馬龍

房市吹韓流？調查：僅25％想在高雄置產

---

2019-03-31 06:00

房市吹韓流？據二○一九房市論壇中發布的民調，約58.3％受訪者不會到高雄置產，16.8％表示不知道，僅25％想要到高雄置產。（資料照，記者張忠義攝）

〔記者徐義平／台北報導〕高雄市長韓國瑜上任後，不少房地產業者宣稱「韓流」讓高雄房地產也跟著熱起來，甚至「賣到沒有房可賣」。不過，根據二○一九房市論壇中發布的民調，約五十八．三％受訪者不會到高雄置產，十六．八％表示不知道，僅二十五％想要到高雄置產；想到高雄置產的受訪者，多數是五十至五十九歲、居住在南部或離島。

近6成人不會到高雄置產

另外，根據信義房屋成交資訊，三月中古屋買氣，台北市增加約二十八％、新北市增十八％、桃園市增約十一％、台中市減三％、台南市增三十七％、高雄市增約八％，高雄市三月中古屋成交增幅僅贏過台中市，六都中排名倒數第二。

高市中古屋交易增幅 六都倒數第二

根據調查，有五十八．四％受訪者認為目前不是買房時機，四十九．一％認為不是賣房時機；有二十三．九％認為目前是買房時機，二十九．七％認為是賣房時機。

至於住房現況，逾五成受訪者住在家人購買的住宅，三十二．四％住在自己買的住宅。房屋自購的受訪者，主要是男性、已婚，年齡超過五十歲，居住在北部，年收入超過九十六萬元；至於購屋資金，超過六成是自己賺，也有三十六．八％靠父母、親友等資助。

另外，十五．七％受訪者是租屋的無殼蝸牛，每月租金五千元至一萬元約占四十一．二％，超過五成租賃坪數在二十坪以下。

對於過去半年居住地區房價，三十二％認為上漲，且有四十二．三％預期未來半年居住地區房價會上漲。

對於現行房市政策，逾七成受訪者認為實價登錄政策對於民眾買賣房屋有幫助，近五成則認為「房地合一」稅制是有助於穩定房價。此外，六十六％認為危老條例有助於老屋重建，也有近五成認為青年購屋貸款補貼政策對於年輕人購屋相當有幫助。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1278084

馬龍

低利時代 房價所得比卻加重逾4倍

---

2019-04-07 06:00

20多年來「四角習題」走勢（製表：記者徐義平）

近20年房貸利率減輕8成

〔記者徐義平／台北報導〕即便國內房市盤整已逾四年，但房價修正幅度卻相對有限，多數人把主因指向利率持續在低檔。若進一步觀察近年的房貸利率、房價走勢，可以發現目前房貸利率不到二％，僅是二十年前的兩成不到，但全國房價所得比卻在這段時間加重逾四倍。

連續10年 房貸利率維持2％以下

二○○八年爆發金融海嘯，全球不少政府當起印鈔機，實施多波量化寬鬆措施，促使利率大幅下降。以台灣為例，二○○八年房貸利率還維持在二．五％以上，當年九月最高利率達二．八六％，隔年利率卻瞬間陡降，不到半年，二○○九年二月直接跌破二％、僅約一．八六％。不但已經長達十年利率未見二％，甚至還一路下探，目前僅約一．六三％。

若把時間拉往更早，二○○三年利率甚至還維持三％以上，再往前回推十年，一九九四年當年的房貸利率更接近十％，對比現在二％不到，甚至一．七％以下，房貸利率負擔明顯減輕八成。

二十多年來房貸利率雖維持在低檔水準，但房價所得比卻是大幅加重，二○○二年全國房價所得比不到五倍，近三年則超過九倍，加重幅度逾四倍。而且二○○二年當時的台北縣（現為新北市）房價所得比負擔超越台北市，時間長達四年，直到二○○六年，台北市的房價所得比才首度高過台北縣。

近16年來 北市購屋負擔加重10倍、新北6.5倍

若進一步觀察雙北市近十六年的房價所得比變化，二○○二年台北縣平均維持在六．一五倍，台北市則維持在六．○一倍。反觀二○一八年台北市已經加重到十五．三二倍，新北市加重到十二．六倍，十六年來台北市購屋負擔加重幅度擴大近十倍，新北市購屋負擔擴大達近六．五倍。

