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央行升一碼千萬房貸利息月增1158元！徐佳馨：房貸戶溫水煮青蛙

葉憶如

·Yahoo財經特派記者

2022年3月17日 週四 下午4:43·2 分鐘 (閱讀時間)

央行今（17）日下午理監事會議，意外宣布升息一碼！若以購買總價新台幣1500萬元的房屋、貸款1000萬元，每月要多付利息1158元。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，FED預期今年至少升息六次，因此央行升息也在意料之內，雖然升息並不會充分反映在房貸利率上，可是對於借高額的房貸戶來說仍是壓力。

加上進入升息循環後，房貸戶猶如溫水煮青蛙，長期壓力不小，至於升息是否抑制投機炒作，由於幅度不大，對投資客來說，仍有喘息空間，不過租金很可能因為房東成本增加而上揚。

央行升一碼千萬房貸月增1146元 徐佳馨：房貸戶溫水煮青蛙（圖／示意圖）

央行今日(17)公布升息一碼，買方最擔心升息後房貸負擔增加多少，大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，以貸款1000萬元、20年期、原本利率1.5%來估算升息一碼(0.25%)之後的貸款負擔，原本利率1.5%，用本息均攤的方式計算，每月應還本利和為4萬8255元。

房貸升息試算表

如果升息1碼，推估利率上升至1.75%，每月應還本利和來到4萬9413元，跟利率1.5%時相比，每月多了1158元，一年將增加13896元。若貸款總額更高、升息幅度更大，房貸族群增加的支出也將更為沉重。（審核：呂俊儀）

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美國聯準會升息了，台灣央行也跟著升息了，股市利空出盡而大漲，但今年稍後將會有連續六次升息。嗯嗯，房貸族皮繃緊一點哪！想當年，30年前，馬龍曾經繳到12％去，不止皮被刮了一層，簡直就是割肉抽筋啊！

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打炒房有效？2月房貸增速趨緩 創4個月以來新低

2022/03/26 05:44   

首次上稿 3/25 19:19
更新時間 3/26 05:44

2月房貸餘額年增率9.39%，創4個月以來新低。（資料照）

〔記者陳梅英／台北報導〕財金部會聯手打炒房效果逐漸顯現！根據中央銀行統計，2月消費者購置住宅貸款（房貸）與建築貸款餘額分別為8兆8955.87億元與2兆8566.19億元，雙創新高，但是房貸餘額年增率9.39%為4個月新低，增速連2個月放緩，建築貸款年增率13.41%終止連7降，不過月增量減少。

央行官員表示，建築貸款年增率去年1月達到18.7%高峰後，呈現一路下滑情況，與財金部會相繼祭出打炒房措施有關，其中央行已經連續4波房市管制措施，購地貸款成數一路降到5成，保留1成動工款，還要切結18個內動工，加上鋼筋水泥上漲，建築成本上揚，缺工頻傳，建商新建案開發意願降低，使建築貸款增速呈現放緩趨勢。

官員說，2月建築貸款餘額年增率較1月回升，有兩個因素，一是去年基期低，另外有銀行反應，建商考量擔心央行加重房市管制以及可能升息，提前部署，不過2月建築貸款餘額僅比1月增加239億元，比1月增加243億元低，增量還是在減少。

2月全體房貸餘額來到8兆8955.87億元，年增率9.39%，則比1月減少0.03個百分點。

官員說，2月5大銀行新增房貸金額只有409.43億元，為1年新低，並較1月減少279.18億元，除房貸市場受到季節性因素影響，多少也受政府打炒房影響。

至於央行3月17日升息1碼，是否會對房市造成影響？官員說，基於建築成本高漲，房價短期要回落不容易，升息確實有助於抑制房市炒作，惟利率只是影響房市的一個因素而已，主要還是回歸市場供需。彰銀今日在法人說明會上則預期，今年土建融市場需求將央行升息後開始放緩。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3872072

