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中國地產公司平均每天破產一家 下半年壓力仍大

   

有陸媒統計，中國今年以來已有274家房地產公司發布破產文書，平均一天一家。圖為福建省一處房地產樓盤的示意圖，與新聞無關。（中新社資料照，中央社）

2021/09/07 23:25

〔中央社〕有陸媒統計，今年以來已有274家房地產公司發布破產文書，平均一天一家。融創中國董事局主席孫宏斌日前以「慘烈」形容下半年房市，甚至稱「除了我們以外都有可能暴雷」。

時代週報報導，據不完全統計，今年以來至9月5日，共有274家房地產公司發布破產文書，平均每天就約有一家破產，小微地產公司加速退出市場，但破產者也不乏知名公司。

中國官方近年喊出「房子是用來住的，不是用來炒的」，尤其去年下半年以來，監管單位提出「三道紅線」的標準限制房地產公司利用高槓桿經營，並嚴控房貸額度，多種手段下，房市今年急降溫。

即使是上市地產公司也出現危機。報導舉例，今年2月，華夏幸福公告稱，受宏觀經濟環境、行業環境和疫情影響，公司流動性出現階段性緊張，導致部分債務未能如期償還。截至9月4日，華夏幸福累計未能如期償還債務本息合計人民幣878.99億元（約新台幣3780億元）。

陽光100中國也在8月公告稱，公司2億美元可轉換債券可能構成違約。截至9月3日，藍光發展累計到期未能償還的債務本息金額合計186.64億元。

據報導，信用違約風險逐漸從邊緣小型地產公司蔓延至全國排名前50的大型地產公司。華夏幸福、藍光發展都曾是位列行業裡前30名的企業。

廣發固收首席分析師劉鬱表示，去年「三道紅線」監管推出後，民營房地產公司融資端顯著收緊，其中既有政策管控，也有金融機構自發的風險偏好收縮，導致部分在前幾年大幅舉債、槓桿較高的民營公司承擔了較大的資金鏈壓力，容易引發信用風險。

澎湃新聞報導，8月31日，融創中國2021年中期業績投資人會議上，董事會主席孫宏斌就說，今年下半年銷售壓力很大，一方面是因為有些企業壓力較大就開始降價，另一原因是「國家的政策比較堅決」，而現在經濟壓力也較大，大家的購買力受到影響，他預計下半年市場「會比較慘烈」。

被問到下一個會是哪家公司「暴雷」時，他說要了解別人的公司很難，「但我知道我們的流動性和安全性肯定沒問題的，除了我們以外都有可能暴雷。」他並表示，現在出問題的企業其實兩年前就已經看到了，出現問題一定是綜合性的。

時代週報引用中國指數研究院資料，今年9月，房地產公司即將面臨償債高峰，債券到期總規模高達838.5億元；下一個償債高峰將出現在2022年3-4月，到期規模分別為1039.4億元及940.6億元。

https://news.ltn.com.tw/news/world/breakingnews/3664320

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中國擬限高禁蓋500公尺以上大樓 推責任終身追究制

   

許多經濟發達的大都市，都可看到高樓大廈林立，不過中國官方近日釋出消息，擬針對常住人口300萬以上城市限制，不得新建500公尺以上超高層建築，並實行責任終身追究。圖為上海的高樓，示意圖。（法新社）

2021/09/12 13:50

〔即時新聞／綜合報導〕許多經濟發達的大都市，都可看到高樓大廈林立，不過中國官方近日釋出消息，擬針對常住人口300萬以上城市限制，不得新建500公尺以上超高層建築，並實行責任終身追究。官方稱超高層建築盲目追求高度第一，脫離實際需求，且加大安全管理難度。

