業者認為，若升息幅度超過三碼，房貸利率將突破二％，是二○○八年全球金融海嘯以來首見，「租不如買」首購族、「以租養房」置產客將轉向觀望，不用其他政策打房手段，房市自然就會冷下去。

在央行三月升息後，重貼現率（基準利率）來到一．三七五％，擔保放款融通利率達一．七五％、短期融通利率為三．六二五％；房產業者指出，升息前重貼現率僅一．一二五％，銀行可對優質客戶提供房貸「地板價」約一．三一％，但升息後，銀行不可能賠錢做生意，房貸利率地板價恐跟著升息一碼來到一．五六％。

融資槓桿收租 成本增2成

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，升息一碼對自住、自用買方影響有限，因攤提到二十、三十年的房貸月付金額增額相對有限；但連續升息將擠壓到可支配所得，排擠日常消費、投資。

他認為，若央行逐步升息累積超過三碼，等於房貸利率地板價至少達二．○六％，這將是二○○八年金融海嘯後的十四年來首見，「租不如買」首購族、「以租養房」置產族將開始退場；至於以融資槓桿來獲取房產租金收益者，就算只升息一碼，等同資金成本大增一到兩成，除非可等幅反應到租金調漲，否則資金周轉壓力將明顯增加。

住展雜誌研發長何世昌指出，央行三月中沒升級選擇性信用管制、卻「無預警」升息一碼，可說是超乎市場預期；對購屋者主要影響不是貸款千萬每月須多支出一千多元的利息，而是央行決策從過去可預測轉為難以預測，這才是房市未來最大的風險。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1509624

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預售禁止換約轉手潮湧現 房仲：投資客「少賺求出場」

葉憶如

·Yahoo財經特派記者

2022年4月7日 週四 下午2:08·2 分鐘 (閱讀時間)

政府有意禁止預售換約，根據去年預售揭露的預售資料顯示，去年雙北以外市場預售銷售狀況熱絡，以近年持續攀升的趨勢與房地合一稅收持續拉高來看，市場上存有一些短期的投資行為，尤其桃園、台中、高雄去年預售實價揭露成交都超過萬戶，台南超過8千戶，新竹縣市也超過6千戶，部份去年的熱銷案已經出現轉手潮開跑的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一旦預售禁止換約上路，短期內會先看到不想交屋的投資客「少賺求出場」，不過等到政策上路後，這些換約的供給又會消失，長期來講，短炒投資客會離開預售產品，預售會逐漸轉為自用與長期置產的市場，去年以來急漲的房市會逐漸降溫，房價也較不容易出現大起大落的現象。

信義房屋統計去年實價揭露資料顯示，市場規模最大的新北市，一年預售揭露約1.64萬件，不過桃園市與台中市都超過新北市，桃園市一年揭露1.99萬件，台中市也揭露1.68萬件，雙雙超過人口與市場規模最大的新北市，顯見區域推案銷售熱絡，以持續攀升的房價來看，裡面也可能存有部分非自用的需求。

高雄市去年也揭露預售1萬件，總銷售金額也達千億元，台南市揭露預售8400餘件，新竹縣市也有6000餘件。

曾敬德表示，去年房地合一2.0上路之前，房市就出現一波預售換約潮，該換的原則上也換得差不多，不過去年下半年市場仍交易熱絡，預料在政策上路前仍會出現一波換手潮。（審核：呂俊儀）

https://tw.stock.yahoo.com/news/%E9%A0%90%E5%94%AE%E7%A6%81%E6%AD%A2%E6%8F%9B%E7%B4%84%E8%BD%89%E6%89%8B%E6%BD%AE%E6%B9%A7%E7%8F%BE-%E6%88%BF%E4%BB%B2%EF%BC%9A%E6%8A%95%E8%B3%87%E5%AE%A2%E3%80%8C%E5%B0%91%E8%B3%BA%E6%B1%82%E5%87%BA%E5%A0%B4%E3%80%8D-060811207.html

馬龍

揪團炒房恐遭罰天價！專家估將有預售屋下車潮

 

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揪團炒房恐遭罰天價！專家估將有預售屋下車潮

民視新聞網

2022年4月8日 週五 上午11:42·1 分鐘 (閱讀時間)

為了遏止炒房歪風，行政院7日出重手打炒房，通過平均地權條例修正草案，其中包含限制換約、重罰炒作、建立檢舉獎金制度等重點，而讓建商最訝異的就是炒作行為，最高可處以5000萬罰鍰，代銷業者坦言，這罰鍰嚇阻意味大，房市專家黃舒衛表示，到三讀通過後七月前，恐有一波預售屋下車潮！