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升息1％ 30年期房貸族每月還款額加重14.5％

2022/03/25 12:14   

這波市場普遍預期這次升息1碼恐怕只是「起手勢」，後面利率還可能向上走揚，若是利率呈現升升不息，不僅影響民眾購屋信心與預算，也可能讓房貸族負擔增加，排擠未來的生活開銷預算。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平/台北報導〕資金狂潮、超低利率導致30年期房貸成近幾年主流，但卻在3月少見碰到央行升息1碼，房產業者指出，30年期還款金額不但高過20年期，面對升息，每月還款金額加重幅度也大過30年期。

信義房屋舉例，房貸金額1千萬元、利率1.5%，採20年期本息攤還，每月還款金額近4.83萬元，倘若利率升至2.5%，每月還款金額加重至近5.3萬元，升息1%，每月還款金額加重將近1成、約9.8%。

但若是30年期房貸，利率1.5%，同樣貸款1千萬元，採本息攤還，每月還款金額約3.45萬元，倘若利率升至2.5%，每月還款金額加重至3.95萬元，每月還款金額加重約14.5%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，20年期與30年期房貸升息1%，利息1年均是多出10萬餘元，但30年期因為每月還款金額較低，換算下來加重幅度較大。

房貸金額加倍 升息對房貸族壓力大

曾敬德表示，過去低利年代，因為房價高、利率低，不少民眾會選擇「貸好貸滿」，不過一旦遇到升息循環，可能就會感受到還款壓力增加，尤其這波市場普遍預期這次升息1碼恐怕只是「起手勢」，後面利率還可能向上走揚，若是利率呈現升升不息，不僅影響民眾購屋信心與預算，也可能讓房貸族負擔增加，排擠未來的生活開銷預算。

他也補充，這波升息會讓房貸族備感壓力，是因為現在購屋的房貸總額相較10年前可能多出近一倍，越借越多升息利息也會大幅增加，建議若手上資金若沒有投報2%以上且低風險的理財工具，可以提前償還一些房貸本金，降低每月房貸支出也可省下部分利息。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3871438

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【斷金流重擊建商】政府揮打房大刀縮銀根　借嘸錢中小建商剉咧等

文｜林喬慧    攝影｜楊彩成    繪圖｜米承鶴

政府關緊開發商資金活水，希望減少流入不動產業的資金。

政府打房政策一波波，中小建商面臨生存危機！為平息高房價民怨，自前年底，政府針對建商購地陸續祭出信用管制措施，日前全面提高風險權數，身為公股行庫的土銀更是開出第一槍，停接土建融（土地與建築融資）新案，等同截斷開發商金流，讓口袋不夠深的中小建商急跳腳。本刊調查，已有建商接到銀行縮銀根的通知，還有開發商將手中帶建照土地拋到市場求售，市場人士警告：「一旦有人撐不住，恐將迎來一波倒閉風暴。」

烏俄戰爭加上中國大陸疫情再起，讓全球通膨壓力更大。美國聯準會（FED）率先升息抑制通膨，3月17日，我國央行舉行今年首次理監事會，總裁楊金龍意外宣布升息一碼（0.25個百分點），是台灣10年半以來首度升息，幅度也與FED相同。「這是個勇敢的決定。」楊金龍在央行記者會上表示。

不過，央行宣布升息一碼，卻沒祭出第5波房市信用管制措施，引發市場關注。「這次升息是為了抑制通膨，加上先前已經連續4波打炒房，也有其他政府部會互相配合，截至目前為止控管得宜，我們當然還有空間，只是沒有必要一次出爐。」楊金龍解釋。

自前年底起，央行便陸續提出關於營建業購地的信用管制措施，圖為央行總裁楊金龍。

本刊調查，楊金龍口中所說有其他部會配合，就是指今年2月金管會出的重手—即刻上調5類不動產貸款的風險權數，其中，針對建商買地、餘屋貸款的風險權數也都跟著上調至少50％，並適用於新貸、舊案續貸及轉貸案，此一措施逼著銀行為了讓資本適足率達標，不得不減少對建商的放款成數或提高利率，市場人士形容：「這根本直接掐住建商的喉嚨。」