政治大學地政系特聘教授張金鶚指出，近十年房貸利率處於二％以下，看似購屋負擔門檻變低，其實是一種假象，尤其是此波低利環境引來不少投資買盤，將房價往上推升，促使房價所得比加重不少，因此，近十年看似「賺了利率，但卻賠上更高的房價。」

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮則分析，一九九○年代中期之前利率很高，購屋能力主要來自於薪資所得的成長，之後薪資凍漲、利率持續下滑，反倒是降息拉高了房屋的購買力。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1279714

馬龍

房價所得比 15年差距拉大10倍

---

2019-04-07 06:00

雙北市近16年的房價所得比變化，2002年台北縣平均維持在6.15倍，台北市則維持在6.01倍。反觀2018年台北市已經加重到15.32倍，新北市加重到12.6倍。（彭博檔案照）

家庭可支配所得中位數增幅不到兩成 住宅總價漲幅卻逾兩倍

〔記者徐義平／台北報導〕根據歷年房價負擔能力統計資訊，十五年來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成，但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍，相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍，要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的事情。

以近期政治大學地政系特聘教授張金鶚換新屋為例，他強調，需要賣掉三間舊屋才能支付一間新房，更直言目前房價並非單靠薪資就負擔得起。更有業者指出，二十年前在雙北市五百萬元就可以買進一間房，現在五百萬元只能當自備款，可能還不夠，甚至三十年前的房屋總價，現在只能買到一坪而已。

根據該統計資訊，二○○二年時全國家戶年可支配所得中位數為七十四萬餘元，當時全國房價所得比為四．三八倍，推估當時中位數住宅總價近三二五萬元。但二○一七年全國家戶年可支配所得中位數為八十八萬餘元，十五年增幅不到兩成、約十八．九二％。但二○一七年全國房價所得比為九．二七倍，推估中位數住宅總價落在八一五萬餘元，十五年來住宅總價翻漲二．五倍，對比可支配所得僅成長不到兩成，兩者差距十五年時間拉大達十倍。

該段時間的貸款負擔率也是節節加重，進一步分析二○○二至二○一八年第二季貸款負擔率走勢，二○○二至二○一○年，長達八年時間全國貸款負擔率始終維持在三十％以下，其中二○○二至二○○七年更不到二十五％。不過，二○一一年之後，全國房貸負擔率不只站上三十％，甚至一路加重，二○一六年快要叩關四十％，二○一八年則稍微減輕至三十六至三十八％。

雙北房貸沉重 過半收入繳房貸

雙北市的貸款負擔率加重幅度更是令人咋舌，二○○二年均維持在三十％出頭，二○一八年北市房貸負擔率超過六十％、新北市則超過五十％，顯見房貸負擔已經侵蝕其他生活開銷，甚至收入的一半以上都是拿來付房貸。

投資、節稅買盤湧入 推升房價

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，ＳＡＲＳ之後政府祭出土增稅減半的政策，再加上利率走低，雖然二○○八年金融海嘯短暫打亂市場秩序，但其後調降遺贈稅、全球量化寬鬆，創造資金、稅金成本雙降，為房市打造得天獨厚的投資溫床，加上台商鮭魚返鄉、輸入型通膨隱憂，醞釀存錢、存股不如存房的投資氛圍，帶動投資、置產、節稅買盤大量湧入，房產投資儼然成為不敗顯學。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析，量化寬鬆，狂印炒票是導致房地產、證券市場泡沫化的主因，而且更進一步導致民眾不敢消費，擔心錢變薄，反而轉向投入房地產，促使房價往上漲，房價往上漲的問題，則讓所得集中在繳納房貸，更沒有錢可以消費，產生惡性循環的結果，至今還無法解開。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1279715

馬龍

四角習題難解》低利率撐出高房價 購屋愈來愈難

---

2019-04-07 06:00

房地產業者認為，低利率撐出高房價，自備款門檻拉高，薪水族更難邁出購屋第一步。圖為新北市新莊副都心街景。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕對於近二十年，家戶可支配所得、房貸利率、房價所得比與貸款負擔率構建而成的「四角習題」，似乎緊緊牽動民眾購屋能力的變化。學者點出，長期房貸利率低是此波房市修正有限的主因，房地產業者也認為，低利率撐出高房價，自備款門檻拉高，薪水族更難邁出購屋第一步。

