房地產不動產土木工程營造走勢 - 財經產業區 - 馬龍占星論壇

全國空屋創新高市值估逾9兆

2019-12-01 05:30

圖為台中市區鳥瞰圖（資料照，記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕根據最新統計，全國空屋數超過91萬宅，創歷史新高；若以今年第1季住宅買賣契約平均總價推估，全國空屋市值竟達9兆元，如果一半順利租出，不僅是「8年20萬戶」社宅的2倍以上，以租金收益率1％推估，可創造租金收益超過450億元，且可增加稅收及租賃業產值等。

全國與六都空屋數統計（製表：記者徐義平）

六都空屋市值6.27兆

根據內政部不動產資訊平台，今年第1季全國住宅買賣契約平均總價1024萬元、台北市2036萬元、新北市1152萬元、桃園市839萬元、台中市1028萬元、台南市816萬元、高雄市863萬元；以此推估全國空屋市值高達9.38兆元、台北市1.32兆元、新北市1.55兆元、桃園市0.78兆元、台中市1.04兆元、台南市0.59兆元、高雄市0.99兆元，合計六都空屋市值約6.27兆元，占全國空屋市值近67％。

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮分析，屋主寧可放著房屋不出租，主要是怕麻煩的心態，擔心出租後的各項瑣事；即使內政部力推「包租代管」政策，但又衍生「繳稅」的問題，雖然目前提供租稅優惠，但很多屋主擔心被進一步查稅，對參與政策態度保守。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，低度利用的房屋，除了待售空屋，也可能是缺乏市場效益的閒置房屋或物理性破敗的老宅，須投入更多成本才能恢復居住功能，以買賣契約價格估算，可能有高估價值之虞，但仍是值得正視的問題；空屋規模龐大，加上少子化等因素，導致區域住宅剛性需求降低，若不能導入地方創生、重拾經濟活力，未來日本「無人村」現象恐將在台灣發生。

住展雜誌企研室經理何世昌認為，空屋形成原因相當複雜，不可能靠單一政策就可逼出空屋，須有全面配套措施，首先須凝聚各界對「空屋」定義的共識，接著逐步或全面普查房屋使用現況，且全面稽查租賃市場逃漏稅並予以重罰，更要讓「空屋稅」順利實施；但目前3項配套都沒做，談空屋釋出只是幻想，不如廣建社會住宅更實際。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1335898

中39兆吞全球基建債務風險擴散

2019-12-24 05:30

中國斥資1.3兆美元在全球大搞基礎建設，因債務超載、品質太差和缺乏透明度，部分新興市場經濟體可能遭到重創。圖為中國中鐵在寮國興建的鐵路工程。（彭博資料照）

〔編譯盧永山／綜合報導〕中國斥資一．三兆美元（約三十九兆台幣）在全球大搞基礎建設，美國國際開發金融公司（ＤＦＣ）執行長博勒（Adam Boehler）接受英國金融時報訪問時警告，中國此舉注定會失敗，中國的國際投資因為債務超載、品質太差和缺乏透明度，就像一個「紙牌屋（意指政治分贓）」，屆時部分新興市場經濟體可能遭到重創。

博勒指出：「中國已經拿下很多新興國家，中國的投資將出現越來越多裂縫，玻璃終將破裂。」博勒九月才就任ＤＦＣ執行長，該公司不久前獲得美國國會同意增加撥款至最多六百億美元，使其能進行股權投資。

除了為美國企業向開發中國家投資時提供擔保，ＤＦＣ也公然將其任務的貸款、貸款擔保和風險保險，與川普政府的國安優先綁在一起，包括挑戰中國逐漸壯大的經濟和在全球的戰略影響力。

前身為美國海外私人投資公司（ＯＰＩＣ）的ＤＦＣ，雖然不排除投資港口、道路和橋樑等傳統基礎建設，卻逐漸在金援五Ｇ網路等先進技術上與中國展開競爭，該公司也是美國阻止友邦採用華為五Ｇ技術的大戰略一環。儘管華府許多政界人士擔心，美國很難說服友邦拒用華為五Ｇ產品，但博勒更為樂觀，稱風向正在改變，越來越多國家對此問題「變聰明」。

博勒稱中國的海外投資是一種「毒品」，越來越多國家考量到債務的可持續性之後，開始質疑這些投資，「我想人們對這些投資已心生警覺，他們因為對中國過度財務槓桿而產生高度疑慮」。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1341143