中媒報導指出，中國住房和城鄉建設部10日發布「關於加強超高層建築規劃建設管理的通知（徵求意見稿）」，主張嚴格管控新建超高層建築，以及強化既有超高層建築安全管理。其中在超高層建築的限制上，擬針對城區常住人口300萬以下城市，嚴格限制新建150公尺以上超高層建築，不得新建250公尺以上超高層建築。針對城區常住人口300萬以上城市，則嚴格限制新建250米以上超高層建築，不得新建500米以上超高層建築。針對各地80公尺以上住宅建築、100公尺以上公共建築建設項目，各地相關部門審批時也應該送當地消防救援機構徵求意見，以確保當地消防救援能力相匹配。

徵求意見稿也提出，若城區常住人口300萬以上城市，確需新建250公尺以上超高層建築，省級住房和城鄉建設主管部門應結合抗震、消防等專題嚴格論證審查，並報住房和城鄉建設部備案覆核。且同時應按照《重大行政決策程序暫行條例》，作為重大公共建設項目報城市黨委政府審定，並實行責任終身追究。

至於超高層建築安全管理部分，也要求全面排查安全隱患，針對建築地基、結構、供電、供水、供氣、材料、電梯、抗震、消防等方面安全隱患進行全面排查，此外也須分析易燃可燃建築外牆外保溫材料、外牆脫落、傳染病防疫、消防救援等方面安全風險等。

官方聲稱，部分城市近年攀比建設超高層建築，盲目追求高度第一、形式奇特，脫離實際需求，抬高成本投入，加劇能源消耗，加大安全管理難度。

《新浪網》評論指出，「限高令」近2年一直被反覆提及，從過往經驗來看，包含上海膠州路高層住宅失火，暴露了高層建築在消防安全方面的問題；近期的鄭州特大水災中，超高層建築在斷水斷電的情況下也成為困住居民的「孤島」。且超高層建築也有可能加劇城市交通擁堵、城市「熱島效應」，造成光污染、熱島效應等。

https://news.ltn.com.tw/news/world/breakingnews/3669307

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疫情苦撐 旅店、商辦降價求售

2021/09/13 05:30   

資產變現3案例

商仲業者調查︰至少3宗資產要變賣

無重建規劃須忍受價格調整

〔記者徐義平／台北報導〕武肺疫情揮之不去，旅館、商場業者經營壓力大，部分業者乾脆賣掉原要用來拓展新據點的資產變現求脫困；根據商仲業者調查，目前至少有三宗合計底價逾一百億元的資產要變賣，其中兩宗甚至直接調降底價。

根據商仲調查，已曝光要賣掉變現的資產分別為台中李方艾美酒店、ATT吸引力集團台中烏日近一．五三萬坪土地，以及北市西門町「力福大樓」部分樓層。

普華國際不動產總經理田揚名指出，三宗預計出售或標售的資產，已有兩宗調降過底價，其中台中李方艾美酒店底價從八十億元減為七十億元，降幅約十二．五％。

另一宗調降底價的是「力福大樓」，賣家為新華開發、負責人為潘思源，也就是晶華酒店集團董事長潘思亮的哥哥。當初新華開發買下該大樓部分樓層，原規劃為捷絲旅其中一個分館，但後來空置，因疫情延燒至今，僅防疫旅館住房率維持高檔，其餘商旅、觀光飯店都在苦撐，今年五月選擇公開標售，當時底價五．五億元，卻碰上三級警戒，導致標售作業延後，如今調降底價至五億元、降幅逾九％，預計九月三十日標售開標。

另外，ATT委託商仲業者公開標售原本規劃為商場的台中烏日近一．五三萬坪土地，市場估算其底價落在四十至五十億元。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，零售、旅館是疫情海嘯第一排重災區，以致投資市場仍保持觀望，寧繼續重押租金收益率越來越薄的投資產品，也不敢進場摸零售、旅館的底部，因此無重建、活化翻身的物件，仍須忍受價格調整的壓力。

