馬龍

10年來房貸均增46% 若升息負擔更重

2022/01/12 05:30   

房仲業者建議，購屋前宜先預設未來升息的可能，避免過度槓桿購屋。（資料照）

事前宜預設升息可能 避免過度槓桿購屋

〔記者徐義平／台北報導〕根據房仲業者彙整聯徵中心資料，二○一一年第三季民眾購屋總價平均約為八三九萬元、房貸金額約五七二萬元，二○二一年第三季總價則跳到一一五五萬元、房貸加重至八三七萬元，相當於十年房貸金額增加二六五萬元、增幅四十六．三三％；假如央行升息半碼、房貸利率同樣調升○．一二五％，因背負房貸增加近五成，每月本息攤還房貸將較十年前相對有感。

根據聯徵中心統計新增房貸，二○一一年第三季新增房貸數近四．一三萬件，購屋平均總價約八三九萬元、平均房貸總額約五七二萬元、房貸利率平均二．○二％，自備款約二六九萬元；二○二一年第三季購屋平均總價增加到一一五五萬元、平均房貸金額約八三七萬元、平均利率約一．四五％，平均自備款約三一八萬元。

假設升息半碼、房貸利率也調升○．一二五％，且二十年期貸款條件不變，二○一一年第三季每月本息攤還多出三四○元，二○二一年第三季每月本息攤還多出四八一元；即使二○二一年第三季利率較低，但在房貸母數變大下，升息後仍較二○一一年第三季每月多支出一四一元。

房仲業者指出，十年來房貸金額膨脹近五成，只要啟動升息，因房貸總額母數增加，就算只升息半碼或一碼，都會較十年前相對有感。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德警告，三十年期房貸逐漸成為房市主流，且房貸金額越來越高，未來一旦出現升息循環，因借得多、升息後房貸壓力也會同步走高，勢必增加近年購屋者負擔，購屋前宜先預設未來升息的可能，避免過度槓桿購屋。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1495402

馬龍

嚴打炒房！央行：購地貸款須切結18個月內動工 逾期逐年加碼計息

2022/01/13 16:35   

嚴打炒房！央行：購地貸款須切結18個月內動工，逾期逐年加碼計息（資料照）

〔記者陳梅英／台北報導〕中央銀行去年12月理監事會議後宣布第4波打炒房措施，其中在購地貸款部分，明定需切結「一定期間」內動工，否則必須加息或收回貸款。央行今日更正式宣布，所謂一定期間，最長不超過18個月，否則應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息。

央行指出，為促請借款人對購買的土地確實依切結期限動工興建，避免金融機構資金流供囤地、養地，已於去年12月17日調整購地貸款規範措施，新增規範借款人應切結於「一定期間」內動工興建。

為避免銀行核定「一定期間」過於寬鬆，央行邀集36家本國銀行及中華民國信用合作社聯合社召開會議，除聽取實務上作法及意見外，並籲請金融機構辦理購地貸款，應將下列4項納入授信內規，作為內部稽核及自行查核重點，且央行也將會列為日後檢查重點項目。

第1、有關「一定期間」認定，金融機構應審慎覈實評估借款人預計動工實際所需時間，最長以18個月為原則。

第2、 雙方於貸款契約明定，一定期間屆期尚未動工興建者，除經承貸金融機構查證有具體明確事證屬不可歸責於借款人因素者外，應逐步按合理比例收回貸款，並採階梯式逐年加碼計息；金融機構並應確實落實執行。

第3、 金融機構辦理續貸或轉貸案件，如借款人所購土地未動工興建，應審慎覈實評估貸款條件，並應對貸款年限（含原貸期間），訂定合理之上限，以避免信用資源流供囤地、養地。

第4、 落實貸後追蹤管理，包括定期實地勘察、拍照追蹤建檔等，追蹤案件是否按計畫動工；如未確實落實貸後追蹤管理，將被列為重點缺失，並移請金融監督管理委員會或行政院農業委員會查處。

央行表示，未來仍將持續關注不動產貸款及房市發展情形，滾動檢討選擇性信用管制措施內容及執行成效，以健全銀行業務經營，並促進金融穩定。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3800176

