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恆大、碧桂園、富力，中國房地產企業債務違約暴雷事件一個接著一個。

中國最大的資產管理集團中植系大廈將傾，中融信託也已出現暫停兌付。

此外，五礦信託、光大信託、中航，也都風雨飄搖⋯

中國債務違約、金融信託理財產品違約正在由點向面蔓延，大有風起雲湧之勢，中國正在醞釀一場巨大的金融風暴。

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小摩警告：繼碧桂園後 12.3兆元中國REIT風險更高

2023/08/15 07:30  

在碧桂園延遲償還債務後，中國房地產投資信託基金（REIT）管理的估計價值2.8兆元人民幣（台幣12.3兆元）的資產面臨更高的風險。（路透）

〔財經頻道／綜合報導〕摩根大通週一（14日）警告，在碧桂園延遲償還債務後，中國房地產投資信託基金（REIT）管理的估計價值2.8兆元人民幣（台幣12.3兆元）的資產面臨更高的風險。

摩根大通表示，預計房地產融資挑戰將出現惡性循環，這可能會加劇開發商及其非銀行債權人的流動性壓力。中國最大的私人開發商碧桂園在暫停11檔境內債券的交易後，首次尋求延遲支付境內私人債券。

以Katherine Lei為首的摩根大通分析師在一份報告中表示，銀行擁有控股權，能夠展期信貸以等待最終解決，而一旦信託投資者不願意展期產品，信託等替代融資管道可能會違約。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4396260

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又一未爆彈？Soho中國淨利跌93％ 違約近在咫尺

2023/08/19 07:31  

Soho中國今年上半年淨利暴跌93%，去年拖欠的稅金遲未繳清。（路透資料照）

〔編譯魏國金／台北報導〕日本經濟新聞報導，中國房地產業再遭衝擊，在中國恆大集團向紐約法院申請破產保護數小時後，Soho中國揭露其嚴峻的財務狀況，上半年淨利潤僅1361萬人民幣，較去年同期暴跌93%。

Soho中國是聚焦商業地產的中型開發商。財報顯示，截至6月30日，今年上半年營收（主要來自北京與上海物業租金收入）8.215億人民幣，年減8%、集團經營利潤約4.9億人民幣、年減32.99%、集團淨資產負債率達42%、平均借貸成本為4.7%。

該集團執行董事徐晉與聯席執行長錢霆在18日提交的文件中說，今年上半年「充滿不確定性」，而此不確定性衝擊Soho的辦公室租賃業務，因為「許多公司選擇採取審慎的發展策略，並實施嚴格的成本控管措施」。

Soho中國也警告，由於子公司北京搜侯房地產公司未支付土地增值稅金，因此公司未來將面臨「重大不確定性」。該子公司接獲繳納通知書，要求在其2022年9月1日前支付該筆增值稅，並自滯納之日起每日加收0.05%滯納金，截至今年6月底，公司已出售25間商業地產，支付3060萬元人民幣稅金，但仍有19.86億元仍未償付。

Soho中國說，稅務機關可以追加逾期未償付金額50%至5倍罰金，同時依法扣押並出售相關資產。

如果Soho中國被認定拖欠稅款，該子公司42.32億元人民幣銀行借款本金恐出現交叉違約。截至今年6月底，Soho中國借款總額高達160億人民幣，約當現金與現金等價物僅為6.27億人民幣。

Soho表示，儘管在極力溝通下，沒有跡象顯示涉及違約安排的銀行將要求立即還款，但公司「存在重大不確定事項，可能對本集團能否持續經營業務構成重大疑問」。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4400577

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中國房市暴雷擴大 房仲遭欠佣金43億元

2023/08/20 07:23  

中國房地產開發商的暴雷事件持續擴大。（彭博資料照）

〔編譯魏國金／台北報導〕中國媒體第一財經報導，深圳房仲業者「深圳中原」遭地產開發商積欠逾10億人民幣（43.82億台幣）仲介費，進而控告恆大、佳兆業、世貿、寶能、龍光等涉案開發商，要求付款。開發商積欠仲介費也導致深圳中原無法支付員工銷售佣金，引發抗議。

報導說，近日一份《關於深圳中原反饋墊付佣金相關事宜的通報》文件在網路上流傳，其中有關「各開發商/代理商尚未支付深圳中原的佣金超過10億多元」的訊息引發關注。

文件抬頭為「致政府相關部門和深圳中原各位同仁及合作方」，落款為「中原集團行政總裁施俊嶸」，時間為2023年8月11日。一名中原集團內部人員證實該文件的真實性。深圳中原成立於1997年，是深圳主要的房地產仲介公司，隸屬於中原集團。

