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房市湧現斷頭潮　建商及投資客都GG了

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出版時間：2018/06/21 19:47

  

房市下修，建商和投資客都被套牢。資料照

更新：新增金管會說法

房市下修，投資客湧現斷頭潮，現在連建商也GG了，建商手頭資金周轉不靈，只好變成銀行的壞帳。

金管會公布今年5月房貸、及建築融資的逾放數字，兩大房市關鍵指標放款的壞帳金額，竟同步全面走揚，顯示這波房市下修潮，已讓投資客、建商全部倒一地。

銀行局副局長莊琇媛說，金管會已注意到房貸、及建築融資，逾放金額增加的趨勢是往上走、也比以前增加的更快，等於「趨勢、速度」都加快了，金管會會持續密切關注後續發展，再評估是否採取更多的監理作為。

莊琇媛說，2011年曾控管某些銀行做不動產放款的集中度偏高，2015年底在各銀行改善後，回歸到各銀行自行控管，後續是否又會針對集中度高者，做個案管理，還須持續觀察 。

她強調，雖房貸逾放金額攀升的趨勢走高，但整體來說，逾放比還是非常低，加上全體銀行平均呆帳覆蓋率達400%，等於1元的壞帳，銀行有準備4元來做沖銷，目前暫無資產品質惡化的憂慮。

她也說，各銀行現在已經更謹慎做房貸和建融放款，但還不到「緊縮」。

據金管會統計，今年5月，房貸逾放金額達172億元，已連續3年增加，並較2014年86億元增加了一倍多，逾放比則為0.26%，則是2012年、6年多來新高。

建築融資逾放金額也同步走揚到47億元、逾放比0.23%，也是2013年、5年多來新高。

銀行主管說，建商跟銀行貸款，買地（土融）蓋房（建融），蓋好了房子要賣，但卻賣不掉，只好再把沒賣掉的房子拿出來抵押給銀行借錢，一般統稱為「餘屋貸款」。

該主管說，這些餘屋貸款卻變成壞張，多是建商手頭資金不夠，周轉不靈導致。（廖珮君／台北報導）

發稿：18:41
更新：19:50

https://tw.finance.appledaily.com/realtime/20180621/1377532/

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大安區高價宅 屋主慘賠6千萬出場

三立新聞網 setn.com

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三立新聞網

2018年6月25日 上午8:10

財經中心／綜合報導

房市自2014年反轉以來，房價泡沫化危機持續備受外界關注，房市景氣不佳也直接反映在價格上面！根據實價資料，位於中山區的高價宅「中山富御」今年3月頂樓，15、16樓戶以總價為1.77億元、每坪單價為107.69萬成交，對比前次交易等同於慘賠六千多萬。

根據內政部實價登露顯示，今年3月交易頂樓15、16樓戶，總坪數為184.89坪，總價為1.77億元，每坪單價為107.69萬，反觀2013年預售時買入總價來到2.38億元，單價145.76萬，等同於慘賠6092萬，應是最高價的頂樓景觀卻慘淪該社區中低樓層價位。

根據《ETtoday房產雲》報導，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，中山富御地理位置優越，加上商圈發展成熟，附近又有兩捷運站，房價維持百萬，中高樓層則在110-130萬，坦言「此次交易算是相當重摔」，不過，由於當地商圈具備價格支撐力，且房市回溫中，分析「該筆揭露也沒有特殊註記因素，應出於賣方個人資金因素。」

https://tw.news.yahoo.com/%E5%A4%A7%E5%AE%89%E5%8D%80%E9%AB%98%E5%83%B9%E5%AE%85-%E5%B1%8B%E4%B8%BB%E6%85%98%E8%B3%A06%E5%8D%83%E8%90%AC%E5%87%BA%E5%A0%B4-001023666.html

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頂樓景觀宅撐不住 中山北路豪宅慘賠6000萬

2018/06/25 16:22文/記者葉思含

中山區高價宅「中山富御」今年3月交易頂樓15、16樓戶，賠售6092萬，頂樓景觀宅落至中低樓層價位。(翻攝自Google街景)