馬龍

升息可抑制房價高漲？央行總裁楊金龍反對

2022/01/16 05:56   

首次上稿 1-15 19:02
更新時間 1-16 05:56

央行總裁楊金龍反對用升息解決房價問題。（央行提供）

〔記者陳梅英／台北報導〕日前央行副總裁陳南光才發文指出寬鬆貨幣政策（低利率）是造成房價上漲的主因之一，央行不應在長期低利率環境下，排除「升息」可能性。央行總裁楊金龍則指出，利率僅只是影響房價的因素之一，房價問題成因複雜，須由相關政府部門共同因應，若單純以利率工具處理房價問題，將付出經濟成長大幅減緩的代價。

楊金龍昨日出席「新冠肺炎疫情與房市發展」研討會，以「央行在健全房市方案中扮演的角色」進行演講。

楊金龍分析，這兩年台灣房價高漲主要是因全球流動性充沛，民間投資強勁，伴隨房價上漲預期心理，以及不當銷售手法、投機炒作，帶動購屋需求上升，導致房價上漲；加上地價與營建成本上揚，進一步推升房價走高。有需求面也有供給面因素。

利率只是影響房價的因素之一。楊金龍說，以台灣來看，去年11月底不動產貸款占總放款比重約37%，若以大幅升息處理房價問題，將衝擊其他63%的授信客戶，如一般企業正常營運所需的貸款負擔，也加重首次購屋族貸款負擔。

且在仍有產業受到疫情影響尚未完全復甦下，若央行貿然調升利率，恐不利經濟復甦，並將進一步推升新台幣匯率，再加上選擇性信用管制措施同步實施，三種緊縮性的政策力道勢必過強。

再者，國內長期低利率，與儲蓄過高、投資不足總體經濟失衡，與市場資金充沛有關。在資金過剩情況下，調高利率恐再推升儲蓄及吸引資金流入，部分資金可能流入房市，將不利房市健全發展，這也是央行在調整利率時需考量的因素。

楊金龍表示，由於利率影響廣泛，且須大幅調升才會明顯影響房價，若單純以利率工具處理房價問題，將付出經濟成長大幅減緩的代價，使成本遠大於效益。然而，若僅微幅調升政策利率，不僅無法達到房價顯著下修的效果，且可能帶來額外的失業；調升利率實際上對奮力購屋的年輕人並無太大助益，主要的贏家是高齡者與富有者。

IMF曾指出，以利率處理資產價格是「大而無當」（blunt）的工具。1990年代初期的日本央行，以及2010至2014年間的瑞典央行，以升息對抗房價泡沫的失敗案例，應引以為鑑。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3802281

馬龍

高房價原因多 楊金龍：非升息可解決

2022/01/16 05:30   

利率只是影響房價的因素之一，楊金龍反對用升息解決房價問題。（央行提供）

〔記者陳梅英／台北報導〕日前央行副總裁陳南光才發文指出寬鬆貨幣政策（低利率）是造成房價上漲的主因之一，央行不應在長期低利率環境下排除「升息」可能性。中央銀行總裁楊金龍昨日則指出，利率僅只是影響房價的因素之一，房價問題成因複雜，須由相關政府部門共同因應，若單純以利率工具處理房價問題，將付出經濟成長大幅減緩的代價。

資金充沛、炒房 推升房價

楊金龍分析，這兩年台灣房價高漲主要是因全球流動性資本充沛，民間投資強勁，伴隨房價上漲預期心理，以及不當銷售手法、投機炒作，帶動購屋需求上升，導致房價上漲；加上地價與營建成本上揚，進一步推升房價走高。有需求面也有供給面因素。

楊金龍說，利率只是影響房價的因素之一，去年十一月底不動產貸款占總放款比重約三十七％，若以大幅升息處理房價問題，將衝擊其他六十三％的授信客戶，如一般企業正常營運所需的貸款負擔，也加重首次購屋族貸款負擔。

他說，在仍有產業受到疫情影響尚未完全復甦下，如果央行貿然調升利率，恐不利經濟復甦，並將進一步推升新台幣匯率，再加上選擇性信用管制措施同步實施，三種緊縮性的政策力道勢必過強。