學者：賺了利率卻賠上高房價

政大地政系特聘教授張金鶚指出，近十年房貸利率處於二％以下，看似購屋負擔門檻變低，但其實該還的還是要還，而且他直指這僅是買得起房的假象，尤其是此波低利環境引來不少投資買盤，將房價往上推升，促使房價所得比加重不少。

張金鶚甚至點出，過往平均七年多即可還清貸款，但現在可能要二十年才能還完房貸，甚至出現兩代人供一間房，因此房價太高才是問題的核心。

房產業者：當前最大難題 自備款存不到

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮分析，一九九○年代中期過後薪資凍漲，購屋能力原地踏步，而後隨著利率長期走低，因此民眾的購屋力隨之上升，不過低利率也刺激出高房價，後期購屋的民眾並沒有享受到降息的好處，反而面對更高的自備款。

一九九八年是房貸利率轉折走低的年代，若以當年度購屋環境來看，一個雙薪家庭拿出三分之一的收入繳付房貸，依照當年度利率八．四％水準，貸款成數七成，推估可負擔貸款金額為三百萬，若再加上三成自備款，應可負擔總價四百萬至五百萬間的住宅。

對比當前房貸利率約一．六至一．七％，在薪資沒有甚麼提升的狀態下，三分之一的收入其實可以負擔的房貸總額則拉高至七百萬元，倘若再加上三成自備款，推估可以買到一戶八百萬至一千萬元的住宅，但前提是必須要有自備款。因此現在面臨的問題在於其實房貸可能付得起，但是卻湊不到自備款，因為二十年前自備款百來萬即可，現在動輒要兩百萬至三百萬元，差距高達二至三倍。

蘇啟榮補充，若從實務上進一步分析首購族的購屋現況，目前許多首購族的購屋資金來源多少有長輩資助，因此單看收入支付現在房價所造成十餘倍的房價所得比，其實未必符合現況，因為現行年輕首購族購屋的資金來源，並非單靠薪水儲蓄，還包含上一代的財富，當然要辛苦兩代人來購屋，並不是好事。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1279716

馬龍

10城限售令到期 陸房市恐再震盪

中時電子報

14.6k 人追蹤

追蹤

記者林汪靜╱綜合報導

2019年4月16日 上午5:50

旺報【記者林汪靜╱綜合報導】

作為大陸最早公布限售令的城市，廈門首批限售房源即將解禁入市，除了廈門外，包括福州、青島、廣州、徐水、長樂、常州、東莞、揚州、常德等九城市限售令也已到期，隨著一大批房源流動性釋放，房市是否再度震盪引起關注，有專家認為，城市陸續退出限售政策將會成為趨勢。

據了解，限售令上路的原因在於大陸房價快速上漲，在2016年的「930」新政前，全大陸房價已經持續漲了長達17個月。

恒大研究院副院長夏磊指出，在房地產調控中，限售是調控手段的創新方式之一，與金融、土地、財稅等調控工具相比，限售在短期內對房地產成交量和價格有著較為顯著的影響，在市場過熱期能有效抑制投機、投資性需求，在市場高溫時能發揮迅速踩剎車的作用。

例如，廈門在2017年3月25日新政公布前，3月分中古屋成交量約為7千套，但4月分此一數字驟降到3830套。

據初步統計，2017年3月以來，大陸已有48個城市公布年限不等的限售政策，除了目前已到期的10個城市外，4月分還有濟南、西安兩個熱點城市的限售令即將到期，那麼未來是否將會有越來越多的城市陸續跟進？

夏磊表示，由於目前大陸中央的房地產調控已經強調「因地制宜、精準施策」，所以地方政府有更大的調控自主權，預計將在平衡「穩增長、保財政和房價上漲」的壓力下，地方將適度修正前期調控，部分城市在房地產市場進一步平穩的背景下，極有可能會選擇退出限售政策。