不僅將重罰投資客，這次修正草案更建立檢舉獎金制度，未來投資客套路被堵死，短時間內預售買氣恐怕大受影響，房市專家分析去年政府降低信用管制貸款成數，加上房地合一2.0，可能會讓投資客喘不過氣，7月正式上路前，將出現一波預售屋下車潮。

（民視新聞／葉為襄 李奇 台北報導）

https://tw.news.yahoo.com/%E6%8F%AA%E5%9C%98%E7%82%92%E6%88%BF%E6%81%90%E9%81%AD%E7%BD%B0%E5%A4%A9%E5%83%B9-%E5%B0%88%E5%AE%B6%E4%BC%B0%E5%B0%87%E6%9C%89%E9%A0%90%E5%94%AE%E5%B1%8B%E4%B8%8B%E8%BB%8A%E6%BD%AE-034255091.html

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【房市山雨欲來1】5重拳出擊！待售爆量搶下車 桃中高預售賣壓好沉重

馬婉珍

2022年4月9日 週六 上午5:58·3 分鐘 (閱讀時間)

政府使出打炒房5重拳，預售市場山雨欲來，特定區域賣壓沉重。

行政院會7日通過「平均地權條例」修正草案，將函請立院審議，外界預料最快在7月上路，打炒房的5大重拳中，重罰炒作行為最高可處5,000萬元罰金且可連續罰，對於預售市場可說是山雨欲來。負面消息籠罩，特定區域湧現拋售潮，尤以桃園、台中、高雄賣壓沉重，專家斷言近期預售屋買氣恐降溫，資金轉向成屋市場。

「把這些人（指投資客）打走也好，」高雄市不動產開發商業同業公會理事長陸炤廷受訪時指出，近期確實在市場上看到大量轉單，因此他也呼籲，建設公司更要正視這個問題，負起責任把房子蓋好，「如果房子根本沒有要住，那終將淪為投資客牟取暴利的商品；但如果是好的房子，它就像績優股，買都買不到了，怎會拋售？」陸炤廷語重心長地說。

「投資客搶著下車，案子先掛上平台待售，能平轉就跑，因為等到政府真正出手打房時，人擠人是下不了車的。」房市專家Sway說，會套牢就是當初一窩蜂，如今很多地方都打回原形，以台中來看，平台上待售件數動輒逾200戶，若扣掉重複刊登約有100多戶，這類爆量社區榜上前幾名多是預售建案，苦等新手承接。

記者實際操作「591房屋交易」、「實價登錄比價王」、「樂居網」等平台發現，桃園高鐵青埔站旁的指標大案就有待售152戶，台中市北屯區的大型建案，預計2024年底完工，目前特定房型的待售戶數達219戶，高雄左營區500多戶的知名建案，預計2024年第3季完工，也有142戶待售中，「丟到市場上的戶數這麼多，買方拚命滑（指搜尋）都滑不到你家的房子，要成交並不容易。」Sway說。

資料來源：永慶房產集團

 

根據永慶房產集團統計至4/7的最新數據，相較於去年11月的預售屋轉售量變化，整體預售屋轉售數量增加3,400件，以各都會區來看，桃園市增加36.0％比重最高，第2、3名依序是台中市33.4％、高雄市33.1％。

Sway觀察，市場塑造出來的美好幻想，讓特定區域的預售案熱得快、冷得也快，而新竹-0.7％看似平緩，但Sway解讀，新竹市場較特殊，喜愛透過LINE投資群組、臉書私人社團、揪團賞屋等進行交易，因此不易統計出確切的案量，實際上新竹房價「從頭漲到尾」，後勢仍應謹慎看待。

回顧2021年全年度預售交易遍地開花，總銷金額突破1.2兆元之多，7大都會區的預售屋交易市況，新北、桃園及台中的交易件數突破1.5萬件，總銷金額達2,000億元以上，交易量體與金額堪稱全台之最。

遍地開花的交易熱潮，今年恐怕不復見。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，政府出重手，提高炒作罰金，降低買賣不動產的自由度，對於炒短線的投資客來說，確實會增加風險，也降低購屋意願，短時間內預售屋的買氣可能會降溫，資金轉向中古屋市場。

Sway建議民眾可選擇成屋產品，例如超過5年的新古屋，屋主當初的入手成本較低，跟屋主協調、耐心磨，可談到較划算的價格；至於剛完工的新成屋，也有眾多的樓層、房型、方位等選擇。

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https://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82%E5%B1%B1%E9%9B%A8%E6%AC%B2%E4%BE%861-5%E9%87%8D%E6%8B%B3%E5%87%BA%E6%93%8A-%E5%BE%85%E5%94%AE%E7%88%86%E9%87%8F%E6%90%B6%E4%B8%8B%E8%BB%8A-%E6%A1%83%E4%B8%AD%E9%AB%98%E9%A0%90%E5%94%AE%E8%B3%A3%E5%A3%93%E5%A5%BD%E6%B2%89%E9%87%8D-215859517.html