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為了配合政府壓抑房市炒作，身為公股行庫的國內不動產授信龍頭土地銀行，董座謝娟娟去年底就喊出不動產業務零成長，合庫銀也跟進，果不其然，在金管會公告新政策後不久，土銀就大動作開出第一槍，史無前例下令全台分行停接土建融（土地與建築融資）新案，在房市拋下一顆震撼彈。

金管會大刀斷金流的措施，已讓全台中小型業者急跳腳，本刊遍訪各縣市在地建商，都持悲觀態度，認為未來小建商連在市場上架產品的能力都沒有，還有人氣到揚言乾脆上街頭抗議。「政府是希望大者恆大，讓小建商從此消失在市場上嗎？一來產品選擇變少，二來大建商更有能力守價格，對購屋族真的好嗎？」一位建商搖著頭說。

一名資深地產業者即直言，房地產是重資本的行業，加上這2年缺工、缺料，土地及營建成本節節上漲，政府這次再把資金水龍頭關上，對於口袋深度拚不過大建商，或是無法像上市公司一樣具多元籌資管道的在地型開發商們來說，無疑蠟燭兩頭燒，經營狀況更是雪上加霜。

https://www.mirrormedia.mg/story/20220329fin001/

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陳勝宏：8、9月恐掀建商倒閉潮

工商時報 蔡惠芳 2022.03.30

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏。圖／本報資料照片

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各部會猛打炒房，房價沒被打到，建商恐怕先被打趴。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，在近一年多打炒房政策中，殺傷力最大的，非央行連續四波的不動產選擇性信用管制措施莫屬，預料8、9月將因此出現一波建商「倒閉潮」！

陳勝宏表示，持續一年多來，各部會接連祭出連環拳打炒房，分析各樣政策，對建商殺傷力最猛的政策，就是央行的選擇性信用管制措施，尤其限縮土地融資貸款額度更是殺手鑑，成數從原來的七成，一路急壓到五成、另保留一成限定動工才予以撥用，等於只剩下四成。

最近央行更進一步加碼，限期18個月內動工，否則依比率收回土地融資、或調高利率。連續下了四道金牌之後，政策後座力已開始展現。

陳勝宏強調，有一些財務結構較欠完善、資金調度能力較弱中小型建商，或者新建商，是央行選擇性管制措施下首當其衝的受害者，不只面臨資金壓力，甚至開始求售手中的土地。他預期，接下來估計到8、9月時，會出現一波建商「倒閉潮」，而且「一定會出現！」

陳勝宏分析說，目前購地貸款財務槓桿，已無法操作得太大，自有資金必須非常足夠，再加上現在從請照到發包，碰到最大挑戰就是營建成本飆升，發不了包、買不到材料，即使搶工搶到了、發包下訂單了，成本又非常昂貴，「所以我估計，半年之後，這個效應就會出現。」

陳勝宏還說，對於大型建商來說，這一波波的央行選擇性信用管制措施，「傷不到的啦！」衝擊普遍不大，甚至已有不少大型、上市櫃建商備妥資金，準備伺機接手，其他撐不下去的中小型建商釋出的土地。而最近央行祭出18個月買地取得土地融資後，要限期動工，也使每家銀行都緊盯每一筆土地融資案件，天天向建商追進度。

