房地產不動產土木工程營造走勢 - 財經產業區 - 馬龍占星論壇

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

房地合一稅中對外資來台投資不動產的不友善政策，已明顯嚇到外資。最新統計顯示，今年前10月外資來台投資不動產金額居然「抱蛋」，累計近3年也只有區區30億元，台灣市場已被外資邊緣化。

瑞普萊坊董事長曾東茂昨（11）日表示，國際獨立不動產顧問萊坊（Knight Frank）2018年市場研究報告「活躍資本」（Active Capital）統計，2017年全球商用不動產有32％是跨國交易，2018年雖受中國管制資金外流及美中貿易戰影響，但預期跨國收購不動產比重仍維持34％的高檔，遠高於2009∼2011年的25％水準。反觀台灣市場，2018年外資法人的交易量竟然「掛蛋」。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，據統計2015年外資來台投資不動產達208億元，僅次於壽險業、製造業居第三大買方；但2016年房地合一稅上路後外資完全歸零；2017年也只有3筆、共30.58億元，其中27.52億還是從法拍市場取得；至於2018年迄今又被打回原點，完全歸零。

曾東茂分析，房地合一稅對於外資而言是低利、高稅，完全不具誘因，導致這3年外資法人對於進入台灣不動產市場怯步。

他表示，台灣商用不動產市場租金收益率偏低，2016年實施房地合一稅後，外國營利事業出售持有未滿1年以內之房地，要課徵45％重稅；出售持有超過1年以上者，稅率也要35％。因此，除自用型外資買家之外交易量極低，抑制外資活化市場的機會，無論短中長期對產業發展都相當不利。

不過，曾東茂分析也有部分外資採「輕資產、重營運」策略進入台灣市場，尤其以日商三井不動產最積極，包括OUTLET等全台已有4座大型購物中心及3間台北市中心的飯店；另日本相鐵（相模鐵道）集團、藤田集團也分別插旗北車商圈、華山商圈，計劃開出新飯店。

此外，馬來西亞商近年也有新面孔「插旗」台北。其中，鼎聯集團去年與日勝生簽約，今年12月將引進IHG洲際酒店旗下金普頓酒店（Kimpton Hotels），在大安路原地上權案開幕營運；另馬來西亞最大的商用不動產營運商柏威年集團（Pavilion Group）也看好台灣市場前景，初試啼聲就選擇競標「台北雙子星」聯開案，顯示台灣商用不動產市場仍具吸引力。

https://tw.news.yahoo.com/%E8%A2%AB%E6%88%BF%E5%9C%B0%E5%90%88-%E7%A8%85%E5%9A%87%E5%88%B0-%E5%A4%96%E8%B3%87%E4%BE%86%E5%8F%B0%E8%B2%B7%E6%88%BF-%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E6%88%90%E4%BA%A40%E5%85%83-215009932--finance.html

史上最大1920兆台幣泡沫中國房市瀕崩盤

2018-10-15

〔編譯盧永山／綜合報導〕受到美中貿易戰增溫、經濟成長趨緩等因素影響，中國房市往年「金九銀十」盛況不再，不僅指標房企萬科、碧桂園等大打五到七折削價賣房，中國房企更瀰漫著「只求活下去」的悲觀氛圍；規模逾四三○兆人民幣（約一九二○兆台幣）、被形容是「史上最大泡沫」的中國房市已瀕臨崩盤。

中國房市往年「金九銀十」盛況不再，指標上市房企萬科、碧桂園等大打五到七折削價賣房，月初有大批買貴的買主舉牌、砸石頭抗議。（取自網路）

中國GDP五倍泡沫超過美日

中國房市多年來泡沫擴張，房地產總市值已超過四三○兆元人民幣，是中國去年ＧＤＰ的五倍；較一九九○年日本房市泡沫高峰時房地產總值是ＧＤＰ的二○○％，以及二○○六年美國次貸危機前房地產總值是ＧＤＰ的一七○％，泡沫規模大了數倍。

根據萬得資訊（Wind）數據，今年上半年中國上市房企平均負債率約八十％，創十三年來最高，債務超過千億人民幣（下同）的房企達十四家；海通證券報告顯示，上市房企今年須償還債務達一六一三億元，是去年的二．三倍；另今年下半年上市房企海外債券到期規模達到五六五億元，二○一九年將增至一四三七億元。

不能借新還舊房企頻拉警報

中國房企過去要償還較大額度債務，多會透過「借新還舊」，但中國政府為了避免債務失控，已限制在海內外發債。中國上市房企中泓股份因無法償還到期債務四十四億元，負責人王永紅已「失聯」，綠地、萬科、富力、雅居樂等紛傳出凍結人事或裁員減薪消息。