最新內政部公佈實價揭露資訊中，中山區高價宅「中山富御」今年3月交易頂樓15、16樓戶，總坪數為184.89坪，總價為1.77億元，每坪單價為107.69萬，謄本資料顯示買方為自然人，賣方則為兆升投資，該公司董事陳奕仕經查應為威剛科技前董事，也是威剛目前董事保達投資監察人。令人訝異的是，當初兆升在2013年預售時買入總價來到2.38億元，單價145.76萬，賠售了6092萬，單價跌幅26.12%，總價跌破2億關卡，頂樓景觀宅落至該社區中低樓層價位。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「中山富御」樓高16層，戶數共56戶，屋齡3年，擁林蔭大道中山北路第一排，是早期的官道，地理位置優越，加上商圈發展成熟，有婚紗、飯店及精品店聚集，又有捷運民權西路站及中山國小站加持，房價維持百萬行情，中高樓層則在110~130萬。

 

而此次交易算是相當重摔，陳炳辰表示，該社區最高單價正是頂樓戶的145.76萬，從預售持有到今年約4年，等於1年賠1500萬，最後成交單價107.69萬，也等於是4年前預售時9樓以下的單價，由於房市緩步回溫中，且當地商圈具備價格支撐力，該筆揭露也沒有特殊註記因素，應出於賣方個人資金因素。

http://estate.ltn.com.tw/article/5548

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房市鐵嘴李文造︰房市雖未泡沫化 不代表已復甦

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2018-06-28

〔記者陳永吉／台北報導〕素有「房市鐵嘴」之稱的長虹建設（5534）董事長李文造昨表示，建商要看壞房市好像不太對，但說看好也不見得；簡單地說，就是前途未明，雖然從移轉棟數來看，成交量有增加，但只能說是房市並未泡沫化，不能說已經復甦。

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  李文造（中，資料照）

李文造解釋，從移轉棟數來看房市不是很準，因為包括新成屋、中古屋，新成屋可能是3、4年前就預售，且這幾年房市不佳，建商銷售以低總價、低單價的小坪數個案為主，因此移轉棟數雖然增加，但若從移轉棟數的總成交金額來看，說不定還減少。

因此，李文造建議，移轉棟數以後若能區分新成屋或中古屋，甚至能統計移轉棟數的總交易金額，這樣比較有參考意義；以現在的情況來看，移轉棟數雖然增加，但因小坪數、低總價當道，總成交金額要回升有一定難度。

他指出，由於現在房市情況不是太好，但地主不願降價，建商為了銷售卻要讓利，否則售價太貴賣不動，導致建商利潤被壓縮；因此，未來幾年將會看到建商毛利率修正，因為房價最好時所賣的房子已在這兩年陸續入帳，接下來若要維持獲利，只能靠大量推案來彌補毛利率的下滑。

李文造表示，未來5年長虹還有960億元的案量可以銷售入帳，業績無虞，今年也將首度到台中推案，年底會在梧棲的台中港重劃區，推出總銷36億元的低總價、低單價個案，由於土地取得成本低，有信心一定能獲利。

 

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1212266

 

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撐不過低買氣 小建案頻爆法拍

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2018-07-02 06:00

北市南港區舊莊街巷內推出的小型建案「綵彩」遭到士林地院整批法拍，一拍底價2億7781萬元，預計7月25日執行第一次拍賣。（翻攝自Google地圖）

〔記者徐義平／台北報導〕房市景氣混沌，市場汰弱存強，小型建案頻爆法拍，近兩年至少有十個建案淪落法拍市場。根據司法院最新法拍屋公告，二○一二年在台北市南港區舊莊街推出的建案「綵彩」，遭到士林地院整批法拍，一拍底價兩億七七八一萬元，預計七月二十五日執行第一次拍賣。

根據市調機構資訊，該建案採預售方式，基地面積約一九六坪，興建地上五層、地下一層，規劃雙併三房住家，僅有十戶，平均坪數約四十五坪，每戶總價超過三千萬元。對照司法院公告，該建案已請領使用執照，遭法拍原因是清償債務。

近兩年至少10案

寬頻房訊統計近兩年整個建案遭到法拍案例，全國至少有十個，一拍時合計總底價超過三十億元，透天、大樓、華廈等均有；六都中除桃園無外，連北市也有案例，分別在萬華、北投、信義及南港區；單個建案一拍底價最高是新竹縣竹北市的大樓案「富豪至尊」，超過十一億元。

住展房屋網企研室經理何世昌表示，台灣房市史上每一次的景氣變動，都出現「會降的不會倒，會倒的不會降」情境，體質不佳又錯估形勢的小型建商，因過度樂觀在房市高峰推案，很容易遭到市場淘汰。

何世昌分析，以「綵彩」為例，二○一二年銷售時房市景氣好，但是當地每坪行情四十萬到四十五萬元，該建案竟開價每坪六十八萬元，明顯偏離行情；建議民眾若買預售屋怕踩雷，最好還是慎選有履約保證的建案，又以「價金保證返還」對消費者最有利，若房子沒蓋好或建商倒閉，所繳的錢可以全部取回，不至於賠上血汗錢。