記者陳韋帆／台北報導

據住展雜誌統計，12月北台灣推案量驟減400多億元。住展雜誌研發長何世昌表示，新建案市場因受到大選的干擾，買、賣雙方都明顯放下腳步，但預料選後房市就會逐漸回穩。

預售案量續降成屋戶數略增

12月預售屋建案推案量持續減少至約400多億元，案量達15億元以上的預售指標案有台北市－大安「志榮BR4」、新北市－板橋「富江翠」與「潤泰鼎峰」、中和「首泰天喜」、新莊「冠德泰極」和「冠德泰景」、泰山「沐光」，桃園－中壢「鉅陞永麗花園」與「大睦i－CITY站前首席」、龜山「君邑丘比特」，竹縣－竹北「站前之星」、新豐「上德湛」。

雖然12月預售屋供給量下滑，但成屋供給戶數卻成長至近七百戶，單一案量達15億以上的指標案則僅有新北市－土城「長群享享－日荷」一案。

靜待選舉結果北市市況驟降

從各縣市推案概況觀察，新北、桃園與新竹等地新案仍穩定釋出，唯獨台北市供給量急速冷卻，北市12月僅一個指標案。北市不僅推案量驟降，連市況也明顯走滑，市中心與蛋白區同步冷卻，顯示新建案市場買、賣方雙多選擇在選前休兵。

受到總統大選投票日逼近的影響，業者的銷售信心也降至低點，12月報廣量僅剩約0.76萬批。顯示業者可能普遍評估總統大選會削弱消費者購屋意願，擔心選前打廣告的收效甚微、預算打水漂，紛紛抽手暫停釋出廣告，把銀彈留到選舉之後。

何世昌推估，大選過後案量會急速上升，到時就要看消費者是否買單。（圖／記者陳韋帆攝影）

市況緩走低來客連四降

新建案的來人組數與成交組數方面，近期維持緩降趨勢。12月住展風向球追蹤的指標建案來人組數平均約為24.4組／週，較11月的26.1組／週減少1.7組／週，來人組數已連續四個月滑落。

至於新建案成交組數的部份，12月亦降至約1.9組／週，較11月的2.2組／週減少0.3組／週，代表12月新建案市場的成交表現並不夠出色，更是近半年來成交組數首次低於2組／週。尤其以大台北高總價、70坪以上的大坪數房型買氣較差，這類產品到了年尾仍看不到熱絡的曙光。

何世昌認為，雖然選前的新建案市況平淡，12月住展風向球更摔至藍燈，但其原因應是總統大選的干擾，預期只是短暫性因素，因為線上已經有不少建案準備在選後推出，屆時供給量分數會快速拉高，到時就只看消費者買不買單了。

武漢肺炎》中國逾百城禁售新屋業者三兆債壓身

2020-02-17 05:30

為防止武漢肺炎疫情擴大，中國有一百多個城市勒令房地產開發商停止新屋銷售。（中央社資料照）

〔編譯盧永山／綜合報導〕根據金融時報報導，為防止武漢肺炎疫情擴大，中國有一百多個城市勒令房地產開發商停止新屋銷售，但今年開發商將有一千億美元（約三兆台幣）債券到期，可能因缺乏收入還債而出現違約潮。

債券到期恐出現違約潮

深圳、西安等城市官員已通知開發商，可延後支付購買土地和稅賦等款項，協助他們改善現金流，並放寬預售的限制，讓他們能從尚未完工的預售屋籌措資金。

研究人員指出，如果疫情持續延燒，在接下來幾個月，停止新屋銷售可能重創開發商，地方政府的各種協助，對開發商維持現金流事關緊要。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，開發商銷售情況非常糟，可能導致開發商面臨支付問題，但政策措施相當寬鬆，這是減輕壓力的主因；他指出，今年中國可能繼續維持寬鬆貨幣政策，給開發商緊急融資管道。

易居研究院智庫中心報告顯示，在今年二月的第一週，超過二千萬人口的北京市，每天售出的新屋不到四間，比平時每天銷售數百間差很多；北京一位房仲指出，由於民眾很害怕，看屋買屋活動幾乎已經停止。

根據Dealogic數據，在接下來的兩年，中國的開發商必須償還總額大約二七○億美元或人民幣債務，光是今年三月就有約八十億美元的債券到期，今年八月也將進入償債高峰，有超過一三○億美元債券到期。