58安居客房產研究院首席分析師張波也認為，限售政策陸續退出會是大勢所趨，但熱點城市的退出節奏可能比較慢。

https://tw.news.yahoo.com/10%E5%9F%8E%E9%99%90%E5%94%AE%E4%BB%A4%E5%88%B0%E6%9C%9F-%E9%99%B8%E6%88%BF%E5%B8%82%E6%81%90%E5%86%8D%E9%9C%87%E7%9B%AA-215008805--finance.html

馬龍

4年減541家…房仲業倒店潮「沒大老說的嚴重」

---

2019-04-21 06:00

近10年全國買賣移轉棟數與不動產經紀業家數（製表：記者徐義平）

〔記者徐義平／台北報導〕二○一三年曾有房仲大老喊出房仲業已經倒店五百家，二○一六年又有另位房仲大老大喊要倒店三千家；不過，據內政部統計，這波房仲家數最高峰為二○一四年的達六八六五家，二○一七年六三二四家最低，四年減少為五四一家、減幅八．五五％，不如房仲大老說的那麼嚴重。

房價漲推升服務費 彌補虧損

二○○九年金融海嘯以後，國內房市進入一片榮景，七年內不動產經紀業家數大增逾二千七百家、增幅近七成，平均一年增加近四百家。若對照全國買賣移轉棟數，即使二○一○年達到四十萬餘棟的階段高峰，增幅僅七％；自二○一五年後連續四年不及三十萬棟，移轉棟數不增反減；二○一六年更來到二十四．五萬棟的史上新低，較二○一○年大減近四成，但同期經紀業家數減幅卻相對有限、甚至不到一成。

不過，房地產業者認為，上述統計無法即時反映真實情況，畢竟有一部分房仲真的已經停業，卻沒有去撤銷登記，導致帳面上的停業數字看起來沒有實際的多；而且，房市低迷時，有些房仲加盟店採取精簡人力的方式，除加盟業主與親友外，沒有更多的雇員。

此外，房仲業最大的獲利來源是收取服務費，服務費上限是總價的六％；過去十多年房市多頭帶動，房價上漲幅度驚人，墊高服務費；因此，即使此波房市盤整階段移轉棟數大幅減少，但房價上漲也順勢推升服務費，只要有維持一定成交量，便能夠營運下去。

根據不動產資訊平台統計，二○○八年全國住宅買賣契約平均總價六九一萬元，若服務費四％，服務費約二十七．六四萬元；二○一八年全國住宅買賣契約平均總價一○二三萬餘元，一樣收取四％，服務費四十．九五萬元；換言之，二○一八年成交一件的服務費等於二○○八年成交近一．五件，因此，即使最慘時買氣下滑近四成，但價格上漲可以彌補一部分。

金融海嘯後 7年增2700家

房地產業者分析，金融海嘯後，不動產經紀業七年大增二千七百多家，主因房仲服務走向精緻與客製化，加上房價高漲，連鎖房仲深入郊區展店，甚至吸引部分自營房仲改採加盟體系，使得不動產經紀家數增幅驚人。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1283050

馬龍

少子化大學掀倒閉潮 專家：10年內房價跌到最谷底

TVBS新聞網

19.2k 人追蹤

追蹤

李育道

2019年4月27日 下午8:52

示意圖／TVBS

更多

少子化衝擊大學招生，減校減班或是併校都已成現在進行式，進而連帶學生房客蒸發、房價崩跌的蝴蝶效應。對此，房市專家分析，十年間房價將跌到「谷底再谷底」。

房市專家Sway在臉書粉絲專頁「Sway房市觀測站」表示，當學校倒掉後，周遭自成生活圈的大學城也會跟著凋零，馬上變成鬼城，「租金更低、房價趨近於零，買下去，是有居住風險的，因為原本的機能會瞬間歸零，房價會跌到谷底再谷底，然後再谷底。」他舉例，就像屏東的永達技術學院一樣，現在已經成為野鴿的棲息地。

圖／翻攝臉書

更多

Sway表示，少子化是讓房價跌快一點的最好工具，目前私立技院或後段班私立大學，幾乎都會因少子化而倒閉，最起碼也會縮班，「而且就在這五年間會發生、十年間會有大浪」。至於國立大學所在的精華地區，Sway認為一樣會有影響，「許多公立大學已經悄悄的在減班減招。」