另外，陳勝宏也談到現在建築業經營環境，「是我從事建築業30多年以來，第一次碰到過最具考驗的一次！」營建成本飆到史上最高點，讓建商採購不到建材，否則廠商報價是「時價」，這是建商最大的「痛點」，要推出預售屋，根本抓不到實際的成本；如果要改採先建後售，等房屋蓋好、成本確定再開始賣，又會面臨建商待售成屋囤房稅的夾殺；再加上升息趨勢確立、通膨壓力加劇，在在都考驗著建築業的經營智慧。

https://ctee.com.tw/news/real-estate/618734.html

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打炒房5招砍2招 預售禁換約 排除「非自願」

2022/04/04 05:30   

預售屋禁止換約轉售擬比照房地合一稅二．○模式，針對非自願換約訂定排除條款。（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕為抑制房市炒作，內政部去年底再度修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」等地政二法，並祭出打房五招，其中炒房者最重可處三年刑責，因爭議過大，法案在行政院待審時，內政部已主動刪除；而預售屋禁止換約轉售也擬比照房地合一稅二．○模式，針對非自願換約訂定排除條款，因調職、非自願離職或其他非自願性因素，可排除換約限制。

三年刑責條文確定刪除

內政部擬修法推出的打、炒房措施，以預售屋禁止換約轉售、炒房者最重可處三年以下刑責、私法人購買住宅採許可制等三項，引發最多爭議。

因罰則入刑條文涉違憲，且違反自由市場交易原則，已確定刪除；預售屋禁止轉售則擬採正面表列排除個案，僅私法人購屋採許可制尚未出現調整跡象。

根據預售屋禁止換約轉售原修法條文，除配偶、直系血親、二親等內旁系血親外，預售屋合約不得換約轉賣給第三人；據透露，在行政院召集跨部會協商過程中，財政部建議除非買賣雙方或內部人檢舉，要主管機關逐件稽查曠日廢時，應表列禁止預售屋轉售例外情況，讓業界有明確的參考依據。

不動產開發商全聯會也向多位立委陳情，強調憲法保障人民的財產權、締結及轉讓契約的自由及權利，將換約直接認定為炒房，不僅可能違憲、且不合理；因預售案到完工交屋動輒三年，若買方遇上經濟或家庭變故、離職、遷徙等狀況，難道要逼著這些購屋者走投無路嗎？

排除條款傾向正面表列

據透露，因目前房地合一稅二．○已針對非自願交易訂有排除條款，內政部傾向採取類似方式正面表列，排除非自願性因素者的限制，例如無力清償債務或欠稅、二親等以內血親發生重大事故、非自願離調職等。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1509655

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建商憂 房市下半年提前過冬

2022/04/04 05:30   

不動產開發商抱怨，近年來一連串打房措施打不到投資客，卻打擊到營建產業及換屋需求。（中央社）

打炒房新制上路 雪上加霜

〔記者徐義平／台北報導〕缺工、營建成本上漲，又碰上各部會齊力打房，房市投資客開始退場，買氣多數轉以自住為主；不動產開發商抱怨，近年來一連串打房措施打不到投資客，卻打擊到營建產業及換屋需求，若內政部打炒房政策在七月一日上路實施，下半年起房市將提前進入冬天。

華固建設總經理洪嘉昇抱怨，近年來一連串政策打炒房根本就是打擊營建產業，除了土、建融限縮外，缺工、營建成本上漲，還有多項信用管制，尤其是總價超過「豪宅門檻」更要購屋族拿出六成自備款，影響到自住者的權益。

他指出，目前豪宅總價門檻是台北市七千萬元、新北市六千萬元，大台北以外縣市四千萬元，只要超過就被視為豪宅，一律只能貸款四成；但北市多數新案單價都過百萬元，六十坪住宅加車位，總價就超過七千萬元，購屋者須拿出逾四千萬元的自備款來買房。

他說，就算台中市七期與熱門重劃區，新案單價多落在六、七十萬元，買六十坪加車位也超過四千萬元門檻，而購屋者許多是醫師、高階管理階層等換屋族，年薪約三百萬元起跳，但買房貸款卻受到重重限制。

住展雜誌研發長何世昌表示，因烏俄戰爭造成國際原物料供給缺口與價格上揚更難解，今年營造成本回降機率很低，建商只能將成本轉嫁到售價，否則就得虧本賣房。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近期已有建商接到銀行通知限期開發、不然將調高利率的通知，部分建商採取結構體完工後即銷售，避免成本失控無法吸收，若七月起打炒房新制上路，建商將面臨高成本卻賣不動的困境。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1509625