黃舒衛分析，若以房地產投資偏好及增值潛力角度，土地的管理、持有成本低，且還不急著投入建築成本，中長期來看還是可實現增值的投資標的。

素地中長期可增值 想像空間大

他說，商用不動產就算租金收益較高，還要看用途、市場趨勢及營運能力，這三宗出售案中，單純素地想像空間最大；熱鬧商圈老屋除了租金穩定，還帶有改裝或未來重建的期待價格，增值能力也可被期待；但是飯店需要以品牌、營運、市場三步都同時到位，才能逐漸彰顯其市場價值，就算是全新裝修、國際品牌，在市場展望不明下，折價空間會比較大。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1472498

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不只恆大 中國大型房企也飄搖

2021/09/13 05:30   

澳盛銀行日前發布報告指出，除了深陷財務困境的中國恆大集團外，不排除仍有大型房企面臨流動性危機。（路透）

〔編譯盧永山／綜合報導〕中國房市危機四伏！澳盛銀行日前發布報告指出，除了深陷財務困境的中國恆大集團外，不排除仍有大型房企面臨流動性危機，並預測中國房地產調控政策不會很快鬆動。

澳盛銀行發布「第四季中國房地產市場展望」報告，中國收緊房地產調控已造成開發建設活動急速放緩，對未來幾季成長前景造成壓力。澳盛銀行預估，第四季中國房地產開發投資年增率可能降至一％至二％，低於兩年平均的五％至六％，而去年同期年增率達九．九％；房地產對中國GDP成長貢獻將由之前的○．七至○．八個百分點降至○．一個百分點。

報告指出，對個別房企而言，流動性仍是短期內最大隱憂，在獲取銀行融資困難、房地產銷售放緩情況下，踩了「三道紅線」的房企風險很高。

為了避免房市泡沫破裂、房企債務破表，中國政府去年八月訂出房企融資規則的三條紅線，包括房企剔除預收款後的資產負債率大於七十％、淨負債率大於一○○％、現金短債比小於一，房企須在三年內全面完成符合三條紅線的調整。

澳盛銀行表示，除了恆大集團，不排除還有一些大型房企短期內也可能面臨流動性問題，今年上半年中國前三十大房企的整體現金短債比已由去年同期的一．一八升至一．二三，其中五家房企踩了「三道紅線」。

根據廣州《時代週報》報導，今年截至九月五日，中國共有二七四家房企宣布破產，平均每天約有一家房企倒地。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1472501

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雷曼時刻？分析師：遭恆大拖累 近期恐更多中國開發商破產

2021/09/13 22:48   

未來幾個月恐有更多中國開發商受恆大之累而破產。（路透）

〔編譯魏國金／綜合報導〕路透報導，恆大集團快速拋售資產以避免規模1.97兆人民幣違約之舉，恐加劇其他民營開發商的融資壓力，香港麥格理證券中國經濟部門主管胡偉俊（Larry Hu）說：「中國房地產部門正承受壓力，一些開發商面臨破產風險，債券市場反映此現實，未來幾個月我們將看到更多開發商破產」。

報導說，對恆大的銀行貸款利息與財富管理產品支付能力的疑慮，導致過去1週其債券與股票的恐慌性拋售，恆大離岸債券已慘跌到低於其面值的4分之1，其在岸債券交易暫停，股價重挫，今年以來恆大市值已縮水超過4分之3。

1名固定所得資產經理人說：「要房地產如此快速的去槓桿，等同要1個體重900磅的傢伙急速減重到100磅以下。不是肥胖殺了他，而是急遽減少這麼多重量的過程。」

恆大有200億美元未償付離岸債券，是全球新市場最大美元債發行人之一，恆大的困境已使中國高收益企業債發行人指數（MERACYC）創16個月低點。

標普全球評級表示，債券市場的波動將使一些開發商加大努力，以取得再融資，該機構補充，其評級的開發商未來12個月必須償付4800億人民幣到期在岸與離岸債券。民營開發商廣州富力地產和鑫苑置業本月遭降級，因憂心他們將難以償付債務，其高收益債券飆漲超過30%，顯示他們越來越難取得市場資金。