再者，國內長期低利率，與儲蓄過高、投資不足總體經濟失衡，與市場資金充沛有關。在資金過剩情況下，調高利率恐再推升儲蓄及吸引資金流入，部分資金可能流入房市，將不利房市健全發展。

瑞典升息抗房價 失敗

楊金龍表示，利率影響廣泛，且須大幅調升才會明顯影響房價，若單純以利率工具處理房價問題，將付出經濟成長大幅減緩的代價，使成本遠大於效益。IMF曾指出，以利率處理資產價格是「大而無當」的工具。一九九○年代初期的日本央行，以及二○一○至二○一四年間的瑞典央行，以升息對抗房價泡沫的失敗案例，應引以為鑑。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1496084

馬龍

打炒房瘋狗浪席捲 台南成賣壓重災區

2022/01/22 04:30文/記者張瀞勻

   

台中市屋主猶如驚弓之鳥，不僅待售量增加，開價也隨之下修。

內政部大舉打炒房，未來預售屋只能買不能賣，並祭出刑法嚴懲炒作，為市場掀起一陣風波，不少專家學者估計將出現逃命潮，根據業者統計，2022年1月含新竹縣市等七大都會區預售屋待售量相較於去年11月不增反減，但比起去年12月待售量則是增加8.2%，其中台南市賣壓最嚴重，不過在開價方面，除了台北市、台中市，其他都會區屋主可都是有志一同調高開價。

內政部於去年11月底拋出「預售禁換約轉售」的修法規畫後，隨著市場討論度越高，修法規劃更加清晰，觀察市場可發現，12月以來、近一個月預售屋轉售賣壓似乎有攀升跡象，根據屋比房屋彙整網路預售轉售數據發現，目前全台預售屋網路待售件數約有9,064件，雖仍較11月初時的14,470件減少5,406件，但較去年12月初大增8.2%、近一成，仔細觀察各都會區，台南預售轉價賣壓在近一個月就增加了17.8%，賣壓增加速度在七大都會區中增幅最大，其次則是台中市11.8%、高雄市11.7%，都是近一年房市交投熱區。

開價硬梆梆 桃園市3個月漲近一成

觀察開價狀況可發現，隨著近一個月賣壓走揚，七大都會區房價漲勢也有趨緩狀況，甚至房價最高的台北市已有開始修正的跡象，從100.9萬元下跌至95.4萬元。另外，台中市屋主開價也有收斂狀況，從去年11月均價32.4萬元，下滑到32.2萬元，顯見政府調控房市、打炒房效果已開始顯現。

桃園市預售屋開價不減反增，增幅冠居七大都會區。

不過其他都會區價格可是堅韌不拔，尤其桃園市平均開價持續往上走揚，去年11月至今每坪從30.9萬元漲到33.7萬元，平均單月上漲近1萬元，漲幅達9.1%，其次漲幅最大的為高雄市，從30.8萬元上升至32.3萬元。

業者預期新制上路 賣壓將湧現

屋比房屋總經理葉國華表示，為了居住正義，避免房市炒作，政府近一年來「打炒房」組合拳接連出招，除運用信用管制讓投資客成本增加，並利用房地合一修法，「短線交易獲利課重稅」讓投資客獲利減少，或是近期的預售禁轉售與囤房稅等推動，都逐漸讓投資客感受到壓力，尤其，預售禁轉售更是打到投資客的痛點，估計新法上路前「預售」轉售一定會出現部分賣壓，這完全是可以預期的。

葉國華指出，因近年新屋市場推案量大，更以重劃區佔大宗，不少投資客瞄準重劃區內低總價的兩房、小三房產品進行投資，估計新法上路前，這些新興重劃區的首購產品轉售賣壓轉售也會不小。對於自住客來說，若仍看好房市長線，可趁這波修法上路前的投資客拋售潮，進場多議價、撿便宜，只要挑選賣壓較大社區，都有機會買到理想價格。