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升息若累積逾3碼 首購置產漸退場

2022/04/04 05:30   

內政部5招打炒房

房貸利率恐突破2％ 無須打房政策 房市自然冷卻

〔記者徐義平／台北報導〕我國中央銀行跟隨美國聯準會（Fed）腳步，三月中宣布升息一碼（○．二五％），隨著Fed很可能持續加大升息步伐，房產業者認為，若升息幅度超過三碼，房貸利率將突破二％，是二○○八年全球金融海嘯以來首見，「租不如買」首購族、「以租養房」置產客將轉向觀望，不用其他政策打房手段，房市自然就會冷下去。

在央行三月升息後，重貼現率（基準利率）來到一．三七五％，擔保放款融通利率達一．七五％、短期融通利率為三．六二五％；房產業者指出，升息前重貼現率僅一．一二五％，銀行可對優質客戶提供房貸「地板價」約一．三一％，但升息後，銀行不可能賠錢做生意，房貸利率地板價恐跟著升息一碼來到一．五六％。

融資槓桿收租 成本增2成

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，升息一碼對自住、自用買方影響有限，因攤提到二十、三十年的房貸月付金額增額相對有限；但連續升息將擠壓到可支配所得，排擠日常消費、投資。

他認為，若央行逐步升息累積超過三碼，等於房貸利率地板價至少達二．○六％，這將是二○○八年金融海嘯後的十四年來首見，「租不如買」首購族、「以租養房」置產族將開始退場；至於以融資槓桿來獲取房產租金收益者，就算只升息一碼，等同資金成本大增一到兩成，除非可等幅反應到租金調漲，否則資金周轉壓力將明顯增加。

住展雜誌研發長何世昌指出，央行三月中沒升級選擇性信用管制、卻「無預警」升息一碼，可說是超乎市場預期；對購屋者主要影響不是貸款千萬每月須多支出一千多元的利息，而是央行決策從過去可預測轉為難以預測，這才是房市未來最大的風險。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1509624

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預售禁止換約轉手潮湧現 房仲：投資客「少賺求出場」

葉憶如

·Yahoo財經特派記者

2022年4月7日 週四 下午2:08·2 分鐘 (閱讀時間)

政府有意禁止預售換約，根據去年預售揭露的預售資料顯示，去年雙北以外市場預售銷售狀況熱絡，以近年持續攀升的趨勢與房地合一稅收持續拉高來看，市場上存有一些短期的投資行為，尤其桃園、台中、高雄去年預售實價揭露成交都超過萬戶，台南超過8千戶，新竹縣市也超過6千戶，部份去年的熱銷案已經出現轉手潮開跑的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一旦預售禁止換約上路，短期內會先看到不想交屋的投資客「少賺求出場」，不過等到政策上路後，這些換約的供給又會消失，長期來講，短炒投資客會離開預售產品，預售會逐漸轉為自用與長期置產的市場，去年以來急漲的房市會逐漸降溫，房價也較不容易出現大起大落的現象。

信義房屋統計去年實價揭露資料顯示，市場規模最大的新北市，一年預售揭露約1.64萬件，不過桃園市與台中市都超過新北市，桃園市一年揭露1.99萬件，台中市也揭露1.68萬件，雙雙超過人口與市場規模最大的新北市，顯見區域推案銷售熱絡，以持續攀升的房價來看，裡面也可能存有部分非自用的需求。

高雄市去年也揭露預售1萬件，總銷售金額也達千億元，台南市揭露預售8400餘件，新竹縣市也有6000餘件。

曾敬德表示，去年房地合一2.0上路之前，房市就出現一波預售換約潮，該換的原則上也換得差不多，不過去年下半年市場仍交易熱絡，預料在政策上路前仍會出現一波換手潮。（審核：呂俊儀）

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