中國恆大集團債務就超過一千億美元，最近發行二十億美元債券，票面利息高達十二％，引發投資人擔憂該公司的債務水準可能撐不下去而爆發違約。

香港上市的中國恆大集團在疫情爆發前十天股價下挫逾十一％，之後才縮小跌勢。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1352428

疫情重擊中房企2個月倒105家

2020-03-12 05:30

武漢肺炎疫情擴大，今年以來中國已有一○五家房企因資金週轉不靈而宣布破產。圖為平安不動產在雲南省西雙版納傣族自治州的建案，目前工程進度放緩。（路透）

〔編譯盧永山／綜合報導〕去年中國因成長放緩和美中貿易戰衝擊，有近五百家房地產開發商破產，今年以來隨著武漢肺炎疫情擴大，房屋銷售急凍，迄今已有一○五家房企因資金週轉不靈而宣布破產，房市將出現整併潮。

中國許多大城市實施封閉式管理已進入第三個月，一些中小型房企的預售屋銷售因無法支應成本而陷入破產；根據彭博統計，今年前兩個月，中國已有一○五家房企宣布破產。

中指控股研究總監黃瑜表示：「許多中小型房企將面臨不得不做的選擇，不是出售資產、另謀出路，就是被收購，淘汰賽才剛開始。」

早在這波疫情爆發前，中國房市就面臨壓力。今年一月中國房價漲幅創近兩年來最小，數家陷入償債困難的房企已開始停止手中的建案。標準普爾日前發布報告指出，疫情擴散對中國銀行業及房企的衝擊最大。黃瑜指出，今年中國近十萬家房企將加速整併。

標準普爾信貸分析師葉翱行說：「銷售急凍已傷害房企的流動性，因售屋所得是房企最重要的資金來源；由於建案大都暫停，交屋時間和收入確認將會進一步延宕，好幾家房企信評已被評為CCC的垃圾級或更低，展望為負向，可能面臨流動性問題。」

標準普爾指出，就算疫情在本月出現拐點，今年中國新屋銷售將出現十二年來首度下降，成交件數將減少十五％；若疫情在四月前都沒有趨緩，銷量可能減少約二十％，重現二○○八年全球金融海嘯時的慘狀。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1358249

央行上周宣布降息一碼，市場反應不一。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，央行降息，真正需要嚴肅看的是，降息所透露的不安訊息，如封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂，企業主、受薪階級唇亡齒寒，勢將緊縮消費，暫緩投資、購屋計畫。

黃舒衛表示，新冠肺炎疫情蔓延，央行一改往常，直接降息一碼，讓許多人聯想到2003年SARS發生時，央行也降息一碼。

實際上從2000 年底到 2001 年底，台灣一共降息11次，2002年兩次降息，購屋貸款從7%一路垂降到3%以下，買方自然非常有感，加上2003年開放外資投資不動產，再透過土增稅減半、降息的措施，多管齊下，吸引各方資金湧入房市，房市才逐漸回春。

2008年次貸風暴後，房市迅速回溫，除了降息措施外，主要關鍵是2008年政黨輪替，開放大陸地區人民來台投資、陸客自由行，加上2009年調降遺贈稅帶動台商鮭魚返鄉潮，還有政府積極標售土地，價格屢創新高，帶動資金行情炒熱房市。

反觀目前，五大行庫新承做購屋貸款的利率已經很低，只有1.6%，購屋貸款利率壓在1.7%的超低水準已經將近四年，民眾對既有超低利率環境還要降息，其實已經無感。

真正需要嚴肅看的是，這次降息所透露的訊息與預期，如封城、停工、失業、企業倒閉等隱憂，在高度不確定之下，企業主、受薪階級唇亡齒寒，預期收入減少，將緊縮消費，暫緩投資、購屋計畫。

黃舒衛表示，從利率條件變化分析來看，「降息」已非觸發自住買方進場的單一、主要動機，況且目前還有高房價、高負擔，乃至高跌價風險，帶動房市效果極有限，但背後代表的訊息令人憂心。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%94%87%E4%BA%A1%E9%BD%92%E5%AF%92-%E5%95%86%E4%BB%B2-%E5%A4%AE%E8%A1%8C%E9%99%8D%E6%81%AF%E9%80%8F%E9%9C%B2%E6%88%BF%E5%B8%82%E4%B8%8D%E5%AE%89%E8%A8%8A%E6%81%AF-035912233.html

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