報導說，8月間，一則關於深圳中原員工索討佣金的影片流出。片中，許多員工聚集在深圳中原地產董事總經理鄭叔倫的辦公室，有員工要求，「能不能先發員工的提成？」，也有員工稱，「有的佣金已被『拖欠』了6、7年，希望得到解決方案」。

文件稱，房地產業不景氣，各大開發商資金鏈斷裂，相繼暴雷，無法正常支付中原集團旗下相關公司的銷售佣金，導致公司連續鉅額虧損，經營舉步維艱，據統計，開發商積欠費用達10億多人民幣，目前法院已啟動訴訟追佣金額達5.35億人民幣，深圳中原起訴的主要開發商和項目包括佳兆業、恆大、寶能、世貿、龍光與吉祥里。

深圳中原一名員工說，「行業艱難，整個鏈條都沒有贏家，鏈條上已有很多大大小小墊付佣金的供應商死了」。他說，深圳中原目前營運正常，扛者10多億的壞帳，還在堅持準時發工資。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4401401

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美房貸利率逾7％ 創20多年新高

2023/08/21 07:23  

美國平均房貸利率升至7.09%，創20多年新高。（示意圖，彭博）

〔財經頻道／綜合報導〕Fed連續升息，借貸成本大幅攀升。根據美國房貸巨頭聯邦住房貸款抵押公司（Freddie Mac，簡稱房地美）公布最新數據顯示，美國平均房貸利率升至7.09%，創20多年來新高。比台灣央行之前所公布的5大國銀6月新承作房貸利率2.098%高出甚多。

華爾街日報報導，房地產是直接受到美聯儲高利率政策影響的經濟領域，連續升息不僅造成該行業數以萬計的人失去工作，也使得購屋者房貸負擔加重。

資料顯示，1年前，美國平均房貸利率大約落在5%左右，而房地美公布的最新數據顯示，美國平均房貸利率升至7.09%，創20多年來的最高水平，這是自去年秋天以來，30年期固定利率房貸的平均利率首次升破7%。

報導指出，儘管房貸利率並不直接受到Fed利率政策影響，但通常會跟隨10年期美國公債殖利率走勢，後者上週三（16日）觸及了2008年以來的最高水平。有分析師認為，由於市場認為利可能不會很快下降，10年期美國公債殖利率還有繼續攀升空間。這意味著美國房貸利率將維持高檔。

若觀察台灣狀況，中央銀行在7月下旬公布6月5大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀）新承作房貸利率為2.098%，反較5個月跌0.003個百分點，終止2021年9月以來連18個月的上揚走勢。央行表示，主要是目前國內銀行在房貸市場競爭激烈所致。

央行官員稱，行政院健全房市方案的政策持續發酵以及央行去年以來5度升息，加上今年經濟展望存在下行風險等，房市趨向保守。至於央行6月宣布暫停升息，是否意味房貸利率已觸頂，對此，官員認為，還要看後續通膨表現以及央行貨幣政策。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4402247

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大陸地產商又出事 SOHO中國爆雷欠稅87億

提要

牽動186億元銀行借款 恐出現交叉違約

大陸地產商接連爆發財務地雷。圖為SOHO中國在北京的代表性建案之一「銀河SOHO」。 （美聯社）

本文共966字

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2023/08/21 03:05:29

經濟日報 大陸中心／綜合報導

大陸地產商接連爆發財務地雷。據《上觀新聞》報導，知名地產商「SOHO中國」近日發布2023年度中期業績公告指出，集團旗下尚有人民幣19.86億元（約新台幣87億元）的土地增值稅和相關滯納金未被償付，可能導致集團於2023年6月30日合計人民幣42.32億元（約新台幣186億元）的銀行借款本金出現交叉違約。

SOHO中國成立於1995年，由SOHO中國董事長潘石屹和妻子SOHO中國總裁張欣共同創辦，SOHO中國主要在北京和上海市中心開發高檔商業地產，北京三里屯SOHO是其代表作之一。

SOHO中國爆雷概況

公告稱，SOHO中國的一家子公司北京望京搜候房地產有限公司（簡稱北京望京公司）於2022年8月收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的相關土地增值稅人民幣17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