台南市近三個月賣壓最重，不過開價也是硬梆梆。

趁著搶下車潮 房價漲勢可望趨緩

而目前中南部，如:台中、台南、高雄預售轉售賣壓明顯較北部增加幅度大，葉國華指出，主要是受到近年資金大量炒作中南部房市有關。近年中南部在低利率、台商回流等資金浪潮下，特別是台中、台南、高雄等具有建設、科學園區等題材的區域，房市炒作猛烈。估計這波政府強力打炒房下，這些地區投資想搶下車狀況就會更為明顯，新法上路前，這些地區房價漲勢可望因為賣壓攀升出現進一步趨緩，甚至出現修正小跌的狀況。

專家分析 住展雜誌研發長何世昌

今年來預售屋待售物件大增，應該是受到內政部擬禁止預售屋換約措施有關，部份投資客如驚弓之鳥、急著下車，因此提早出脫手上物件以獲利了結。不過，去年7月兩項新制上路前的換手潮，也讓投資人體悟到「賣得早、賺得少」，多數人並不願把自己手上房子便宜轉手，開價還是隨整體景氣上揚而調漲。

https://estate.ltn.com.tw/article/13336

馬龍

史上最久！房貸悲歌 一揹近24年

2022/02/13 05:30   

重點地區新增房貸平均期數變化

〔記者徐義平／台北報導〕十年來，國內新增房貸利率減輕了近三成，但另一方面，還款期限卻拉長近三成！根據內政部不動產資訊平台最新發布，去年第三季全國住宅新增房貸平均利率約一．五二％、創史上新低，但同時間，全國新增房貸平均貸款期數為二八七期、約二十三．九二年，創史上房貸「揹」最久期限。

房產業者指出，利率降低增強民眾購屋負擔能力，再碰到史上最寬鬆資金，讓購屋族資金取得容易，在最低利時代，反而創造史上房貸揹最久的紀錄。

觀察近十年新增購置住宅貸款平均貸款期數變化，二○一五年第二季以前都維持在二十年、即二四○期以內；但同年第三季便拉高至二四二期、約二十．一七年，之後便再也不回頭，一路直上，連續二十五季、逾六年貸款期數都超過二十年，去年第三季更長達二八七期、約二十三．九二年。

再對照新增房貸利率走勢，二○一五年第二季還維持二％以上、約二．一八％，二○一六年第三季便跌破二％、約一．九七％，之後便連續二十季利率不到二％，去年第三季更降至一．五二％，為統計以來新低。

用時間換空間 期數拉長

住展雜誌研發長何世昌指出，高房價年代房貸族還款壓力重，才會選擇用時間換取喘息空間，促使三十年、四十年期房貸快速增長。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，雖然多數人認為房貸只是一種融資工具，沒有非還完不可的壓力或現實，貸款轉來轉去更成為銀行間競爭下的常態，所以，貸款期數拉長，變相成為銀行賺利息、客戶高房價壓力的解方；未來一旦貨幣政策緊縮，過度浮濫的房貸條件，恐將產生貸不出、賣不掉的風險。

30年期房貸 帶動房價

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說，三十年期房貸興起，也是這波支撐房價上揚的重要關鍵，若與二十年期房貸相比，申請三十年期房貸可負擔更高的房價，增加民眾的購屋負擔能力，不過，三十年期房貸也讓購屋人槓桿用滿，越貸越多，未來一旦遇到利率反轉，出現升息循環，民眾的利息負擔壓力將大增。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1500283

馬龍

馬龍

1分鐘  · 

分享對象：所有人

房地產業、營造建築業的嚴峻冬天即將來到！二月底、三月初將迎來第一波重擊，三月中旬開始，一直到明年初，將遭到連續重拳打擊，預計會慘兮兮、虛累累！天道循環，總有一天等到你！

馬龍

馬龍

剛剛  · 

分享對象：所有人

有好朋有來調侃一下，說預測房地產會跌，怎麼越漲越多呢？哈哈，這也是滿無奈的！其實朋友們也有親身感受到，「政商合謀」，政府極力迴護建商，從不打房，各種安定民心的政策都巧妙地避過，「居住正義」從未被落實過！不過馬龍還是深信天理，今年打擊力道更大更強為時更久，報應！