 

http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1213372

 

 

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住宅逾放比連升 不致有斷頭潮

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2018-07-02 06:00

（資料照）

〔記者徐義平／台北報導〕根據內政部不動產資訊平台最新統計，去年第四季全國購置住宅違約率（即逾放比）達○．二一％，是連續第四季超過○．二％水準；房產業分析，這數字較前一波房市谷底時二○○七年第三季的一．六二％，僅是當時的十三％，顯示目前整體房市尚無大規模違約風險，也不會出現所謂的「斷頭潮」。

自二○一三年第二季購置住宅逾放比掉到○．二％以下，連續十五季維持低水準；但去年第一季再度站上○．二％，且連續四季都超過這標準，有少數業者擔心日後央行啟動升息循環後，逾放比數字恐快速惡化。

多數房產業者認為，這數字相較二○○七年第三季高點時，還處於安全水位內。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，在房貸放款總金額持續膨脹下，壞帳絕對值增加是很正常的事；且依銀行局「本國銀行放款品質分類統計表」顯示，今年三月「正常放款」佔比高達九十八．六一％，放款品質是二○一六年下半年以來最佳；品質最差第四及第五類的「收回困難」總和也是近半年新低。

信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德也認為，就算以去年第四季逾放比約○．二一％來看，代表每一百萬元的房貸僅兩千一百元出現違約，這樣水準並不會對市場造成太大影響，更不會有所謂的斷頭潮。

催收金額 連5季破百億大關

但黃舒衛提醒，雖然各季逾放件數持平，但催收金額有明顯變化，二○一二年下半年為百億以下規模，到二○一六年第四季開始，連五季破百億大關；顯見高房價區域，包括雙北、桃園市壞債案件攀升，推測可能是前波北部房市修正幅度大、回溫速度慢，對集中放款的銀行傷害較深。

 

http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1213374

 

 

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60多家6兆債券將到期 中國地產商債務風險增

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2018-07-04 06:00

標準普爾（S&）指出，60多家受評中國房地產開發商，今年將有約2000億美元債務到期，較去年暴增54%；圖為中國上海市。（法新社）

〔記者鄭琪芳／台北報導〕中國流動性緊縮，房地產開發商再融資風險加劇。標準普爾（S&）指出，受評中國房地產開發商60多家（市占近30%）、債務總額6633億美元，今年將有約2000億美元（約6兆台幣）債務到期，較去年暴增54%；極端情境下，可能約40%受評開發商將面臨評等下調壓力。標普提醒，台灣有些壽險業、投信公司持有中國地產開發商發行的美元債券，投資人要留意風險。

標普與中華信評昨舉辦「2018年中國房地產研討會」，標普全球評級企業評等董事黃馨慧說明，中國地產開發商在境內和境外市場都面臨較差的流動性。境內市場方面，包括新發行債券的監管嚴格、影子銀行監管及金融去槓桿，以及銀行的融資成本上升；受評開發商的債務總額約20%來自影子銀行，隨著銀行降低表外曝險，影子銀行業務面臨嚴重擠壓。

信評面臨下調壓力

境外市場方面，包括債券供給量大、價格下降，導致投資者需求下降，以及美國國債收益上升等。因此，中國地產開發商發行新債券更加困難，債券期限縮短且成本上升，導致現金對短期債券的覆蓋倍數下滑至近年最低點。此外，近來人民幣持續走貶，導致中國地產開發商發行美元債券更加困難、成本又提升，美元債券到期再融資更困難。

不過，黃馨慧也表示，中國地產開發商的銷售情況仍良好，今年1至4月銷售額平均成長35%，各大城市買方需求持續強勁，可望提供開發商一定的財務支撐；然而，銷售收入不一定能完全轉化為現金回款，房貸審批和銷售登記周期都在延長。