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暗示祭出第5波管控 央行理事：台灣房價漲幅全球前幾名

記者巫其倫／台北即時報導

2022年4月29日 週五 上午6:57

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

投資客注意了！中央銀行昨（28日）公布3月17日理監事會議事錄摘要，對於選擇信用管制措施，有多位理事在理監事會上表示，當前房價年增率高，必須密切關注，且台灣實質房價累計漲幅在全球位居前幾名，應多加討論選擇性信用管制措施，認為應繼續加強選擇性信用管制措施，暗示央行未來可能祭出第5波房市管控。

央行前年底至今已經4度加碼選擇性信用管制，但3月理監事會後，並未如預期執行第5波的打炒房措施，決議維持原強度。不過，根據央銀行理監事會議事錄摘要，有多位理事認為，可再推出房地產相關的選擇性信用管制。

有位理事指出，最新數據顯示，去年第4季各區域無論是中古屋或新成屋，房價漲幅均相當高，並遠高於第3季，且以新竹縣市漲幅居冠。不動產貸款年增率雖稍有下降，但其包含基期因素，因此，是否確有下降趨勢仍待觀察；若以不動產貸款集中度而言，則呈持續攀升情形。

該理事進一步說，經與其他國家近期實質房價指數年增率相比，台灣實質房價指數年增率看似不高，但若以過去20年累計實質房價漲幅而言，台灣實質房價累計漲幅在全球位居前幾名。由此觀之，建議應針對選擇性信用管制措施多加討論。

另有2位理事也提出類似看法，強調當前房價年增率高，央行應密切關注；若有必要，應繼續加強選擇性信用管制措施。另位理事也指出，主要都會區房價漲幅高，民眾因預期通膨上升想買房保值，央行應密切關注；如有需要，可再推出房地產相關的選擇性信用管制。

也有理事認為，央行採取選擇性信用管制措施，相對上管制範圍較小，未來可思考將央行選擇性信用政策的影響力往其他面向延伸。

該理事指出，根據2010年央行實施雙北及桃園特定地區購屋貸款規範措施的經驗，當時房價並未因此大幅下修，其後是因為房地合一稅1.0，加上經濟成長率下滑、股市降溫等因素，2016年房價始下跌。未來即使央行採取力道較強的選擇性信用管制措施，房價能否隨之下跌，則持保留看法。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%9A%97%E7%A4%BA%E7%A5%AD%E5%87%BA%E7%AC%AC5%E6%B3%A2%E7%AE%A1%E6%8E%A7-%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E7%90%86%E4%BA%8B-%E5%8F%B0%E7%81%A3%E6%88%BF%E5%83%B9%E6%BC%B2%E5%B9%85%E5%85%A8%E7%90%83%E5%89%8D%E5%B9%BE%E5%90%8D-225733939.html

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【房市反轉大洗牌】賣壓4個月爆增4成　全台房市驚現拋售潮

鏡週刊     2022/05/11 05:58

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交易量縮價格鈍化，現還有拋售潮，房市旺轉冷已是事實。

過去2年，台灣房市旺到連建商都大喊看不懂，今年以來，房市卻明顯由旺轉冷，不只交易量縮減，全台賣壓更是相當沉重，全台委售案件就多達28萬筆，4個月爆增4成多。隨著美國升息、縮表，全球資金撤退，國內打房政策一波接一波，短期投資客急拋售，自住買方也轉趨觀望。房市退潮，誰沒穿褲子？業內一致認定過度炒作的蛋殼區將「率先垮台、非常危險！」

「房市已經在反轉了！量先價行，下半年一定會更慘。」在五都皆有房產，且十幾年來都長期持有的包租公顏博志篤定地說，他還透露：「我手頭上物件超過一半在掛售，從2年前開始狂賣，身邊不管長、短期投資的朋友也一樣，大家都急著出場。」

顏博志認為，台灣房價已來到歷史高點，同時今年買氣明顯鈍化，「房市已經漲到瘋狂境界，利率來到有史以來最低點，坦白說已經是強弩之末，很多地方漲不上去，就跟存股一樣，到一定滿足點，再存下去也沒意思。」

同時，供應量也是房市反轉訊號，他舉新北市為例：「光新莊就有50公頃頭前重劃區、100公頃副都心重劃區，都還在開發，接著又有400公頃的塭仔圳要推出來，這些量會有多大？」顏博志直言：「我不認為市場有這些需求，投資客再多也吃不下去。」

