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自由廣場》中國房地產泡沫,「債」也難「永續」

2019-05-15 06:00
▲中國房地產泡沫已出現難以為繼的疲態,鮮見人跡的「鬼城」處處可見。(路透檔案照)▲中國房地產泡沫已出現難以為繼的疲態,鮮見人跡的「鬼城」處處可見。(路透檔案照)

◎ 陳鴻達

中國各地大量閒置的空屋已屢見不鮮,甚至還出現各種「鬼城排行」,當然也凍結了開發商的大量資金。這些房子可能是建商跟銀行貸款,或是發行債券而來。房子若沒賣出去,這些房產公司的還債便會出現問題。

從各種指標可得知,中國房地產泡沫已出現難以為繼的疲態。為了解決當前的財務困境,越來越多房地產開發公司以發行「永續債」來渡過難關。包括保利、中建國際、光明地產、越秀集團、中國交建等地產公司,紛紛加入發行永續債的行列。

因為永續債到期時,發行公司可以選擇不贖回,代價是付更高的利息。而中國政府對永續債的會計處理規定,在財報可不用當作債,而當作「權益」,有美化財報的效果,因此更助長企業發行永續債。這對已瀕臨崩潰的中國房地產泡沫,可說打了強心劑,但絕不是救命仙丹,因為只是把更大的債務負擔往後延遲而已。

另外,根據中國人民銀行統計,截至二○一八年底,全中國銀行對房地產的放款數為三十八.七兆人民幣。一旦建商倒閉,空屋價格也跟著崩跌。屆時房價若低於房貸金額,這些房貸戶極可能會把房子丟給銀行,而不再繳房貸。

日前房地產大亨潘石屹公開表示,中國房地產市值高達四五○兆人民幣,是美國的兩倍多,更超過美國、歐盟和日本三地房地產市值總和。相較之下,二○一八年中國GDP總額只有九十兆人民幣。

去年中國人民銀行五次降準等措施,約等於投放三.五兆元貨幣,希望能有多一點的資金挹注產業,以解決實體產業「融資難,融資貴」的問題。結果中國六大行庫新增貸款人民幣五.一三兆元,卻有將近一半流向個人住房貸款。也就是說,中國房地產這個怪獸不但佔用國家龐大資源,也堆高了中國的金融風險。

這也是為什麼日前華爾街日報認為,中國商業銀行的命運已經與房地產綑綁在一起,這對中國經濟將構成嚴厲挑戰。這隻灰犀牛會不會出現,很快就會揭曉。

(作者為台灣金融研訓院副研究員)

https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1288697

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可以哭泣,不要洩氣;可以悲傷,不要放棄!

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這就是中國房地產市場的真實情況!
早就不行了,還發行「永續債」?只是越欠越多、越欠越大?
難以收拾了,隨時就要崩潰囉,注意啊!

(流浪占星師 馬龍 5-16-2019)


自由廣場》中國房地產泡沫,「債」也難「永續」
2019-05-15 06:00
https://talk.ltn.com.tw/article/paper/1288697

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黎胖把房產出清套現的太徹底了,會不會是李嘉誠第二?
他看到了什麼?是台灣房地產崩盤先兆嗎?注意啊!

(流浪占星師 馬龍 5-16-2019)


黎智英命盤
http://astromalon.com/viewthread.php?tid=89117&extra=page%3D1

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低利如毒品?6都房貸利率跌破1.8%刷5年新低

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東森新聞
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▲全台六都「房貸利率」全部跌破1.8%,創下近五年同期新低。(圖/東森新聞資料畫面)

 

早年房價便宜,但房貸利率很高,現在雖然房價很高,但房貸利率超低!不少年輕族群為了拚搏一間房子,以低利率扛高房價,各家銀行也紛紛祭出低利,搶房貸客戶,根據金融聯合徵信中心統計資料顯示,全台六都「房貸利率」全部跌破1.8%,創下近五年同期新低。

 

根據聯徵中心統計資料,儘管央行利率連11凍,重貼現率維持1.375%,但由於銀行資金泛濫,為求去化,不斷下殺利率爭取房貸戶,六都平均房貸利率近三年仍不斷走低。

 

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▲現今不少年輕族群為了拚搏一間房子,以低利率扛高房價。(圖/東森新聞資料畫面)

 