SOHO中國在公告中表示，於2023年6月30日，已支付土地增值稅人民幣3,060萬元，尚有人民幣19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

公告稱，土地增值稅的滯納導致集團於2023年6月30日合計人民幣42.32億元的銀行借款本金有可能出現交叉違約。交叉違約借款本金為人民幣42.32億元，利息為人民幣1,057.6萬元，其中包括根據原合同約定的還款日在2024年6月30日之後到期的借款，由於可能會被各自的借款人要求立即償還，因此於2023年6月30日將其重分類為流動負債。

此外，SOHO中國還在公告中預告，根據大陸稅收徵收管理法，當地稅務機關可能採取其他強制措施，包括但不限於扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業，以及就滯納土地增值稅處以不繳或少繳的稅款50%以上五倍以下的罰款。

SOHO中國稱，集團已持續與當地稅務機關就尚未償付的土地增值稅和相關滯納金開展溝通，並就具體償付計劃達成一致，將繼續處置若干商業物業，用以償付部分土地增值稅。

報導稱，截至6月30日，SOHO中國的現金及現金等價物約人民幣6.27億元（約新台幣27.6億元），銀行貸款及其他貸款約160.46億元（約新台幣706億元），總負債約315.19億元（約新台幣1,387億元），總資產約689.2億元（約新台幣3,032億元）。

https://money.udn.com/money/story/5604/7382644

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〈財經週報-囤房稅2.0〉今年跌破30萬棟 全國買賣移轉連2年衰退

2023/08/21 05:30  

多重打炒房政策上路後，全國買賣移轉棟數連2年衰退。 （資料照）

記者徐義平／專題報導

經濟前景未明，又碰上多重打炒房政策上路，房市買氣榮景早在去年下半年就已結束，去年全國買賣移轉棟數已衰退9%，今年連續衰退趨勢已相當明確，甚至已確定跌破30萬棟，年減1成起跳。

根據內政部統計，今年上半年全國買賣移轉棟數約13.89萬棟，較去年同期減少約3.19萬棟、減幅約18.67%。房產業者分析，去年上半年是房市最熱絡的時間點，下半年買氣開始逐步衰退，今年仍處量縮格局，加上各項打炒房政策接連上路，買氣欲振乏力，以去年全年買賣移轉棟數31.81萬棟當基期，只要買氣衰退超過5.7%，整體移轉棟數就會跌破30萬棟。

打炒房措施連發 房價鬆動幅度有限

不過，民眾最關注的其實是現在是否為買房時機點，以及房價未來鬆動幅度。房產業者指出，去年下半年房市買氣量縮格局已持續達1年，但房價鬆動幅度相當有限，頂多新案為刺激買氣陸續推出低首付、工程期零付款，以及送裝潢、家電等優惠措施，直接調降新案開價的其實少之又少。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，自從「房地合一2.0」實施之後，房市量價規律已經被粉碎，成交量要縮到何種程度才會構成供過於求、並使房價下跌，目前尚無定論。不過，7月「平均地權條例」修正案上路後，上半年的小陽春暫告一段落，預售屋買氣明顯觀望，陸續有建商祭出買房抽名車等高額贈禮等活動，顯示建商已有讓利意願，民眾可把握機會大膽議價。

低自備、送家電 新案有讓利意願

根據《住展》雜誌調查，過去3年北台灣新建案銷售率，2020、2021年均突破5成，其中2021年更達60.1%，但去年新案銷售率跌破5成、僅約45.4%。《住展》雜誌企研室經理成采錡表示，部分新案已下調建案開價，讓開價更貼近行情，但新案本身若存在格局特殊、公設比偏高、基地不方整等問題，就算下調開價，建案銷況還是難有起色。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，跟中古屋市場相比，新建案市場最大的不同在於賣方，前者無論在取得成本、時間、數量，以及財務、動機上面，都是多元分散，後者卻是完完全全定於一尊，尤其「平均地權條例」修法後，市場流動性幾乎都掌握在建商手上。

然而，礙於前有已銷戶，後面還有餘屋、地主戶，建商根本沒有降價拿石頭砸腳的空間，頂多只有各類補貼手法以促進銷售；消費者雖然很難在價格上面得到明顯優惠，但在議價空間或其他非價格折扣上面，反而有更多談判機會。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1600430

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中國的房地產業者如恆大、碧桂園等，已經如我們預測的在八月裡爆雷了，再度提醒大家這只是一個開始，整個下半年都是極度危險期，會有連環爆發生！這個震波在稍後會擴散影響亞洲，甚至全球，台灣人要特別注意那些到中國去投資、買地、蓋房的各個房地產業者，可能也會跟著爆雷！

