房地產不動產土木工程營造走勢 - 財經產業區 - 馬龍占星論壇

2015年12月26日00:02

過去十年，投資房地產在台灣幾乎是個顯學，特別是在08年遺贈稅降至10%之後，眾多熱錢班師回朝，加上中國房市飆漲，帶動台灣高房價，房價高漲拉大了房價所得比，年青人買不起房，高房價成為民怨之首，迫使政府必須祭出多項打房措施，從奢侈稅、房地合一稅……。

台灣房市熱情奔馳十年，現在正面臨回檔下坡路。最近很多人問我說，房市到底了？什麼時候可以進場？蠢蠢欲動的人不少，但是眼前兩個數字大家必須高度敏感，一是央行降息半碼之後，五大行庫公布11月新增房貸380.35億元，房貸利率是1.906%，是三年新低，利率走低，有利炒房的高槓桿投資客。

不過，另一個數字大家要更當心，全球房地產指南(GLOBAL PROPERTY GUIDE)公布全球42個國家及83個城市的住宅租賃市場，台灣房地產租金回報率只有1.57%，是全球最低的國家，1.57%的回報率比1.906%的貸款利率還低。從純投資的角度來看，買房的房東把房子租給房客，連繳房貸利率都不夠，1.57%的房屋回報率也代表投資客必須63.69年才能回收本金。

從租金回報率來看，亞洲區的印度、菲律賓都有7%以上，日本、泰國也有5%以上，這幾年台灣人最瘋的柬埔寨也有5.33%，馬來西亞也有4.57%，就連房價貴的驚人的香港也有2.82%，中國大陸平均也有2.2%，房屋回報率太低也代表泡沫化程度愈嚴重。

房租超低回報率，房地產投資客仍勇往直前？那是因為在房價高漲的年代，大家看中房地產會增值，房價上漲增值利益遠遠大過租金回報，因此，房價上漲才是主菜，租金回報只是配菜，但是房價會永遠只漲不跌？答案是否定的。

過往的房地產投資中心思想是保值，最大作用是對抗通膨，但未來的世界可能是通縮的年代，大家看油價急跌到35美元左右，波羅的海運價指數(BDI)從11793點跌到471點，芝加哥期貨指數(CRB)從473點跌到170點，未來的世界可能是通縮主導的年代，大家不必囤房抗通膨。

另一個房地產投資的天敵是少子化，1980年代，台灣每年新出生人口超過40萬，到了2000年左右降到30.5萬人，2007年只剩20.4萬，2010年更是創下16.68萬人新低，很多大學招不到學生，面臨關門大吉命運；未來少子化才是撞擊房地產投資最核心的問題，這當中還包括台灣經濟的基本面，包括出口持續衰退，GDP長期的低成長或負成長，薪資停滯不成長，都是房市的天敵。

此外，台灣還面臨資金外逃的問題，過去21季台灣金融帳淨流出2197.6億美元，大約有7.27兆台幣的錢流出境外去買外國的股票及不動產，2014年國人購買海外不動產達740億，今年直逼千億大關，這代表國內資金開始尋找海外高回報率市場，台灣房市低回報面臨窘境。

但更大的麻煩是台灣的房價所得比超過15，已是世界最高水平，政府為了打房，各項政策齊出，投資房地產租稅負擔逐漸加重，恐讓投資客吃不消，房市奔馳十年早該回檔，如今政府用力一打，回檔之勢更難抵擋。
更重要的是，未來世界是新經濟掛帥，知識才能創造財富，年青人不必為買不起房價懷憂喪志，反而現在是慷房東之慨的好時機，租屋比買屋划算，千萬不要把寶貴的一生套進當屋奴。