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,房貸利率不斷走低,雖然使民眾購屋負擔下降,但也容易讓民眾忽略「自身能力」,購買超過自己能力的房子。低利如同毒品一樣,一旦利率攀升,就會出現戒毒症候群,購屋人可能面臨繳不出房貸,甚至斷頭法拍。

 

陳傑鳴說,低利環境有利購屋,尤其是銀行面臨龐大資金泛濫壓力,現在幾乎殺紅眼,除了房貸利率下殺至約1.7%位於近五年的低檔區外,還有推出長寬限期、長貸款年限,供購屋者挑選。甚至民眾若缺乏自備款,還有民營及公股銀行推出二胎房貸,讓民眾拉高房貸成數,現階段民眾購屋資金相當容易取得。

 

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮分析,1990年代中期過後薪資凍漲,購屋能力原地踏步,而後隨著利率長期走低,因此民眾的購屋力隨之上升,不過低利率也刺激出高房價,後期購屋的民眾並沒有享受到降息的好處,反而面對更高的自備款。

https://tw.news.yahoo.com/%E4%BD%8E%E5%88%A9%E5%A6%82%E6%AF%92%E5%93%81-6%E9%83%BD%E6%88%BF%E8%B2%B8%E5%88%A9%E7%8E%87%E8%B7%8C%E7%A0%B41-8-%E5%88%B75%E5%B9%B4%E6%96%B0%E4%BD%8E-040800002.html

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貿易戰陰霾籠罩 下半年北台灣房市恐變盤


2019-06-07 05:30

市調機構指出,去除母親節當週促銷活動因素,其實5月看屋人數相較4月衰退1成,甚至在下旬可以感受到「冷鋒將至前的寒意」,倘若中美貿易戰帶來經濟陰霾沒有退散,下半年房市變盤的機率大增。(記者徐義平攝)

〔記者徐義平/台北報導〕5月北台灣新案市場整體買氣與看屋人數相較4月增加,不過,若去除母親節當週促銷活動因素,其實5月看屋人數相較4月衰退1成,甚至5月下旬可以感受到「冷鋒將至前的寒意」,倘若中美貿易戰帶來的經濟陰霾沒有退散,下半年房市變盤的機率可能大增。

根據住展雜誌調查5月北台灣新建案市況,六大觀察指標中,相較4月上升的指標有3項,分別是來人組數、成交組數與預售屋供給量。至於,議價率、廣告量則維持平盤,僅新成屋供給呈現衰退情形。

5月看屋人數衰退1成

住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年母親節建案促銷活動多,來人與成交組數在母親節當週爆出大量,是5月風向球分數上揚的關鍵。然而,5月下旬市況已明顯下滑,未來要小心變盤的可能性。

尤其是從內部市調資料來看,不少區域的新案在5月市況來人組數比4月還要差,但風向球中整體來人與成交組數卻往上升。對此,何世昌解釋,關鍵在於今年北台灣新建案的母親節促銷活動較多,建案吃吃喝喝活動辦得夠盛大,來人與成交組數於母親節當週假日爆出大量,將整月數據一舉往上拉。如果扣除母親節因素,5月來人量約減少近1成。

5月成交多數是小宅

至於,成交組數方面,5月亦比4月稍好。買氣提升的原因,除了與母親節當週成交量激增外,多數成交組數是由小宅所貢獻。雖然近期自住型買盤有點鈍化,但令人意外的是,大台北投資、置產需求卻相對強勁,尤其是二房型最為搶手。

雖然近期投資型需求熱度不退,但「房地產是總體經濟發展的終端結果」,房市需求強弱與經濟息息相關,中、美貿易大戰已對今年經濟發展造成壓力。現在房市內部雖然風平浪靜,但5月下旬房市已感受到「冷鋒將至前的寒意」,假如經濟陰霾未退散,下半年必須小心變盤的可能性。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1294272

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川普已經放話,準備在六月底的G20會議期間對中國的3000多億商品課徵25%關稅。此時間,太陽系裡最凶險的星星都匯聚衝剋在一起,這麼強大的力量必然對房地產、銀行金控等造成巨大衝擊!再也沒有更強的了!準備地動山搖囉,習大大!
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遠雄新莊建案滯銷 金管會罰百萬

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彭禎伶、魏喬怡╱台北報導

工商時報【彭禎伶、魏喬怡╱台北報導】

豪宅價格「撐不住」?金管會13日表示,遠雄人壽在新莊副都心開發的遠雄國匯建案共200戶,去年向金管會承諾至少要賣出23戶及32個車位,但一年下來只賣出約一半,全部建案尚剩下170多戶,金管會已先開罰遠雄人壽100萬元,同時限期一年內要將170多戶出售或出租。