標普指出，根據壓力測試，在流動性緊縮的極端情境下，包括銷售額下滑、提前償還影子銀行債務，以及贖回可回售債券，最差情況約40%受評中國地產開發商將面臨評等下調壓力。不過，黃馨慧指出，這個極端情況不大可能發生，尤其今年房地產銷售額仍有35%的增幅。

http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1213955

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哇哈哈哈）））））應該是過不去，也回不去了！

中國即將「山搖地動」了，撼動國本囉！要全面崩盤囉！

（流浪占星師 馬龍 7-04-2018）

60多家6兆債券將到期 中國地產商債務風險增

2018-07-04 06:00

http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1213955

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土地爆量成交 明年預售屋續跌？

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2018-07-05 06:00

針對近期住商土地爆量成交，戴德梁行董事總經理顏炳立認為，這是2019年預售市場價格破壞的開端。（記者徐義平攝）

戴德梁行：買家不認命、屋主不讓利 玩死房市

台北信義計畫區空拍圖。（記者徐義平攝）

〔記者徐義平／台北報導〕近期住宅與商業土地爆量成交，多數業者認為房市已落底；不過，戴德梁行董事總經理顏炳立卻認為，住商土地爆量將會對2019年預售市場價格再破壞，且今年買賣移轉棟數頂多維持26萬至27萬棟，仍屬於沒量的緩跌格局。

今年買賣棟數仍緩跌

戴德梁行昨發布第2季商用不動產季報，土地交易總額連續3季突破400億元門檻，預期全年土地交易總額將可輕易跨過1244億元的5年均線。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，第2季前10大土地交易案件均由建商買進，均為住宅與商業用地，顯示建商願意砸下更多的資金儲備未來5年的土地；不過，土地成交價格則處於緩跌現象，因此推測未來房價仍有降價空間。

顏炳立分析，這波住商土地爆量，主要是建商口袋有錢任性，整體市場仍處於任性，也就是業者仍希望能賣在過往的高價，但現階段只有自用型的買氣，「無法將玉蘭花的價格賣到玫瑰花的行情」；而且目前市場僅存的自用型買氣，很可能會被不讓利的持有者玩死，因此整體房市仍處於任性的賣方、不認命的買方互相拉鋸，導致始終處於無量的狀態。

他舉例，2016年底有大戶一口氣砸下13億元買進「松江一號院」7戶，當時覺得是買到便宜，但實際上房價仍持續緩跌，即使現在要出脫，也賣不回2016年底的百萬單價，因此，那只是當初有錢人任性的結果。

http://ec.ltn.com.tw/article/paper/1214223

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新莊副都心下殺3字頭　「房價失速列車」煞不住

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記者蔡佩蓉／新北報導

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發布時間 2018年7月12日10:48

Update Date & Time

更新時間 2018年7月10日18:57

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好房網News記者蔡佩蓉／新北報導

近年新北市包括林口新市鎮、北大特區，都甩開了鬼城惡名，逆轉勝成為人口移入區，不僅吸引了結婚生子的年輕族群購屋，也有退休族喜愛這兩區的環境而遷入。不過，同樣是新興重劃區且距離台北更近的新莊副都心，現在卻慘淪「房價腰斬卻苦無買家」的狀態，專家點出，有3大關鍵。

（好房網News記者張聖奕／攝影）

民眾只要上網到內政部實價登錄網，隨手設定新莊副都心最近1年的成交資料，不難發現，大概5筆資料中有1、2筆就是賠售交易。例如，「新富邑」去年11月就有單價3字頭的賠售成交，屋主4年多賠了471萬元，而且許多案例不乏都是從4字頭跌到3字頭。

而再仔細看，賠售案例許多是60至80坪以上的產品，即便用每坪35萬元換算，總價也要2000萬元起跳，隨著現在投資置產客退場，副都心難再吸引置產客戶；若再看自住客，大坪數的產品總價高，也不容易入手，換屋族在大台北地區的選擇更是多，未必要入住副都心。

天時地利不動產總經理張欣民分析，頭前與副都心都是在房市景氣爆衝期出籠的重劃區，加上有環狀線、機場捷運、中央合署辦公大樓的利多加持，不斷飆升價格；但他說，資金行情造成房價漲太快，生活機能沒跟上，加上許多商業區被興建為住宅產品，弱化了商業機能，這樣的惡性循環導致晚上點燈率低。

新莊副都心實價登錄都是賠售。（截自內政部實價登錄網）

所以新莊副都心「房價失速狂跌」，不外乎是建商當初狂推大坪數產品，強調置產價值，但房價反轉後，投資客奔逃，想要拋售現在即便腰斬，還是難尋買家，而真正的自住客也因大坪數造成總價無力負擔，也不願進場。

也難怪去年皇翔建設就打出副都心3字頭破盤廣告戶；冠德建設今年股東會也說要出清20億元的餘屋，而多數餘屋都在新莊副都心。只是若是屋主要順利解套，勢必得滿足自住客可負擔的總價，沒有自住客的重劃區，也難上演人口紅利逆轉勝的奇蹟。

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