法國外貿銀行經濟學家報告說，「對高收益與私人債務人而言，從恆大蔓延到其他開發商的情況將越來越明顯」。香港麥格理證券中國經濟部門主管胡偉俊（Larry Hu）說：「一些開發商面臨破產風險，未來幾個月我們將看到更多開發商破產」。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3670780

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去年下半年空屋率跌破10％ 12年首見

2021/09/14 05:30   

全國空屋數與空屋率統計

六都空屋數合計55.27萬宅 占全國比重62.62％

〔記者徐義平／台北報導〕內政部昨發布去年下半年（以十一、十二月用電資料分析）最新「低度用電住宅」（空屋）及新建待售餘屋報告，全國空屋數為八十八萬二六三四宅、空屋率約九．九六％，是二○○九年有統計以來，空屋率首度跌破兩位數；但若以上半年（五、六月用電資料）的空屋率十．○五％加總後，全年平均值仍約十．○○五％。

全年空屋率平均10％

新北空屋13.13萬宅最多

去年下半年全國房屋稅籍住宅數達八八六．五二萬餘宅，其中十一、十二月用電量低於六十度的住宅數有八十八．二六萬宅、占比約九．九六％。空屋率最高縣市是金門縣、達十八．一三％，空屋數為四一六四宅；空屋數最多縣市為新北市、約十三．一三萬宅，空屋率約七．九八％，遠低於全國平均空屋率。

根據報告，六都最新空屋數合計近五十五．二七萬宅，占全國比重六十二．六二％，新北市、高雄市空屋數均逾十萬宅，六都空屋率逾十％僅有高雄市；六都以外其他縣市，除了新竹市空屋率低於十％，近年來房市投機行為盛行的新竹縣等縣市空屋率均十％起跳。

國際標準3％～5％

台住宅缺乏妥善利用

清大科管院榮譽講座教授張金鶚指出，過去空屋率報告幾乎都在年底公開，此次急著在主計總處發布普查資料後跟著公布，「有種怪怪的感覺」；但不論是主計總處「空閒住宅」或是內政部「低度用電住宅」比率，都遠超過國際認定三％至五％的合理空屋率標準。

張金鶚認為，內政部不應該藉由數字來粉飾，而是應解決實際空屋數問題，尤其分母、分子數字都較過往幾年增加，現在首要解決住宅資源有效利用，台灣不缺房子、缺的是妥善分配與利用。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，房屋稅籍住宅類數量呈正向成長，到今年第二季已逾八九○萬戶，代表市場供給量維持一定高量，而空屋數下降幅度比較大，才能讓平均空屋率下降，間接代表住宅資源利用率已略有改善。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1472703

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回饋才能做生意 中國要港地產商處理房市

   

香港首富李嘉誠，未回應路透十七日報導稱中國政府要求香港地產商拿資源和影響力相挺一事。（路透檔案照）

2021/09/18 05:30

〔編譯周虹汶／綜合報導〕根據路透十七日獨家報導，中國政府以不願再容忍「壟斷行為」為名，今年與香港地產大亨舉行閉門會議時，直言「遊戲規則已經改變」，明白要求他們拿出大量資源和影響力來支持中國共產黨政府利益，及解決可能破壞穩定的住房供應不足問題。路透認為，這是中國進一步推動香港更「愛國」、遵守「港區國安法」的最新力作。

路透消息來源為熟悉相關會談的一名港府顧問和三位香港主要地產開發商。報導指出，上述要求對香港大型房地產公司將是重大轉變，因它們長期以來在「一國兩制」的香港發揮強大力量，無論選舉香港特首或左右政府決策，皆可見其影響力；然而，使其受惠的土地拍賣政策，卻造成當地住房供應持續緊張，以致香港房產價格在全球名列前茅。