數字會說話，永慶、台屋、住商、中信等房仲公布的4月交易量，全都綠油油一片，下滑幅度月減最多13％，比去年同期少了4.2至12％不等。

本刊再委請《樂屋網》統計各大線上售屋平台待售住宅，並剔除重複物件後發現，今年以來，全台房屋待售量已從19.5萬筆攀升到4月的28萬筆，「4個月來增加了4成多，賣壓確實相當沉重。」樂屋網調研中心經理洪安怡說。

https://m.match.net.tw/pc/news/finance/20220511/6541442

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第五波打房提前登場 30年房貸恐絕跡

周刊王CTWANT |中國時報黃琮淵

2022年5月13日 週五 上午8:43

央行總裁楊金龍表示，不排除縮短房貸年期，屆時30年期以上房貸恐絕跡。（本報資料照片）

[周刊王CTWANT] 國內房價居高不下，中央銀行第五波打房措施提前上膛，除評估針對六都等特定地區自然人第二戶房貸成數祭出限制，或下調全台房市熱區貸款成數，央行總裁楊金龍昨天更表示，現行長年期房貸提供炒房空間，不排除縮短房貸年期，屆時30年期以上房貸恐絕跡。

立法院財委會昨邀央行就「我國央行是否跟美歐採取升息等貨幣緊縮政策，並調整房地產市場選擇性信用管制措施」提出專題報告。楊金龍開門見山，直接挑明選擇性信用管制有精進調整的空間。

至於可能方向為何？楊金龍透露三方向，目前信用管制在六都及新竹縣市的部分，僅限制自然人第二戶無寬限期，沒有對貸款成數設限，未來可能會在貸款成數加以限制。其次是針對房價漲幅過高的熱區，進一步限縮貸款成數。

接者，楊金龍首度提及，現行30年以上長年期房貸，雖然總利息負擔高，但炒短線的負擔卻很低，形同提供炒房空間，央行正在評估，可能縮短房貸年期，降低或取消銀行承做30年期及以上房貸。

楊金龍表示，央行自2020年12月以來，已經實施四波信用管制措施，當前銀行不動產貸款集中度大致穩定，但不動產授信占比37.1％，對照歷史最高為37.9％，代表仍偏高，「央行目標是降到35％以下」，不要讓信用資源過於集中在不動產，希望房市能軟著陸。

有立委詢問，美國聯準會加速升息，但國內房貸族一堆，央行會在信用管制或升息之中，擇一出招，抑或「兩箭齊發」？楊金龍沒把話說死，表示這並非選擇題，當然都有可能。

楊金龍解釋，升息主要是針對通膨，當然對抑制房價上漲會起一定作用，畢竟調高利率的影響是全面性，不管幾戶都會受影響，一般自住首購房貸族利息，在3月升息後負擔已經增加，請民眾注意個人財務負擔。

楊金龍重申，央行採行的信用管制措施，是政府「健全房地產市場方案」的一環，健全房市仍有賴各部會及地方政府通力合作，從供給面、需求面、制度面三管齊下始能達成，央行也會不定期金檢，適時檢討管制內容。

https://tw.sports.yahoo.com/news/%E7%AC%AC%E4%BA%94%E6%B3%A2%E6%89%93%E6%88%BF%E6%8F%90%E5%89%8D%E7%99%BB%E5%A0%B4-30%E5%B9%B4%E6%88%BF%E8%B2%B8%E6%81%90%E7%B5%95%E8%B7%A1-225813854.html

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首購族免驚！央行限縮30年房貸只鎖定這四大對象

2022/05/14 12:53   

央行限縮30年房貸，後續可能針對的對象為四大類，首購族除非購入豪宅，否則不會受到影響。（資料照，路透）

〔記者陳梅英／台北報導〕中央銀行第五波打炒房將全面性限縮房貸年限？30年房貸將絕跡？央行今日澄清後續限縮房貸年限將針對目前管制的受限房貸，如法人以及自然人購置高價宅、特定地區第二戶以及三戶以上的購屋貸款，首購族除非購入豪宅，否則不會受到影響，不用擔心。

外界關切中央銀行是否推出第五波房市管制措施，央行總裁楊金龍5月12日在立法院財委會接受立委質詢有關選擇性信用管制仍有精進空間之詢答時表示，目前不動產貸款集中度雖持穩但仍居高，目標希望從37.1%降至35%；未來管制措施將考量限制貸款年限或第2戶以上貸款成數等。

外界誤解央行將全面限縮30年房貸期限，引發首購族憂慮。

對此央行業務局說明，總裁所謂限縮貸款年限，後續可能針對的對象是目前管制的受限房貸。而目前以已「受限房貸」是指選擇性信用管制措施規範之公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款、自然人特定地區第2戶購屋貸款、自然人第3戶以上購屋貸款。

也就是說，首購族除非是購買高價住宅，台北市7000萬元、新北6000萬元或非大台北地區4000萬以上房屋，才有可能被影響到。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3926444