Sway預言，到時逢甲、淡江、輔大都會不保，屆時台中、淡水、新莊就會有更多空屋，一下子釋放出來，「這個比社會住宅對房價的影響還要大」。Sway奉勸，「還想當包租公，或是還相信那些鬼包租公的鬼話，那就自求多福吧！」最後強調，「再強的大師、最厲害的招數，都抵擋不了少子化的浪潮」，我們正在走日本的模式。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%B0%91%E5%AD%90%E5%8C%96%E5%A4%A7%E5%AD%B8%E6%8E%80%E5%80%92%E9%96%89%E6%BD%AE-%E5%B0%88%E5%AE%B6-10%E5%B9%B4%E5%85%A7%E6%88%BF%E5%83%B9%E8%B7%8C%E5%88%B0%E6%9C%80%E8%B0%B7%E5%BA%95-112548829.html

馬龍

從不同的角度切入來看，跟我們占星的預測相同，英雄所見略同！

好好存錢，等著撿便宜，隨時就要崩盤囉，就在今年，就在這幾個月！

（流浪占星師 馬龍 4-29-2019）

少子化大學掀倒閉潮 專家：10年內房價跌到最谷底

2019年4月27日 下午8:52

https://tw.news.yahoo.com/%E5%B0%91%E5%AD%90%E5%8C%96%E5%A4%A7%E5%AD%B8%E6%8E%80%E5%80%92%E9%96%89%E6%BD%AE-%E5%B0%88%E5%AE%B6-10%E5%B9%B4%E5%85%A7%E6%88%BF%E5%83%B9%E8%B7%8C%E5%88%B0%E6%9C%80%E8%B0%B7%E5%BA%95-112548829.html

腋下魔人

https://www.chinatimes.com/realt ... 002199-260410?chdtv

房仲圈的「貴婦奈奈」？有一名網友近日在網路論壇爆料，房仲名師王派宏消失了，連與王派宏一同寫《學校老師沒教的賺錢秘密》一書的作者林茂盛也在臉書感嘆，認識15年的亦師亦友王派宏，似乎已經夫妻兩人一同帶著大家的資金跑路了，引發網友嘩然。

網友在《PTT論壇》發文表示，「令人震驚的消息，我有去聽過他的課，他的課一期要四萬多，會員人數超多。但是最近這兩天有很多消息（週日傳出），還已經成立自救會了，準備集結大家力量走司法程序~」。

對此，網友留言表示，「去聽過一次他的講座，覺得這個人不老實而且自大，後來他在FB廣告宣傳，我說出自己的想法還被封鎖，只能說大家為了賺錢，一堆人都被蒙蔽了」、「還有人覺得現在可以靠房地產發財？」、「金融商品才是詐騙大本營」、「貴婦xx, xx老師 跑路的不快抓回來 會有更多人跑路」。

據《東森新聞雲》報導，王派宏投資項目多元，包括房產、黃金以及股票，還吸收會員把黃金磨成粉末，轉賣進印度獲利極高，聲稱年報酬率達20%-36%，初步了解會員達上千人，投資吸收的資金超過20億元。對此，王派宏的機構人去樓空，許多會員也因擔心投資的錢拿不回來，組自救會向王派宏求償。

此外，王派宏也是《房地產賺錢筆記》、《學校老師沒教的賺錢秘密》暢銷書作者，在書中傳授技巧，聲稱可以讓小資族翻身千萬富翁。對於王派宏吸金逃亡海外，與其一同書寫《學校老師沒教的賺錢秘密》的作者林茂盛在臉書感嘆，認識15年的亦師亦友的王派宏，直到3月底還不斷叫他擴大投資，結果讓他們損失慘重，痛批這個局他布了15年之久，一同帶著大家的資金跑路了。

文章來源：PTT論壇網址

馬龍

馬龍

1 分鐘 · 

川普放大絕，今天股市重挫，下一步就是房地產！那些與中國掛勾牽連越深者，將會受害越重越死！那個什麼XX房屋的，不做仲介，在上海自己推案，極度危險到了哦！骨牌一推，中國、台灣房地產將全倒！