遠雄國匯一戶權狀大約是50∼60坪,原開價50∼60萬元以上,後來打85折,每坪降到40∼50萬元,但一戶仍是要價2,500∼3千萬元,仍算是當地高價位的豪宅。

遠雄人壽表示,尚未收到裁罰書,將會視保險局懲處內容,積極規劃出租或出售方案,不過遠雄人壽亦表示,新莊副都心加上頭前重劃區因為供給過多,現在大部分建商都剩下很多餘屋,消化速度不快,且現在以小家庭需求、總價在1千多萬元附屋的「最好賣」,像其2∼3千萬元一戶的大坪數豪宅,會要花較長時間消售。

保險局表示,遠雄人壽此投資案不符合不動產二年即時運用且有收益的規定,並且已申請延長多次,去年最新獲准的一次是承諾一年內至少賣掉23戶,當時保險局就已言明,若再達不到就會開罰,結果遠雄人壽賣了一整年卻只賣掉十戶多一點,主要是因為賣價不符合遠雄人壽預期,最後沒有達成承諾保險局的戶數。現在保險局就是限一年內,遠雄人壽必須將新莊遠雄國匯170多戶房子出清或出租,若再無法達成,就不止是罰100萬元,這次因為是第一次,就罰最低的100萬元,若是累犯,最高可罰1千萬元或其他懲處。

遠雄人壽強調並沒有「惜售」,已很努力在銷售,但當地實在餘屋量太大,且遠雄國匯又是走較大坪數、總價較高,一時間恐比較難消化,但會在一年內努力用各種方式,達成保險局的要求。

https://tw.news.yahoo.com/%E9%81%A0%E9%9B%84%E6%96%B0%E8%8E%8A%E5%BB%BA%E6%A1%88%E6%BB%AF%E9%8A%B7-%E9%87%91%E7%AE%A1%E6%9C%83%E7%BD%B0%E7%99%BE%E8%90%AC-215008226--finance.html


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新莊建案大滯銷 遠雄人壽被罰100萬


2019-06-14 05:30

遠雄新莊建案滯銷,金管會重罰遠雄100萬元,並限期賣掉或出租剩下的170戶。圖為遠雄人壽總部。(資料照)

〔記者王孟倫/台北報導〕遠雄新莊建案滯銷,金管會要求1年內賣完。金管會昨宣布最新裁罰令,因遠雄人壽投資的「遠雄國匯」,總戶數200戶卻只賣掉30戶,違反「不動產投資必須即時利用並有收益」規定,除重罰遠雄100萬元,並要求1年內將尚未出售的170戶賣掉或出租。

限一年內租售170戶

「遠雄國匯」為遠雄人壽所投資,建案位於新莊副都心,屬於大坪數房屋,每戶約55至57坪。金管會保險局表示,「遠雄國匯」已完工銷售1年多,總戶數200戶,至今仍剩下約170戶,即8成5尚未賣出;雖然遠雄後來降價求售,但仍賣不好,可能與行情不如預期、大坪數不好銷售等有關。

根據「保險法」第146條之2第1項規定,保險業對於不動產投資,應以即時利用並有收益為限。保險局官員指出,遠雄人壽曾申請展延「即時利用且有收益」,並主動承諾去年底前至少會賣掉23戶、32個車位,「金管會當時也提醒,若達不到標準,一定開罰」。

由於「遠雄國匯」最後只賣掉10餘戶房屋及車位,未能達到承諾銷售目標,金管會依規定開罰100萬元並處以糾正,同時命令遠雄人壽必須在1年內賣掉或出租,以符合「即時利用並有收益」規定。

由於過去1年多遠雄人壽僅賣掉該建案約30戶,金管會要求1年內賣掉或出租170戶,等於5、6倍之多,對遠雄人壽將是一大難題與挑戰。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1295914

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社宅翻倍!今明年近8千戶完工


2019-06-16 05:30

世大運結束後,林口選手村將轉為「只租不售」的社會住宅。(資料照,記者賴筱桐攝)

第一階段完工收割期 未來4年內全國將完工1.4萬戶

2019-2022年全國與六都社宅預計完工戶數(製表:記者徐義平)