中國不少上市房企已開始降價求售。萬科在廈門推出的一○七戶「萬科白鷺郡」別墅，原價五百萬元，九月下旬一口氣降到二七八萬元、快打到五折；碧桂園在江西的「上饒碧桂園」因降價三十％，十月六日有大批買貴買主砸石頭抗議；萬科董事會主席郁亮更在內部會議，直言業務得「收斂」及「聚焦」，先保證萬科能「活下去」。

http://news.ltn.com.tw/news/focus/paper/1239502

CEO開講》葉凌棋：台灣只要升息3碼恐將引爆房市賣壓

2018-10-15 08:00

永慶房產集團業務總經理葉凌棋。（記者廖振堯攝）

永慶房產集團業務總經理葉凌棋

只要央行升息3碼，我認為，房貸族就受不了了。在10幾年來，台灣都處於低利率房貸，根據我們調查，8成的買賣雙方能忍受升息的極限就只有3碼。

從最近的數據顯示，未來房市賣壓會一直「釋放」，如2017年第4季內政部發佈的全台灣新建餘屋，還沒賣出去的就有7.5萬戶，此外，今年1到7月，全台新增的使用執照量是10年來最大，建照量應該是10年來第4高，所以未來的供給量、和現在庫存中的待售物件，其實持續累積中。

另銀行擔憂壞帳可能會逐步引爆問題，主要是因為他們掌握2個數字，一是「寬限期」，它（銀行）有多少房子在銀行裡面即將到期，甚至是延展，因為它知道他可能付不出來，且知道明、後年是顯現這些房東拋售壓力的可能時間點。

二是它也掌握到建商的土建融，銀行知道上游建商還有多少存貨、然後準備要推出，因建商要推出之前，一定會跟銀行辦理土建融、信託，所以銀行會知道源頭有多少水要放下來，也知道現在水庫已經有多少滿水位，從這些數據來看，我認為後續「賣壓」應該會再持續釋放。

但不會出現大幅修正，因為這幾年央行還是持續以低利率維持住市場，目前房貸利率還在1-2%多的水準，讓目前房價處於緩跌、平盤整理的階段。

不過，我認為，只要央行升息3碼，房貸族就受不了了。其實3碼很快，美國已經加了那麼多碼，台灣都還沒反應，這也蓄積台灣未來不得不升的壓力，但以總體經濟來看，它（央行）又不太敢升，它怕明年美中貿易戰又影響到台灣的出口、內需又不夠強，這也是它現在面臨最大的壓力，升也不是，不升也不是，不過，從產業經濟的角度來看，其實是需要合理的升息。

如果央行一旦升息，升息的開始其實就是「心理狀態、購買預期、銷售預期」的改變，因為大家知道升不會只升1次。

我們調查過，8成的買賣雙方能忍受的升息極限就是3碼，為什麼？因為十年來都處在1-2%低利房貸，並未經歷過8-9%甚至13%的高利房貸，對房貸的承受度與風險意識都很低。

尤其是2000年後，現在約40歲的人，其實對房地產都「沒有風險意識」，他們不曾看過什麼叫房地產大幅修正，而修正之後銀行產生的金融危機有多大、需要AMC（資產管理基金）進來幫忙的狀況。

假設真的升息3碼，是否會引爆比前1波更大的房市風暴？我認為，「不會」，因為當年的風暴，有金融因素，也有台商、台灣產業外移，加上薪資都不高，那段時間利率其實都持續在5%以上，且維持很長一段時間，也就是說我1年沒賣掉，那我的成本就是高於5%，因此，「利率」就是賣壓的主要因素。

若央行真的升息3碼，確實買方的購買力可能會衰減，賣方會加強售屋意願，但利率跟以前比仍然很低，以目前的利率加3碼，也不過約2.3-2.5％，在台灣經濟史上仍然算是低利率階段。

（總策畫／歐祥義；採訪整理／記者高佳菁、廖振堯、李盷蓁）

http://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/2575168

上市建商西進逾7成賠錢

2018-10-15 06:00

中國房市

〔記者陳永吉／台北報導〕馬政府在二○一一年放寬國內營建業赴中國的投資上限，使得營建業從二○一二年起蜂擁至中國投資，但因房地產向來算是屬地產業、較具排外性，且國內業者不熟中國法令、稅務，加上中國動不動就對房地產進行調控，赴中投資的房地產業者大都吃了悶虧回台；以上市營建股為例，西進賺錢比率不到三成，相較於高峰時期，已撤回三分之一資金、近九十億元。

馬政府鬆綁匯中暴增1.5倍

馬政府開放營建業投資中國上限前，所有上市營建業匯往中國金額約在一百一十二億元左右，之後逐季增加，直到二○一五年第二季來到高峰，投資中國金額高達二百七十九億元，較放寬前大增超過一．五倍有餘。

但隨著中國房市不安定性增加，國內營建業多數在當地僅推出一、兩個個案就放慢腳步，甚至取消推案觀望，不然就是直接結束當地投資，將資金匯回台灣；統計到今年第二季底止，上市營建公司累計匯往中國資金降至一百九十三億元，三年來匯回金額超過八十六億元。

三年來匯回台灣金額最多的是遠雄，從匯出最高峰時六十三億元，前年底完全結束中國投資；另國產匯回十二億元、昇陽建設七億元、華固五億元、宏普二億元等；增加投資僅冠德的近四億元。

國建虧最多遠雄結清投資

目前仍有投資中國的上市營建股共計二十三家，帳上仍賠錢的有十五家，扣掉原本就在中國的鼎固，賺錢家數不到三分之一。

另外，賠錢者則以國建賠近二十億元最高，冠德賠了近六億元、昇陽建設也賠了近五億元，顯然中國房市的錢並不如想像中的好賺。

http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1239462

被房地合一稅嚇到外資來台買房今年成交0元