馬龍

去年新增房貸族 1/4扛逾千萬

2022/03/12 05:30   

近10年全國新增房貸平均貸款金額

創統計以來新高 5年來房貸金額平均加重126萬

（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕根據聯徵中心統計，去年十月新增二．六萬個房貸族，其中高達四分之一所揹房貸金額便超過九九六萬元，換言之，去年每四個新增房貸族就將近有一個身上揹著一千萬元起跳的貸款，此比率創統計以來新高。

千萬房貸過去雙北常見 如今擴散各縣市

進一步對比二○二○年一月，肺炎疫情剛爆發時，負擔房貸金額較高前四分之一的新增房貸族，其揹貸款金額超過八六四萬元，但不到兩年時間，前四分之一新增房貸族所背負的房貸金額一舉拉高到逾九九六萬元。

根據聯徵中心最新統計，去年十月平均房貸金額約七八八萬元，創統計以來新高，對比二○一七年十月的六六二萬元，五年來房貸金額平均加重一二六萬元，若再對照二○一二年十月的五六五萬元，十年來房貸金額加重二二三萬元。

若以房貸的百分位統計來看，去年十月排名第七十五分位，也就是房貸負擔金額前四分之一高的房貸族，身上所揹房貸金額為九九六萬元，也可解讀為十月購屋族的房貸金額，近四分之一金額超過一千萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，一千萬的房貸金額，過去只有在雙北市較為常見，但如今已擴散至其它縣市，尤其去年十月新竹縣平均貸款約九五○萬元，僅次於雙北市，另外，台中市平均貸款八二六萬元、桃園市七二三萬元，顯示整個北部房貸族身上所揹房貸金額都較高。

曾敬德提醒，在低利率環境下可能有些民眾認為能貸盡量貸，但央行也提醒未來可能升息，全球通膨壓力龐大，一旦開始進入升息循環階段，房貸利息也會有感增加，建議民眾購屋時仍避免過度擴張財務槓桿。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1505285

馬龍

囤房稅徵至3.6% 八縣市有共識

2022/03/17 05:30   

包括六都及新竹縣市都要把囤房稅最高稅率拉高到三．六％，除了新北市之外，都已提出方案。（資料照）

僅北市主張提高稅率上限 其餘21縣市均反對

〔記者鄭琪芳／台北報導〕國民黨團主張將囤房稅上限稅率調高到五％，財政部長蘇建榮昨表示，包括六都及新竹縣市都要把囤房稅最高稅率拉高到三．六％，也就是非自住住家用房屋最高稅率拉到三．六％，各地方政府都有共識，目前只有台北市主張修法提高囤房稅上限稅率。

現行「房屋稅條例」規定，住家用房屋供自住或公益出租人出租使用者，稅率一．二％；非自住住家用房屋，稅率一．五％至三．六％，即所謂「囤房稅」，但目前多數縣市採單一稅率一．五％。國民黨團日前召開記者會表示，將提出「房屋稅條例」修正草案，將非自住住家用房屋上限稅率從三．六％提高到五％，持有四戶以上者，稅率不得低於五％，以遏止炒房歪風。

蘇建榮昨在立法院財政委員會對此表示，六都及新竹縣市都要把非自住房屋最高稅率拉高到三．六％，各地方政府都有共識，後續將視地方政府實施情況再檢討；他表示，財政部問過地方政府，只有一個縣市主張要提高非自住上限稅率。

根據財政部調查，對於調高非自住住家用「上限」稅率，僅台北市贊成，其餘二十一縣市均反對；調高非自住住家用「下限」稅率，有桃園、台中等十一縣市贊成，台北、新北等十一縣市反對；至於調降自住用稅率，則有台北、台中、台南及連江縣贊成，其餘十八個縣市反對。

財長︰進行滾動式檢討

民進黨立委郭國文表示，財政部現在不推動囤房稅修法，主要考量城鄉差距及稅負轉嫁房租的問題；不過，討論囤房稅，關鍵在於合理稅基達成，如果地方政府不願努力，財源依賴統籌款及補助款，這樣沒有道理。

蘇建榮回應，「這是我們一直強調的」，經過溝通後，現在六都與新竹縣市都在推囤房稅，行政院健全房市小組也會滾動式檢討。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1506294