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買氣急縮 房地合一重稅跌破1萬件

2023/08/22 05:30  

第一季個人房地合一稅被課徵三十五％以上的交易件數為八五五六件，連續五季減少，課徵稅額四十四億元，也是近五季最少。（中央社）

Q1為8556件、連5季減少 稅額44億、近5季最少

〔記者徐義平／台北報導〕重稅壓陣，房市短期遭課高稅率交易案逐季遞減，今年第一季更跌破一萬件。根據財政部統計，第一季個人房地合一稅被課徵三十五％以上的交易件數為八五五六件，連續五季減少，課徵稅額四十四億元，也是近五季最少。

房地產業者指出，「房地合一稅二．○」於二○二一年七月上路，二○二二年房市最熱時，課徵三十五％以上的交易件數連續四季突破一萬件，以當年第一季一．四七萬餘件最多；但同年第四季減少至一．○四萬餘件，今年第一季更跌破一萬件、為八五五六件，年減四十一．七九％。

觀察課徵稅率三十五％以上的稅額，去年第二季七十一．五一億元最高，今年第一季減少至四十四．○一億元。

估下半年稅收減幅續擴大

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，房地合一稅課徵金額與市況熱度、房價漲跌關聯性大，今年因成交量急縮，稅額衰退不意外，且七月起預售屋禁止轉售新制上路，預售屋短期交易量將大縮水，預期今年下半年房地合一稅收減幅會再擴大。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，「房地合一稅二．○」上路初期，除市場交投熱絡，締造歷史性稅收之外，更重要的是新制擴大打擊短期交易的定義，把過去一年、兩年內短進短出的稅率四十五％、三十五％，分別延長到兩年、五年，還將預售屋換約也納入課徵，因此在市場面、制度面的雙重帶動下，重稅物件暴增，其中尤以四十五％的案件量起伏最大，一季就能抵過去一整年。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅減少可能與量縮有關，主要去年下半年到今年農曆年前，市場交易量較少，加上申報時間是辦竣移轉登記後的三十日內，可能反映市場交易最低迷時期，推估之後房地合一稅收可能出現小反彈。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1600580

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預售、成屋交易雙衰 H1年減逾15％

2023/08/22 05:30  

房產業者指出，預售屋、成屋買賣交易同步衰退，且減幅均超過15％，顯示上半年買氣急速衰退。（資料照）

繼承增逾21％、贈與增近5％

〔記者徐義平／台北報導〕今年上半年四大移轉棟數，相較去年同期呈「兩跌兩升」，其中買賣、拍賣移轉棟數年減逾十八％，繼承移轉棟數則大增超過二十一％、贈與移轉棟數小增近五％；至於全國預售屋揭露件數，今年前五月累積三．四五萬件、年減逾十六％。房產業者指出，預售屋、成屋買賣交易同步衰退，且減幅均超過十五％，顯示上半年買氣急速衰退。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，二○二一年底政府釋出「平均地權條例」修正方向後，加上去年第一季俄烏戰爭開打、全球進入升息循環，房市交易量從第二季開始收斂，今年上半年更因「平均地權條例」修正案三讀，買氣更為觀望，預售、成屋市場同步衰退。

黃舒衛分析，比較特殊的是，今年三月繼承件數達八○二六棟，為有紀錄以來新高；進一步比較買賣與繼承棟數，一九九一年買賣是繼承的十五．一五倍、二○一○年縮小至十．四三倍，去年更拉近至四．五二倍。隨著高房價、少子化影響，繼承棟數緩步增加，在買盤有限前提下，恐侵蝕部分高房價地區的買賣需求，年輕人坐等繼承，此消彼長值得注意。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年上半年買賣移轉衰退，反映市場景氣已過高峰；不過，世代間的財富移轉仍持續增加，預料短期交易量大概持平，但繼承數量仍會居高不下。

在人口高齡化趨勢難以逆轉的環境下，以及留房養老的風氣逐漸勝過養兒防老，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，繼承移轉棟數恐將居高不下，而房市價量在打炒房措施下，歷史慣性已被破壞，今年成交量雖會急縮，但目前並未造成價格破壞；不過，預售市場賣壓高於中古屋市場，若下半年價格出現高檔修正，率先降價的恐怕是口袋較淺的中小型建商。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1600581