香港「合和實業」主席胡應湘向路透表示，中國「沒告訴我們該怎麼做，卻說你必須解決這問題」，有朝一日必對地產商施壓。另一名主要地產商高層也證實，中國官員未給策略或期限，但「只要我們能向社會回饋更多，便可以繼續做生意。」

現任中國人民政治協商會議全國委員會副主席的香港前特首梁振英也坦承，香港地產大亨與當地經濟、政治關係緊密，因此中國很難將之完全排除，鑑於「他們是我們的政治經濟生態中一個重要組成部分，所以我們需要謹慎，不要一竿子打翻一船人。」

香港四大地產商長江實業集團、恆基兆業地產、新鴻基地產與新世界集團都沒有對報導做出回應；香港首富李嘉誠也沒有回應港媒置評請求。恆基兆業地產與新世界集團今年已捐出大筆農地供港府開發社會住宅；另有多家地產商申請參與港府的公私營合作土地開發計畫。路透指出，其中多家地產商去年才抱怨該計畫無利可圖。

https://news.ltn.com.tw/news/world/paper/1473502

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中國一二線城市打房 停做中古屋貸款

2021/09/20 07:55   

中國各銀行卡房貸已從一線城市往外漫延，圖為中國恆大在香港一處開發項目，已被暫停融資。（彭博）

〔即時新聞／綜合報導〕中國的資金庫空虛了嗎？中國恆大爆破產危機，近日傳出中國各銀行已在做讓其倒閉的事前準備，禁恆大及相關產品融資，並正回收其融資，不止是針對恆大，據中官媒的報導，一般民眾無法貸款的情況，已經在一、二線城市快速緊縮，甚至部分銀行連中古屋房貸都已停貸，且銀行行員表示，今年都沒有額度了，只能明年再看看。

《中新網》報導，北京民眾在今年6月就已聽說中古房屋貸款變慢，但房貸仲介都說沒問題，但一位民眾指出，她在7月買房欲貸款，遭到多家銀行採取「聲聲慢」的拖字訣、或拒貸的態度，最後招商銀行願意貸款，在8月初已經簽約，銀行經理卻無法承諾何時放貸，一直到她完成產權過戶，並已領到相關產權文件，依舊不知何時能夠獲得貸款，直到9月15日，終於等到放款，雖然過程長達一個多月，但能貸到款且取得放款，已經很滿意了。

報導指出，跟這位獲得房貸的民眾相比，她週邊有很多人已在7月買房且過戶完成，已經過2個月多月，都未獲得放款，「甚至有的銀行直言『沒額度，要等到明年』」。

而如此的情況已經漫延到新一線及二線城市，從北京市到山東青島市等，都面臨著房貸緊縮的情況，根據貸款仲介的訊息，今年上半年還好貸款，但下半年至今，很多大銀行拒二手房（中古屋）貸款，不拒的採取「時間長」、「嚴審」、「高利率」等卡關作法，讓一般民眾房產無法交易，既賣不掉也無力買。

據報導，「時間長」就是貸款程序「拖久」，嚴審是審查首付款的資金來源，很多人因「來源不明」或「疑似炒房」等就被拒貸，有些銀行還要購房者提供自己及家人的銀行來往的日常帳等，嚴格證明首付款「是自己的錢」。

中國各銀行是沒有錢了嗎？報導引述中國專家否認資金不足的說法，表示是官方透過房貸管控來抑制房市交易的熱絡度；且在今年中國上市銀行中，「信貸」已全面停止，另有10家半年報踩到官方房貸「紅線」，不能再做房貸。

https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3677582

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中國「恆大地產」沒錢還債，用自家建好的房產打折抵債，還打72折、54折、48折不等......暫時擋一下而已吧？杯水車薪，還不了如山的債務。預計就在11月裡，最後一根稻草會壓垮恆大，就整個核彈爆發！中國雷曼翻版再現！

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千億理財商品到期 恆大用「打72折」房產兌付

2021/09/20 05:30

https://news.ltn.com.tw/news/world/paper/1473886