〔記者徐義平/台北報導〕全國第1階段社會住宅將進入完工收割期,預計今、明2年有近8000戶完工,且未來4年預計完工社宅近1.4萬戶,全國社宅累積近2.78萬戶,較現行1.4萬戶翻倍,社宅占全國住宅比率可望由0.08%提高至0.32%。不過,學者認為,距離社宅占比5%的低標,仍有一大段差距。

圖為中市豐原安康段社宅,已啟用入住。(資料照,記者張軒哲攝)

學者:社宅占比 低標應達5%

根據內政部不動產資訊平台數據,目前已投入服務的社宅近1.4萬戶,包括馬政府時代既存的7000餘戶,以及蔡政府過去2年完工的近7000戶。至於目前興建中的社宅則有近1.4萬戶,完工時間落在2019年至2022年。

其中,今年底前預計完工社宅2649戶,占興建中社宅比率近2成;明年則有逾5000戶完工、約占37.5%;2021年則有3800多戶完工、約占27.6%;2022年則有2100多戶完工、約占15.8%;因此,今、明2年將是社宅完工的高峰期。

2022年 北市社宅將達1.37萬戶

根據統計,未來4年完工的社宅主要集中在5都,其中台北市近6000戶、新北市近2000戶、桃園市2800多戶、台中市近2800戶、高雄市近300戶、台南市則是0戶。

若社宅興建進度順利,預期2022年台北市社宅將達1.37萬戶、新北市逾7000戶、桃園市逾3000戶、台中市近3200戶、高雄市則有600多戶,其餘縣市合計82戶。

房產業者:有助解決青年居住問題

政治大學特聘教授張金鶚指出,住宅的問題不是社宅蓋多蓋少,反而是高房價、高空屋率如何解決,加上租屋市場長期處於黑市狀態;若政府願意積極解決租屋黑市的問題,對民眾來說,將會比蓋社宅來得有感,建議可以重新檢視住宅政策。

房地產業者指出,興建社宅及健全租屋市場是蔡政府住宅政策的2大重點,今、明2年將進入社宅完工收割期,預期可幫助更多青年解決居住問題。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則建議,社宅政策除幫助弱勢及年輕家庭外,也應將少子化、高齡化等議題納入規劃,並導入都市防災、智慧住宅的需求,才能達到引導民間跟照顧弱勢的多重目標。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1296336

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中國人不買了 外國買家購入美國房產金額少36%

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在海外經濟放緩、美元強勢及白宮反移民論調冷卻需求的背景下,外國買家購買美國房地產的金額較一年前銳減36%,創下2013年新低。

根據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)對國際交易的年度調查,截至3月31日為止的12個月間,外國人共花費779億美元購買美國房地產,較去年同期銳減1210億美元。

美國房地產的最大外國買家是中國人,接著是來自加拿大、印度、英國和墨西哥的買家。

但中國買家今年在美國置產比率較去年銳減56%,來到134億美元,是所有外國買家中減幅最大的,這是因為經濟變差以及政府限制境外投資使然。

CNBC報導指出,現今的政治氣氛也可能是中國買家對美國房地產失去興趣的原因之一,據說加州房地產仲介就看到近期外國買家需求拉回的狀況。南加州過去特別受到想把孩子送到美國大學就讀的中國家長歡迎。

全美房地產經紀人協會調查對象包括居住在美國以外的外國人、近期的移民或持有暫時簽證者。在截至2017年3月31日的一年間,非住民花費332億美元購買美國房地產,新住民花447億美元。在這段期間,外國人購入美國房地產的買氣達到最高峰,共花費1530億美元。

對海外買家而言,美國的房地產之所以不像過去那樣物超所值,除了房價上漲、外幣對美元貶值之外,從中國到歐洲和加拿大都不能倖免的全球經濟降溫,更讓買家為之縮手。

但全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯‧尹(Lawrence Yun)表示,心理因素或許也有影響,川普政府的反移民論調和貿易戰可能讓一些人為之卻步。

「消退幅度這麼大,不能單純用經濟因素解釋。」

「我們還得觀望,買氣更趨降溫是新常態,還是只會維持一年,之後就會回溫。」

https://tw.news.yahoo.com/%E4%B8%AD%E5%9C%8B%E4%BA%BA%E4%B8%8D%E8%B2%B7%E4%BA%86-%E5%A4%96%E5%9C%8B%E8%B2%B7%E5%AE%B6%E8%B3%BC%E5%85%A5%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E6%88%BF%E7%94%A2%E9%87%91%E9%A1%8D%E5%B0%9136-054954285.html


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